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長(cháng)沙7月住宅竣工面積比上月增長(cháng)約24%。圖為長(cháng)沙市湘江沿岸一處新建的商品房記者
龍弘濤 攝 |
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9月的房地產(chǎn)市場(chǎng)注定難以平靜。當房產(chǎn)稅擴容還在猜測之時(shí)，多地陸續加強了預收款監管。對此，許多購房者紛紛叫好，一些房企坦言“壓力大”。預售款監管制度真的能如人所愿治療樓市爛尾盤(pán)、質(zhì)量差等頑疾嗎？處于“金九銀十”關(guān)鍵時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，又會(huì )因此增加怎樣的變數？
劍指資金難題
在籌備1年多后，武漢市房管局日前宣布，將于10月啟動(dòng)商品房預售資金監管制度。房管局、銀行和開(kāi)發(fā)商將簽訂第三方監管協(xié)議，并開(kāi)設監管賬戶(hù)，用于存放購房人所支付的購房款。
根據監管協(xié)議，開(kāi)發(fā)商可在工程結構封頂、竣工驗收等重大施工節點(diǎn)，向房管部門(mén)申請提取資金。房管部門(mén)將組織確認施工進(jìn)度，批準后通知銀行向開(kāi)發(fā)商撥付資金。武漢市住房保障和房屋管理局開(kāi)發(fā)市場(chǎng)處處長(cháng)劉震介紹，推行這一政策，主要是為了防止開(kāi)發(fā)商非法挪用購房款，從而保障購房者的合法權益，防范金融風(fēng)險。
與此同時(shí)，山東省也出臺規定，對不實(shí)行預售資金監管、預售報價(jià)過(guò)高、隨意調價(jià)且不接受房地產(chǎn)主管部門(mén)指導的商品住房項目，不得核發(fā)預售許可證書(shū)；上海、杭州等地也在研究商品房預售資金監管方案……
武漢上林苑是一個(gè)延期3年未交房的小區，200多名業(yè)主一直抗議未果。造成這一局面的主要原因正是開(kāi)發(fā)商擅自挪用預售款導致資金鏈斷裂。
“對購房者而言，在允許期房銷(xiāo)售的情況下，預售資金監管無(wú)疑是對他們的有力保護�！敝袊笖笛芯吭喝A中分院總監李國政認為，這一制度最直接的受益者是購房者，可以避免開(kāi)發(fā)商因“跑路”或挪用資金給購房者帶來(lái)的損失。
還有業(yè)內專(zhuān)家認為，加強預售款監管能確保房子按期完工。即便開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，政府仍然能用這筆錢(qián)來(lái)保障項目進(jìn)行下去，大大減少購房糾紛和欠薪事件的發(fā)生。
房企面臨釜底抽薪
在購房者對預收款監管拍手稱(chēng)好之時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)卻感到了“寒風(fēng)瑟瑟、秋意漸濃”，紛紛開(kāi)始降價(jià)跑量，盡快儲備資金，以防止即將到來(lái)的資金短缺。
記者近日走訪(fǎng)武漢部分樓盤(pán)發(fā)現，“金九銀十”開(kāi)局之際，降價(jià)促銷(xiāo)成了許多開(kāi)發(fā)商的首推策略。武漢光谷某樓盤(pán)更是打出了“底價(jià)促銷(xiāo)”廣告�，F場(chǎng)一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，許多開(kāi)發(fā)商都在開(kāi)展降價(jià)銷(xiāo)售，以盡量回籠更多的資金。
有開(kāi)發(fā)商表示，預售資金監管對需要大量資金調度的房企來(lái)說(shuō)壓力非常大。據了解，目前，許多開(kāi)發(fā)商都在開(kāi)盤(pán)前將尚未完工的樓房抵押給銀行，以套現資金維持工程進(jìn)度。樓房開(kāi)盤(pán)后開(kāi)始銷(xiāo)售，再用預售款償還銀行貸款。
“另外，一些大中型開(kāi)發(fā)商還會(huì )將上一個(gè)項目的預售款用來(lái)開(kāi)發(fā)新項目或者進(jìn)入土地市場(chǎng)拿地。如果對預售資金進(jìn)行監管，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)難度就會(huì )很大�！崩顕J為。
國家統計局日前發(fā)布的數據顯示，預售款已占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的30%左右，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面。業(yè)內人士認為，在當前開(kāi)發(fā)貸款和預售款收緊的情形下，資金實(shí)力一般的中小房企很可能被淘汰。
“金九銀十”或起變數
在預售款受限的情況下，開(kāi)發(fā)商面臨更加嚴峻的資金困境，無(wú)奈之下必將采取降價(jià)促銷(xiāo)，預計短期內還會(huì )掀起新一輪推盤(pán)熱潮，“金九銀十”的漲價(jià)狂風(fēng)或許難以再起。不過(guò)，業(yè)內人士認為，要想真正達到預期效果，還需嚴格執行制度，并配以期房轉讓等配套制度。
億房研究中心研究員鄢峰表示，前幾個(gè)月的降價(jià)銷(xiāo)售導致開(kāi)發(fā)商利潤率普遍不高，多數開(kāi)發(fā)商手上資金并不充裕。而加強預售款監管，又將開(kāi)發(fā)商回籠不多的資金做了再次分流。在這種形勢下，開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)出貨、加速回籠資金將是必然之舉�！霸阮A計10月以后才會(huì )出現的降價(jià)潮可能提前到來(lái)，‘金九銀十’的旺銷(xiāo)將難以帶動(dòng)房?jì)r(jià)上漲�！�
鄢峰認為，因為流動(dòng)性壓力，不少拖延開(kāi)發(fā)周期的房企將會(huì )加快現有項目開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)可能在短期內大量增加供應�！邦A售款監管會(huì )對捂盤(pán)行為帶來(lái)直接的現金流壓力，對在建樓盤(pán)的資金供應和質(zhì)量、工程進(jìn)度保證等將帶來(lái)正面作用，同時(shí)還將延緩開(kāi)發(fā)商的拿地、開(kāi)發(fā)、擴張速度�！薄�
但也有專(zhuān)家對預收款監管的效果心存憂(yōu)慮。中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)張東認為，加強預售款監管，主要是為了防止開(kāi)發(fā)商挪用資金，但也會(huì )將部分實(shí)力有限的中小企業(yè)淘汰出局�！皩�(shí)質(zhì)的影響和效果還得看實(shí)際操作的執行力度�！睆垨|說(shuō)。
今年年初，杭州一大型房企破產(chǎn)，導致1.8億元預售款蒸發(fā)。有關(guān)負責人坦言，雖然杭州早已建立預售款監管制度，但實(shí)際執行效果并不理想。
若預售資金真的被嚴格監管，對于房企資金鏈將起到“釜底抽薪”的作用。張東建議，在設立預售款監管制度的同時(shí)，還要設立土地拍賣(mài)制度、測量師制度、期房轉讓制度等配套制度，確保整個(gè)預售過(guò)程的規范性。