成交平穩剛需占主力
淡季不淡超預期
8月上海樓市的成交表現，超出不少市場(chǎng)人士預期。
9月2日，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心發(fā)布的監控數據顯示，8月上海市新建商品住宅成交面積為80.22萬(wàn)平方米，環(huán)比（較7月）下跌6.63%，同比（較去年同期）則上漲41.23%；成交均價(jià)為22651元/平方米，環(huán)比下跌7.94%，同比則上漲3.13%。
某上市房企副總裁稱(chēng)，8月的上海樓市剛需成交占主力，成交量維持平穩、整體均價(jià)下降，是政府、市場(chǎng)都樂(lè )見(jiàn)的事。
在這位房企副總裁看來(lái)，8月這樣的淡季，上海樓市仍能有80萬(wàn)平方米的成交量，說(shuō)明9月的樓市會(huì )更加樂(lè )觀(guān)。
他預計，隨著(zhù)供應量的大幅上升，9月市場(chǎng)的活躍度還會(huì )繼續提高，全月成交量突破100萬(wàn)平方米可能性很大。
中高端樓盤(pán)銷(xiāo)售降溫
佑威機構執行董事黃志堅介紹，8月下旬，上海市商品住宅成交了34.78萬(wàn)平方米，有“放量”的跡象；成交均價(jià)為20932元/平方米，將全月均價(jià)拉低至22651元/平方米，較7月24607元/平方米的高位有明顯回落，顯示剛需產(chǎn)品的成交權重在回升，部分開(kāi)發(fā)商的剛需產(chǎn)品在“金九銀十”前已搶先入市，以規避可能發(fā)生的競爭。
剛需產(chǎn)品成交權重的上升，意味著(zhù)中高價(jià)位房源成交量大下滑。
據佑威統計，8月，上海單價(jià)在4萬(wàn)元以上的商品住宅成交量較7月下跌了23.72%，單價(jià)在2.5萬(wàn)-4萬(wàn)元的商品住宅成交量較7月下跌了14.04%。而單價(jià)在2.5萬(wàn)元以下商品住宅成交量較7月僅下跌了1.27%，至55.75萬(wàn)平方米，在總成交量中占比達69.49%，是成交的絕對主力。
黃志堅認為，成交結構的變化，是8月上海房?jì)r(jià)下跌的主因。
某大型品牌房企營(yíng)銷(xiāo)負責人直言，進(jìn)入8月后，上海中高端樓盤(pán)的銷(xiāo)售表現已沒(méi)有6、7月時(shí)那么好了，像曾在6月刮起銷(xiāo)售旋風(fēng)的中海、仁恒等標桿項目，都出現了銷(xiāo)售放緩，來(lái)訪(fǎng)量下降的情況。
“現在購房者對中高端房源的價(jià)值預期、升值預期有所降低，對優(yōu)惠幅度的預期有所提高，成交周期也有所拉長(cháng)�！鄙鲜龃笮推放品科鬆I(yíng)銷(xiāo)負責人說(shuō)。
華潤新江灣九里相關(guān)人士介紹，該樓盤(pán)在8月加推的30套256平方米精裝修大平層，目前售出近20套，雖說(shuō)銷(xiāo)售情況總體還行，但沒(méi)有5月第一次推166平方米大平層時(shí)那么火。
“目前總價(jià)800萬(wàn)元以?xún)鹊闹懈叨朔吭春觅u(mài)些，1000萬(wàn)元以上賣(mài)起來(lái)有點(diǎn)難�！痹撓嚓P(guān)人士說(shuō)，該樓盤(pán)在9、10月份還會(huì )再加推一批房源，可能是面積更大的大平層樓王，也可能是面積較小些的214平方米大平層，“樓王的面積在300平方米左右，總價(jià)在1200萬(wàn)元以上，銷(xiāo)售起來(lái)有難度，所以還在考慮當中�！�
政策預期“嚇阻”作用
除了預期改變，8月也是樓市的傳統淡季。
某上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監稱(chēng)，由于客源量較少，越是中高端樓盤(pán)越會(huì )慎重選擇推盤(pán)的時(shí)機，而剛需樓盤(pán)對推盤(pán)的時(shí)間選擇則要求較低。8月天氣炎熱，是樓市的傳統淡季，中高端樓盤(pán)成交占比大幅減少，可能跟上述特性有關(guān)。
某外資中高端樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)負責人也稱(chēng)，8月天氣炎熱，中高端樓盤(pán)推盤(pán)量很小，客戶(hù)看房意愿也不高。
黃志堅還提到，中高端房源成交權重的降低，或表明市場(chǎng)對政策和樓市走向的預期改變，短期的波動(dòng)已基本穩定。這和前一階段官方屢屢表態(tài)穩定樓市預期有關(guān)，特別對非剛需的投資、投機型買(mǎi)家而言，起到了不小的“阻嚇”作用。
前述上市房企副總裁也認為，中高端房源成交量的下滑是政策輿論變化，導致市場(chǎng)信心下降所致。
不過(guò)，上述上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監稱(chēng)，9、10月份是樓市傳統旺季，各方面條件較好，不排除中高端樓盤(pán)繼續加大營(yíng)銷(xiāo)，“隨著(zhù)"金九銀十"的到來(lái)，剛需、中高端樓盤(pán)的成交會(huì )比較大�！�
在他看來(lái)，中高端樓盤(pán)在9月的成交占比會(huì )較8月有所提高。
前述上市房企副總裁則判斷，中高端樓盤(pán)的成交表現應會(huì )介于7月與8月之間。
不少開(kāi)發(fā)商頗為振奮
而8月最終逾80萬(wàn)平方米的成交量，也讓不少開(kāi)發(fā)商頗為振奮。
上述上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監直言，8月80萬(wàn)平方米的成交量很健康也很喜人。同比增幅很高，說(shuō)明同處于調控期面對基本相同的樓市政策，今年的市場(chǎng)已較去年有很大改善，而比7月減少了7萬(wàn)平方米，也是淡季因素使然，很正常。
宋海也說(shuō)，受到價(jià)格上升、供應不振影響，8月80萬(wàn)平方米的成交量確實(shí)出乎一些市場(chǎng)人士的意料。
他認為，9月是全年營(yíng)銷(xiāo)的主戰場(chǎng)、重頭戲，預計會(huì )有一批全新剛需樓盤(pán)入市，成交應該很樂(lè )觀(guān)，“可能有些開(kāi)發(fā)商會(huì )根據自身現金流情況做些價(jià)格調整，但剛需項目漲價(jià)不會(huì )成為普遍情況，市場(chǎng)定價(jià)還是會(huì )以平穩為主，也不排除一些樓盤(pán)出現先漲價(jià)再打折的情況�！�
薛建雄判斷，8月末有一批單價(jià)1.5萬(wàn)元的樓盤(pán)入市，啟動(dòng)了9月市場(chǎng)，“市場(chǎng)的回暖一般都先從低價(jià)樓盤(pán)開(kāi)始，再帶動(dòng)周邊其他價(jià)位樓盤(pán)的銷(xiāo)售。8月剛需樓盤(pán)表現不錯，會(huì )為9月樓市奠定基礎。如果9月樓市剛需成交量大幅走高，那么10月仍將會(huì )面臨價(jià)格壓力�！�
據黃志堅稱(chēng)，數據顯示，上海樓市供求關(guān)系仍存在結構性失衡的問(wèn)題。部分剛需和改善型產(chǎn)品總體上存在著(zhù)供應偏緊的狀況，價(jià)格有上漲的壓力。