繼7月份出現18個(gè)月來(lái)最高成交量后，上個(gè)月北京樓市出現回落。分析顯示，這是開(kāi)發(fā)商緩慢推盤(pán)蓄勢“金九銀十”所致。有跡象表明，開(kāi)發(fā)商正在增加供應，加快推盤(pán)的節奏，以期把握傳統的樓市旺季。但業(yè)內人士預計，隨著(zhù)北京全市庫存量的減少，今年“金九銀十”開(kāi)發(fā)商降價(jià)走量的可能性很小。但受調控等市場(chǎng)預期影響，房?jì)r(jià)大漲情況也不會(huì )出現。
買(mǎi)賣(mài)雙方或再度博弈
根據北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數據統計，2012年8月份北京住宅網(wǎng)簽總量為28215套，環(huán)比7月份下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房成分，成交量跌幅達到了12.4%。
另?yè)本┲性袌?chǎng)研究部統計，截至8月30日，北京住宅成交量達到27256套，環(huán)比降3.75%。8月北京市新增44個(gè)銷(xiāo)售許可證，準許銷(xiāo)售面積97.72萬(wàn)平方米，其中新建商品住宅期房開(kāi)盤(pán)項目16個(gè)，推出房源5525套，推盤(pán)量61.87萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37.65%，繼上月項目推盤(pán)量沖高后大幅回落。業(yè)內人士指出，開(kāi)發(fā)商對“金九銀十”期望過(guò)高，甚至8月份有兩周出現市場(chǎng)斷供局面。
對此，北京中原市場(chǎng)研究部認為，年內北京住宅市場(chǎng)進(jìn)入持續去化階段，去化率達到了1.3∶1，目前成交向好，上月取得預售許可的新建商品住宅量達到年內最高，本月環(huán)比的基數較大，未來(lái)可能在近兩個(gè)月出現集中推盤(pán)的局面。而以往“金九銀十”許多企業(yè)采取降價(jià)走量的情況今年可能不會(huì )出現。同時(shí)，部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)資金壓力緩解，出現漲價(jià)的可能性增高，購房者購房意愿可能會(huì )走低，買(mǎi)賣(mài)雙方或再上演博弈。屆時(shí)，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)以及價(jià)格策略和進(jìn)度或許會(huì )發(fā)生改變。
北京庫存創(chuàng )新低
據市住建委網(wǎng)站數字顯示，全市新建住宅庫存為77104套。據北京相關(guān)地產(chǎn)機構歷史數據顯示，這一數字創(chuàng )造了2009年以來(lái)的新低。業(yè)內人士預測，按照上月全市住宅成交量計算，這一庫存量去化時(shí)間僅需5個(gè)月。
市住建委網(wǎng)站顯示，截至9月2日，全市可售期房住宅50879套、未簽約現房住宅26225套，合計77104套。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉介紹，這一數字創(chuàng )下有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的新低。7.7萬(wàn)套的庫存量則是2009年以來(lái)最低點(diǎn)。3月份以來(lái)成交回暖，5-8月連續4個(gè)月成交過(guò)萬(wàn)套加速了庫存量的消化，但另一方面也和住宅供應量、土地供應減少有關(guān)。
未來(lái)供應量有所上升
住宅庫存下滑，正在讓各界人士擔憂(yōu)房?jì)r(jià)上漲。上月全市住宅成交1.45萬(wàn)套，按照這一去化速度計算，目前市場(chǎng)庫存僅夠消化5個(gè)月。而在去年同期，市場(chǎng)去化所需時(shí)間接近20個(gè)月。張大偉認為，供應短缺將逐漸影響市場(chǎng)，另一方面土地價(jià)格居高不下，也使開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量的積極性不高。
但作為傳統銷(xiāo)售旺季，9月份還是吸引了一部分開(kāi)發(fā)商推盤(pán)。數據顯示，全市預計有35個(gè)左右項目入市。部分開(kāi)發(fā)商表示，將以較為優(yōu)惠的價(jià)格策略入市。
機構分析人士也預計，雖然庫存下滑，但只要調控力度不放松，房?jì)r(jià)出現普遍上漲的可能性不大。除去部分項目較少、樓盤(pán)后期溢價(jià)空間較大的項目可能會(huì )漲價(jià)外，加速回款、保證現金流的安全仍是多數房企首選。未來(lái)樓市走勢以平穩為主，但市場(chǎng)上降價(jià)盤(pán)也將變得難尋。