在房地產(chǎn)信托經(jīng)歷最大兌付潮之際，房地產(chǎn)企業(yè)的融資力度也在不斷增大。其背后是樓市回暖帶來(lái)的信心，還是更大風(fēng)險的前兆，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
市場(chǎng)回暖
6日，山東信托發(fā)行一款名為“博海建設集合資金信托計劃”的產(chǎn)品，計劃募集資金1.8億元，主要用于補充山東建筑企業(yè)青島博海建設集團有限公司的營(yíng)運資金，預期年化收益率達到9.5%。
這種收益水平的信托產(chǎn)品現在可謂少見(jiàn)。但經(jīng)濟導報記者發(fā)現，近期發(fā)行的房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品，預期收益率“飆高”者卻不在少數。
如長(cháng)安信托8月底發(fā)行的一款名為“天府巨洋文化設施裝修項目貸款集合資金信托計劃”的產(chǎn)品，募資規模達到2.5億元，融資方為四川巨洋假日飯店管理有限公司，資金用于瀘州大劇院、會(huì )議中心及其配套設施裝修，其預期年化收益率最高達到11.5%。
此外，四川信托最近發(fā)行的一款名為“華業(yè)地產(chǎn)(600240,股吧)北新國際項目集合資金信托計劃”的產(chǎn)品，擬募集資金1.5億元，預期年化收益率也達到了11%。
導報記者了解到，房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品預期收益率的提高，除了代表房地產(chǎn)融資積極性高漲，也被市場(chǎng)認為是房地產(chǎn)信托回暖的跡象�！半m然發(fā)行量不大，但是最近房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的回暖，讓機構對房地產(chǎn)企業(yè)的信心增大了一些�！币恍磐泄咎旖虻貐^業(yè)務(wù)部負責人對導報記者說(shuō)道。
導報記者注意到，國家統計局近日公布的今年1-8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運行狀況顯示，雖然1-8月份我國商品房銷(xiāo)售面積57415萬(wàn)平方米，同比下降4.1%，但降幅比1-7月份縮小2.5個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，至8月份，國內商品房銷(xiāo)售額達到34011億元，增長(cháng)2.2%，而在此前的1-7月份，該數據為下降0.5%。
上市房企半年報也顯示，其2012年中期的整體主營(yíng)收入增長(cháng)28.3%，凈利潤增加13.2%，好于2009年及2011年同期表現；2012年中期銷(xiāo)售回籠資金增長(cháng)2.8%，同比大幅下降，環(huán)比大幅改善。
導報記者發(fā)現，近期還有多個(gè)“類(lèi)房地產(chǎn)信托”產(chǎn)品被劃至其他領(lǐng)域，這也導致了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品實(shí)際發(fā)行量與公布的發(fā)行量有所差距。如長(cháng)安信托發(fā)行的“深圳金海灘度假酒店裝修項目貸款集合資金信托計劃”以及四川信托的“湖州喜來(lái)登酒店裝修貸款集合資金信托計劃”，由于涉及酒店，被劃分為工商企業(yè)領(lǐng)域信托產(chǎn)品。
“但實(shí)際上，該類(lèi)信托感覺(jué)基本上還是房地產(chǎn)的一個(gè)變形�！鄙鲜鲂磐泄緲I(yè)務(wù)部負責人說(shuō)。
暗藏風(fēng)險
隨著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)融資積極性再度提高，市場(chǎng)對這一現象的探討也日趨激烈。
有業(yè)內分析人士指出，房地產(chǎn)融資重新回暖背后的風(fēng)險不容小視。西安交通大學(xué)經(jīng)濟與金融學(xué)院教授周廣生，11日就向導報記者表示，這背后不排除部分企業(yè)“拆東墻補西墻”———借渠道發(fā)行新信托產(chǎn)品或從其他方面融資，償還到期產(chǎn)品，解決兌付危機的可能。
中金公司年初發(fā)布的研究報告指出，今年預計到期房地產(chǎn)信托規模2234億元，總還款額約為2500億元。還款主要集中在三季度，月均還款額將達到360億元。
導報記者發(fā)現，一些跡象也表明，確實(shí)有房企曾陷入兌付危機。如7月份以來(lái)，中誠信托先后發(fā)布3則產(chǎn)品提前終止公告，分別涉及蘇州煒華置業(yè)投資集合信托計劃、吉林泰安股權投資集合信托計劃和金科地產(chǎn)龍頭寺項目投資集合信托計劃，而這3款產(chǎn)品的融資方均為房地產(chǎn)商。
“房地產(chǎn)公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況恐怕并不像報表上那樣好看�！敝軓V生向導報記者指出，不少房地產(chǎn)公司發(fā)行信托產(chǎn)品時(shí)，會(huì )選擇股權類(lèi)融資，如信托公司以增資的方式進(jìn)入公司，其持有的股份會(huì )在一定時(shí)間后由房地產(chǎn)公司全部定向認購，認購金額就是此類(lèi)產(chǎn)品的本金和收益。
“報表中，信托公司的增資是計入房地產(chǎn)公司的所有者權益的，但是實(shí)際上，在進(jìn)入時(shí)就已經(jīng)確定房地產(chǎn)公司必將出資購買(mǎi)，其實(shí)這應該算作房地產(chǎn)公司的一種負債，而我們只有在最后才能發(fā)現�！敝軓V生分析說(shuō)。
導報記者注意到，房地產(chǎn)類(lèi)依托產(chǎn)品的年化收益率大約在10%左右，而房地產(chǎn)企業(yè)如今的凈利率也就在15%左右。也就是說(shuō)，房企在“上交”給信托公司收益后，其實(shí)際收益率與定期存款利率相差無(wú)幾。
“投資者應該理性看待房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品，不能僅僅被其預期高收益所誘惑�！币幻煞葜沏y行的理財分析師向導報記者表示，投資者在選擇此類(lèi)信托產(chǎn)品時(shí)，必須了解項目細節，并確認其抵押物，警惕暗藏的風(fēng)險。
不過(guò)，多數機構對此持樂(lè )觀(guān)態(tài)度。如瑞銀近日的分析報告就指出，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積自5月起環(huán)比回升，并在7月份出現強勁的同比增長(cháng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)企穩。下半年中央不會(huì )出臺新的房地產(chǎn)調控政策。預計新開(kāi)工面積和投資額都將在年末環(huán)比回升。
用益信托分析師徐穎風(fēng)也向導報記者指出，只要房?jì)r(jià)不出現大幅下跌，從目前來(lái)看，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品基本都可以順利兌付。