外資樓企暗流涌動(dòng)。
本報記者獲悉，今年以來(lái)，華瑞中國地產(chǎn)信托（Treasury China
Trust）一直在尋求把一棟位于上海市中心的辦公室兼零售大樓中區廣場(chǎng)脫售出去，華瑞是愛(ài)爾蘭最大的房地產(chǎn)公司財富控股集團旗下信托，2010年在新加坡上市。
9月6日，據接近華瑞的消息人士透露，財富控股集團已通過(guò)華瑞，將其在中國的兩家房地產(chǎn)子公司財富控股地產(chǎn)和上海財富控股（上海）物業(yè)公司的股權，予以轉讓。
本報記者10日查詢(xún)公開(kāi)報表發(fā)現，財富控股集團于2007年7月，以4.97億英鎊收購了虹橋上海城，于2011年通過(guò)旗下信托公司華瑞中國地產(chǎn)信托以5.75億元人民幣的交易價(jià)格收購了上海市一零售物業(yè)淮海商城。
此外，在收購淮海商城前，財富控股已在上海相繼購買(mǎi)下中區廣場(chǎng)及虹橋上海城后期項目。華瑞2011年財務(wù)報告顯示，僅上海中區廣場(chǎng)，截至2011年12月31日的價(jià)值為17.9億元人民幣。
而若轉讓消息進(jìn)一步證實(shí)，這些巨量資產(chǎn)，其股權或將全部或部分易主。本報10日查詢(xún)華瑞在2011年財務(wù)報告中坦陳，由于內地銀行業(yè)自2011年初以來(lái)大幅度緊縮，使其面對資金流動(dòng)的問(wèn)題。公司仍依照合約付款予多個(gè)承包商及次承包商，但已批準的貸款卻不知何時(shí)才能取得款項，令公司必須確保其在2012年擁有充足的現金儲備。
在此之前，美國頭號房企鐵獅門(mén)被傳欲出售上海新江灣城部分地塊融資近50億人民幣。
這背后，是自去年底以來(lái)，伴隨著(zhù)史上最嚴厲的樓市調控，外資在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的退潮一直在持續。
鐵獅門(mén)謀退
9月4日，鐵獅門(mén)聯(lián)席首席執行官徐杰儒（Jerry Speyer）和徐瑞柏（Rob
Speyer）聯(lián)合回應本報的媒體聲明稱(chēng)，對于中國經(jīng)濟的長(cháng)期展望表示樂(lè )觀(guān)。但據接近鐵獅門(mén)的知情人士透露，該公司也不抗拒任何可以促使新江灣城項目實(shí)現增值的方式，轉讓項目股權，引入合作方也是有可能的。
本報從上海地產(chǎn)界知情人士處亦獲悉，自2008
年在中國以底價(jià)67.5 億元高調拿下上海新江灣項目土地后，2009
年鐵獅門(mén)的確就開(kāi)始為這一項目尋找轉手機會(huì )。
鐵獅門(mén)提供的官方資料顯示，公司目前在中國共擁有逾175萬(wàn)平米的開(kāi)發(fā)項目。據其介紹，其在上海新江灣的項目尚浦領(lǐng)世目前開(kāi)發(fā)順利，一期住宅項目在2011年才進(jìn)入開(kāi)工狀態(tài)，將于今年年底前進(jìn)入預售階段，二期辦公園區也將于2014年第一季度迎來(lái)企業(yè)進(jìn)駐。但總面積90多萬(wàn)平方米的整體項目中，占了很大份額的商業(yè)部分至今未完成規劃。
作為最早進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資基金之一，鐵獅門(mén)的投資步伐，在過(guò)去四年中踟躕不前。
據上海地產(chǎn)業(yè)界一位知情人士介紹，2009
年，鐵獅門(mén)除購地成本外，25 億美元（約合170
億元人民幣）的總投資，讓身處金融危機下的鐵獅門(mén)產(chǎn)生了退縮心理。
熟悉內情的一位投行人士向本報介紹，次貸危機前的地產(chǎn)牛市中，各種金融機構都在為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)注入流動(dòng)性，但隨之也推升了泡沫。
地產(chǎn)金融分析師杜麗虹稱(chēng)，隨著(zhù)次貸危機后資產(chǎn)泡沫的破滅，鐵獅門(mén)基金提供給投資人的收益率，一度從最高時(shí)的40%以上降至20%左右，“未來(lái)隨著(zhù)更多項目的貸款違約，實(shí)際收益率可能降至更低。而鐵獅門(mén)的收益率也在降低”。
據上海地產(chǎn)界上述知情者介紹，2009年前后，瑞安等香港地產(chǎn)商均被傳與鐵獅門(mén)接觸，上海各大中介也受托為鐵獅門(mén)尋找買(mǎi)家。但由于危機陰影，很多房企不敢貿然接手。直到2011年，新江灣城地塊方才動(dòng)工。
鐵獅門(mén)在過(guò)去的四年中，只能依靠自有資金支撐項目開(kāi)發(fā)，總面積達90多萬(wàn)平方米的新江灣城，地價(jià)款加開(kāi)發(fā)款項，沉淀了近百億資金。
在這期間，為了解決資金問(wèn)題，鐵獅門(mén)轉讓了36%股權給新江灣城的一級開(kāi)發(fā)商上海城投，合作開(kāi)發(fā)。但這似乎也不足以推進(jìn)新江灣城項目的進(jìn)度。
外資退潮
上述上海業(yè)界知情者介紹，鐵獅門(mén)退出中國市場(chǎng)傳言廣受關(guān)注背后，是外資在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的退潮確實(shí)在發(fā)生。
國家統計局數據顯示，今年二季度以來(lái)，外資投資中國房地產(chǎn)出現明顯下滑。1-7月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金同比增長(cháng)6.2%，其中利用外資228億元，同比下降54.3%，外資占全部到位資金的0.5%。
楊紅旭分析，二季度以來(lái)，外資整體上有所撤出，其中房地產(chǎn)業(yè)尤其明顯，所以導致FDI和外匯儲備，都出現負增長(cháng)。
楊進(jìn)一步介紹，從年初以來(lái)，房地產(chǎn)利用外資情況發(fā)生了逆轉。1-6月份，全國實(shí)際使用外資591億美元，同比下降3%，其中房地產(chǎn)為123億，剔除房地產(chǎn)，則僅下跌0.1%。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)利用外資額的顯著(zhù)下滑，成為拖累全國使用外資總額的主要因素。
本報記者從多個(gè)消息源核實(shí)發(fā)現，這輪外資撤離中國樓市，從去年下半年就已開(kāi)始。去年9月，美國黑石集團以14.6億元人民幣的價(jià)格，將上海Channel1購物中心95%的股權出售給鄭裕彤旗下的新世界公司，拉開(kāi)外資撤離的序幕。
新加坡凱德置地中國區總裁廖茸桐對記者說(shuō)，去年至今這一輪的調整中，不光是外資，還有一些比較小的民營(yíng)企業(yè)也在撤出中國房地產(chǎn)。
“原來(lái)做房地產(chǎn)門(mén)檻比較低，現在門(mén)檻越來(lái)越高，消費者的要求越來(lái)越高�！绷握J為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險也越來(lái)越大，現在可能是洗牌的一次機會(huì )。
“的確有一些外資在悄然撤離中國樓市，尤其是外資房地產(chǎn)基金。最近兩年外資較少投資新的房地產(chǎn)項目，前幾年拿下的項目，也基本處于出貨階段�！蓖叻慨a(chǎn)董事長(cháng)孫益功此前對媒體表示。
看空后市？
楊紅旭稱(chēng)，外資投資房地產(chǎn)大幅降溫，與人民幣對美元升值進(jìn)程停滯密切相關(guān)，外資套取匯差的“無(wú)本生意”沒(méi)法再進(jìn)行了。
楊稱(chēng)，今年以來(lái)，尤其是二季度人民幣基本停止升值，甚至7月以來(lái)出現罕見(jiàn)的微幅貶值。美元匯率已由年初6.3001，升至當下的6.3449，即人民幣兌美元已貶值0.7%。
這一幕同樣發(fā)生在2008年下半年，人民幣對美元停止升值，股市樓市皆下行，爆發(fā)了大規模的外資撤退潮。楊介紹，當時(shí)部分海外基金急于拋售在華物業(yè)，但少有接盤(pán)者。
上述上海地產(chǎn)界知情人士稱(chēng)，在人民幣貶值壓力下，外資投資的“貨幣升值”效應已經(jīng)弱化。
“我們最近派了個(gè)財務(wù)總監到內地房企中�！币患颐绹笮头康禺a(chǎn)基金內部人士對本報記者說(shuō)，由于內地房企在財務(wù)策略上的激進(jìn)，加上市場(chǎng)下滑，基金投資者感到擔憂(yōu)。其他類(lèi)似基金公司也開(kāi)始未雨綢繆。
廣州市寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理、地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同也直言，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景處在高位，未來(lái)也有可能呈現下行態(tài)勢，這也是外資逐漸退出中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主因。
隨著(zhù)風(fēng)險加大，一些機構開(kāi)始致力于做空業(yè)務(wù)。國際知名投資人查諾斯去年就公開(kāi)宣布，其要做空中國房地產(chǎn)業(yè)。
一名不便具名的投行人士指出，近期香櫞攻擊在香港上市的恒大地產(chǎn)就是非常典型的例子。在未來(lái)，隨著(zhù)A股房企借道香港融資，以及B股轉H股，轉融通的啟動(dòng)和QFII審批的增加，外資可以做空房地產(chǎn)的空間變大了。