曾經(jīng)“跟著(zhù)地鐵跑”的樓市投資客似乎又有“傾巢出動(dòng)”的理由了。國家發(fā)改委公布的信息顯示，19個(gè)城市25個(gè)城市軌道交通項目獲批，其中石家莊、太原、蘭州、廣州、沈陽(yáng)、廈門(mén)和常州7個(gè)城市的軌交近期建設規劃獲批，哈爾濱、上海等城市的近期建設規劃調整方案也獲得通過(guò)。
“房?jì)r(jià)跟著(zhù)軌交漲”一直被視為樓市的“黃金法則”，即使面臨嚴厲調控，“軌交房”與“學(xué)區房”一樣，依然是市場(chǎng)熱捧的“香餑餑”。此次相關(guān)城市軌道交通建設規劃密集通過(guò)，再一次給這部分城市的房?jì)r(jià)帶來(lái)“想象空間”。
中國指數研究院發(fā)布的報告認為，除去市場(chǎng)因素，一條軌道交通平均會(huì )為沿線(xiàn)房?jì)r(jià)帶來(lái)8%~20%的上漲。
同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為，從長(cháng)遠來(lái)看，軌道交通的開(kāi)通對房?jì)r(jià)的上漲肯定會(huì )起到推波助瀾的作用，但是短期內，由于調控對房?jì)r(jià)的影響太大，一些新開(kāi)通軌道交通的地區房?jì)r(jià)并未出現明顯上漲，部分區域房?jì)r(jià)甚至出現了下降。上海市的嘉定新城就是其中的典型案例。
曾經(jīng)的房?jì)r(jià)“推手”
中國指數研究院發(fā)布的報告顯示，軌交對沿線(xiàn)房?jì)r(jià)的助漲作用是顯而易見(jiàn)的。
例如，2003年北京地鐵5號線(xiàn)開(kāi)工以來(lái)，其沿線(xiàn)房產(chǎn)的價(jià)格年平均上漲幅度接近18%，有的樓盤(pán)的售價(jià)甚至已經(jīng)翻了幾番。如5號線(xiàn)北端的“佳運園”項目，2003年開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)為3700元/平方米，2008年二手房?jì)r(jià)格已達7300元/平方米，而目前該小區的二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)在20000元/平方米以上。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監宋會(huì )雍表示，軌道交通有一個(gè)輻射半徑，大概為一公里。在不同地段，軌道交通對房?jì)r(jià)的影響是不同的。在比較偏僻的地方，軌道交通周邊的房?jì)r(jià)甚至可以比略遠的地方高兩倍以上，但是如果在鬧市區，軌道交通對房?jì)r(jià)的影響就沒(méi)有那么明顯。
在上海普陀區做了多年地產(chǎn)中介的孫先生告訴記者，據其了解，軌道交通對房?jì)r(jià)的影響還是比較大的�！耙郧昂枚嗤顿Y客，買(mǎi)房就跟著(zhù)地鐵跑，如果房齡相近、小區環(huán)境相當的話(huà)，離軌道交通越近的房源價(jià)格肯定越高�！�
“對于上班族來(lái)說(shuō)，普遍傾向于買(mǎi)靠近軌道交通的房子，但是對于一些"置換需求"的購房者，由于普遍擁有私家車(chē)，在選擇房源的時(shí)候，軌道交通的因素就會(huì )弱化�！睂O先生表示。
有學(xué)者研究發(fā)現，軌道交通開(kāi)通前對房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格影響大，開(kāi)通后則對租賃市場(chǎng)影響更大。軌道交通在施工階段，由于具有開(kāi)通的預期效應，軌道交通沿線(xiàn)的房產(chǎn)價(jià)格在其開(kāi)通前會(huì )進(jìn)入一個(gè)較快的上漲空間。當其真正開(kāi)通之后房?jì)r(jià)漲幅就會(huì )不太明顯，而租金價(jià)格將快速上揚。
據孫先生介紹，地鐵周邊的房子基本沒(méi)有租不掉的�！芭c（離地鐵站）一公里外的房源相比，地鐵旁的房源月租金至少要高500元/月以上�！�
部分區域“軌交泡沫”已破
顯然，軌道交通對周邊房?jì)r(jià)的助漲作用毋庸置疑，但也有市場(chǎng)人士分析稱(chēng)，軌道交通只是促使房?jì)r(jià)上漲的一個(gè)因素，過(guò)度炒作“軌交地產(chǎn)”效應，可能會(huì )鼓吹房?jì)r(jià)泡沫。
例如，2009年上海軌道交通11號線(xiàn)將開(kāi)通的消息就曾“引爆”嘉定新城的樓市。不僅“軌交房”價(jià)格一路上揚，房企拿地熱情也被“點(diǎn)燃”，保利、龍湖、綠地等大牌開(kāi)發(fā)商在該區域上演“急行軍”，嘉定新城一度“地王”頻出。
當時(shí)，嘉定新城區域公寓的基準價(jià)格在12000元/平方米左右，而不少橫空出世的“地王”樓板價(jià)也已經(jīng)從前幾年的約2000元/平方米暴漲到12000元/平方米上下。隨著(zhù)軌道交通11號線(xiàn)通車(chē)及區域規劃利好的兌現，不少機構預計，到2011年左右，嘉定新城公寓的均價(jià)將達到20000元/平方米。
然而，隨著(zhù)嚴厲調控的到來(lái)，嘉定新城的樓市漸漸步入寒冬。據同策咨詢(xún)研究中心提供的數據，2012年1~5月，嘉定區商品住宅的成交均價(jià)僅為14159元/平方米，這與當初20000元/平方米左右的預測值相去甚遠。
近期，位于嘉定新城安亭汽車(chē)城板塊的常發(fā)豪庭項目甚至出現開(kāi)盤(pán)“破發(fā)”的情況，最低優(yōu)惠價(jià)“擊穿”樓板價(jià)——最低價(jià)11588元/平方米起，均價(jià)13000元/平方米。2009年底，江蘇常發(fā)地產(chǎn)拿下該地塊時(shí)，樓板價(jià)就已高達12076元/平方米。
上述市場(chǎng)分析人士表示，嘉定新城就是過(guò)度炒作的典型，由于前期對于軌道交通利好的透支，過(guò)多樓盤(pán)集中供應，在大勢趨弱的情況下反而成了領(lǐng)跌板塊。
同策咨詢(xún)研究中心近期發(fā)布的報告稱(chēng)，經(jīng)過(guò)對相關(guān)樓盤(pán)的調查統計，上海軌道交通22號線(xiàn)即將通車(chē)，但周邊的房?jì)r(jià)卻未出現明顯上漲。
張宏偉認為，從短期內來(lái)講，由于去投資化的樓市常態(tài)化的調控政策持續執行，投資性需求不會(huì )大規模進(jìn)入22號線(xiàn)沿線(xiàn)樓市進(jìn)行投資，因此，在價(jià)格方面也就不會(huì )遵循一貫的軌道交通利好房?jì)r(jià)上漲的規則。
“但從中長(cháng)期角度來(lái)考慮，22號線(xiàn)的通車(chē)對沿線(xiàn)的房?jì)r(jià)上漲應該是起到利好的作用，"軌交修到哪里，哪里的房?jì)r(jià)就跟著(zhù)漲"的現象在相當長(cháng)時(shí)間還不會(huì )過(guò)時(shí)�！睆埡陚シQ(chēng)。