近日，萬(wàn)科、華潤等七大房企3天耗資88.68億元購地引發(fā)了強烈關(guān)注，很多分析人士將此視為“房地產(chǎn)轉暖”的典型特征，尤其是低調謹慎的萬(wàn)科結束了觀(guān)望，大手筆搶地，很多人拍手相慶，認為原本清淡的土地市場(chǎng)重新激活。
　　市面上不斷流傳“經(jīng)濟雖然下行，但房地產(chǎn)會(huì )上行”的神話(huà)，這是非常不合邏輯的。實(shí)際上由于房地產(chǎn)的高杠桿運作，一旦經(jīng)濟減速明顯，對房地產(chǎn)會(huì )有成倍的打擊。一些泡沫嚴重經(jīng)濟黑洞的區域已經(jīng)反映了這種打擊，比如鄂爾多斯、上海附近郊區以及江浙一些地方，它們的房?jì)r(jià)跌幅非常明顯。
　　以房地產(chǎn)公司發(fā)布的2012年中報為例，上市公司存貨總量創(chuàng )近5年新高。如果翻閱最近三年的變化，我們會(huì )發(fā)現2010至2012年中期房地產(chǎn)的存貨總量依次為9225.47億元、11105.48億元和14044.7億元。這意味著(zhù)全國房地產(chǎn)庫存一直都在積壓。今年中報顯示房地產(chǎn)庫存14044.7億元，較去年末增長(cháng)7.65%，去年年末又較去年中報增長(cháng)為17.48%，2011年中報又較2010年末增長(cháng)為20.38%。在目前的高價(jià)格坐標，房地產(chǎn)不是緊缺的，而是多余的。
　　再以房地產(chǎn)上市板塊為例，今年上半年板塊毛利率和凈利潤率分別同比下跌了1.6 和2個(gè)百分點(diǎn)，估計下半年勢頭也不會(huì )好過(guò)�！敖鹁陪y十”的頭一周購買(mǎi)量明顯疲軟，如果這兩個(gè)月超預期失望，估計全年板塊凈利潤率有極大可能超過(guò)5%的跌幅。這足以發(fā)出“慢熊格局”的完整信號。
　　萬(wàn)科、華潤最近的確拿了很多地，但那些“唱多者”有意模糊地價(jià)的意義。以萬(wàn)科9月6日用33.06億摘取合肥超大地塊為例，這是一筆非常合算的買(mǎi)賣(mài)。合肥因為財政問(wèn)題，下半年大幅度推地。2010年合肥地價(jià)是430萬(wàn)元/畝，現在呢？跌到2008年最慘淡的時(shí)期230萬(wàn)元/畝，地價(jià)下跌幅度達到了46%。也就是說(shuō)，萬(wàn)科吃進(jìn)去“2008年水準的低價(jià)地”，這能否證明土地市場(chǎng)回暖呢？還是土地市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量、薄利多銷(xiāo)”呢？華潤10.84億購買(mǎi)成都的地塊也是類(lèi)似。成都9月份為了解決財政問(wèn)題，攪動(dòng)了“供地潮”，但是，請注意，成都的地價(jià)則比高峰時(shí)期便宜太多。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常玩弄的一個(gè)把戲是“去庫存化”，意思是過(guò)去的限制性政策讓地產(chǎn)商不開(kāi)發(fā)，沒(méi)有盤(pán)推，最終造成供應不足。但是，它故意忽略了兩個(gè)問(wèn)題。一個(gè)是過(guò)去大量推出的盤(pán)到誰(shuí)的手上了？過(guò)去大量推出盤(pán)被二級市場(chǎng)“吸收”，這其實(shí)也是個(gè)“存量房”市場(chǎng)，因為經(jīng)濟不好導致一些投資者資金緊張，他們就會(huì )拋售自己投資的房子，所以房地產(chǎn)的供應面是廣泛的，而不僅僅是新房項。2007年美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞是“新房開(kāi)工太少”，意思是還要不斷漲價(jià)。2012年美國房地產(chǎn)市場(chǎng)是有無(wú)窮無(wú)盡的“on sale”的房子，無(wú)數業(yè)主看經(jīng)濟反彈，就急忙出售自己的房子來(lái)獲取現金。所以光看地產(chǎn)商新房的“去庫存化”是沒(méi)有意義的，要看到整個(gè)社會(huì )的“去庫存化”。
　　另外一個(gè)問(wèn)題是，政府用限購壓制了投資，同時(shí)用保障房對沖了“供應不足”，保障房能否壓制房?jì)r(jià)呢？如果保障房的分配是靠權力的，權力者手上有很多房，同時(shí)不缺錢(qián)，那意味著(zhù)保障房對房?jì)r(jià)壓制是無(wú)效的，因為它變成“投機房”。但是，如果保障房的分配體制是不斷透明的，對地產(chǎn)商而言，它將搶走更多的“剛需”，于是制造了整體性的價(jià)格向下壓力。我們的判斷是，目前中國保障房分配體制正在變得逐漸透明，它對市場(chǎng)房?jì)r(jià)壓制作用將會(huì )慢慢顯現。