9月，上海世博中心舉辦了新一屆中國國際高端物業(yè)展。令人意外的是，出現在這個(gè)展覽中的中國高端樓盤(pán)數量極少，唱主角的都是歐美、東南亞樓盤(pán)。
然而，在場(chǎng)外，天價(jià)樓盤(pán)的數量卻是越來(lái)越多近期，北京、上海、廣州、深圳，甚至蘇州這樣的二線(xiàn)城市紛紛出現單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的“樓王”。新華社的最新報道稱(chēng)，甚至連廣東省16個(gè)扶貧開(kāi)發(fā)重點(diǎn)縣之一的東源縣，都出現了總價(jià)6000萬(wàn)元以上的樓盤(pán)。
大量涌現的天價(jià)樓盤(pán)，和全球低迷的經(jīng)濟環(huán)境形成鮮明對比。聯(lián)合國貿發(fā)會(huì )議(UNCTAD)發(fā)布的
《2012年貿易和發(fā)展報告》指出,全球經(jīng)濟增長(cháng)率從2010年的4.1%降至2011年的2.7%，預期2012年將低于2.5%；中國經(jīng)濟2012年的增長(cháng)預期，也被認為將維持在8%左右。
復旦大學(xué)地產(chǎn)運營(yíng)研究所所長(cháng)蔡為民提醒說(shuō)，在經(jīng)濟增長(cháng)放緩的情況下，全球都曾有過(guò)利用地產(chǎn)推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的案例，這使得許多購買(mǎi)“天價(jià)樓王”的投資者獲得更高的投資收益。
按照蔡為民的說(shuō)法，天價(jià)樓盤(pán)的數量就像是“經(jīng)濟晴雨表”，既可以看出經(jīng)濟增長(cháng)的趨勢，也可以發(fā)現通脹的苗頭。那么，目前這輪“天價(jià)樓王”熱潮中出現的，究竟是打著(zhù)天價(jià)噱頭的“偽豪宅”，還是真的在弱市中具有保值功能的真豪宅呢？
“天價(jià)豪宅”層出不窮
“北京房?jì)r(jià)賣(mài)不到30萬(wàn)
（每平方米）是開(kāi)發(fā)商的恥辱�！痹诮衲甑南募具_沃斯論壇上，一位獨立經(jīng)濟學(xué)家的豪言，語(yǔ)驚四座。該人士似乎在給當下一片低迷的房地產(chǎn)行業(yè)悲觀(guān)情緒打氣，但也引起了大家對目前國內“天價(jià)樓盤(pán)”現狀的關(guān)注。
在高端豪宅領(lǐng)域，房?jì)r(jià)從來(lái)都是“沒(méi)有最高，只有更高”。與普通商品住宅相比，近年來(lái)在北上廣深出現的“天價(jià)豪宅”價(jià)格在“調控”之下變得越來(lái)越高，讓國內高端豪宅價(jià)格屢創(chuàng )新高。
2011年，北京中赫集團開(kāi)發(fā)的釣魚(yú)臺7號院一套頂層別墅打出30萬(wàn)元/平方米的“天價(jià)”，售價(jià)遠超此前的豪宅代表上海湯臣一品，一時(shí)間輿論嘩然。
無(wú)獨有偶，今年上半年位于深圳蛇口的招商伍茲公寓少數幾套頂層公寓單位，也傳出將賣(mài)20萬(wàn)元/平方米的天價(jià)。
在上海，與湯臣一品相隔不遠，并于今年3月開(kāi)盤(pán)的上海新世界濱江凱旋門(mén)一度傳出最高報價(jià)達到26萬(wàn)元/平方米。
實(shí)際上，如此高的房?jì)r(jià)遠遠超出一般人的購買(mǎi)力，讓大多數人可望而不可及。自2011年全國各地出臺限價(jià)令以來(lái)，各地高端豪宅市場(chǎng)首當其沖受到嚴重沖擊，成交量急劇萎縮，豪宅市場(chǎng)也跌入歷史低谷。眼下，國內一線(xiàn)大城市的高端豪宅市場(chǎng)似乎有了新的轉機，上半年，信貸政策開(kāi)始松動(dòng)，使得一度被冷落的豪宅市場(chǎng)開(kāi)始升溫。
據《南方都市報》近期報道稱(chēng)，目前京滬廣深四大一線(xiàn)城市最貴樓盤(pán)的成交均價(jià)皆超10萬(wàn)元/平方米，其中成交均價(jià)最貴的樓盤(pán)位于上海，超過(guò)15萬(wàn)元/平方米。該媒體還指出，這僅是近兩年來(lái)多套合計的成交均價(jià)，單套樓王價(jià)格遠不止于此。
根據網(wǎng)絡(luò )公開(kāi)資料顯示，目前北上廣深最貴樓盤(pán)成交項目中，排名靠前的“天價(jià)豪宅”分別為：上海華洲君庭項目，成交均價(jià)達15萬(wàn)元/平方米；廣州宏城花園別墅，成交均價(jià)為134391元/平方米；深圳東部華僑城豪宅項目天麓，成交均價(jià)為119977元/平方米；北京霞公府，成交均價(jià)為100257元/平米。
除此之外，今年上半年獲得預售證的北京姜莊湖家園，擬售價(jià)格最高超過(guò)每平方米10萬(wàn)元；中駿綠洲莊園，擬售價(jià)格最低8.3萬(wàn)元/平方米。在深圳，僅剩少數幾套的萊蒙水榭山聯(lián)排別墅單位，200多平方米戶(hù)型也賣(mài)到了總價(jià)2500萬(wàn)元以上。據銷(xiāo)售人員稱(chēng)，萊蒙水榭山平均每套別墅總價(jià)在4000萬(wàn)元以上。
對大多數業(yè)界人來(lái)說(shuō)，華南地區的情況是“天價(jià)別墅在深圳”。據熟悉深圳豪宅區域的業(yè)界人士稱(chēng)，深圳目前最貴的豪宅位于大梅沙區域，該區域華僑城天麓、萬(wàn)科天琴灣、浪琴灣、聯(lián)泰梅沙灣等豪宅別墅價(jià)格均在20萬(wàn)~30萬(wàn)/平方米左右。傳統的華僑城純水岸、香蜜湖一號豪宅區，目前的二手房?jì)r(jià)格也在15萬(wàn)~20萬(wàn)/平方米之間。
上述項目對外宣傳的“天價(jià)”是否是真實(shí)成交價(jià)格，也引起了外界的質(zhì)疑和爭議。
對此，中原地產(chǎn)華南區董事總經(jīng)理李耀智認為，所謂的“天價(jià)樓盤(pán)”只是個(gè)別現象，高端豪宅本身銷(xiāo)售速度較慢，有些開(kāi)發(fā)商故意宣揚高房?jì)r(jià)，最后卻沒(méi)有成交出現，不排除是開(kāi)發(fā)商作秀的營(yíng)銷(xiāo)手段。
李耀智認為，目前深圳大多數頂級豪宅整體均價(jià)在5萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米，在當前的大背景下，除了極個(gè)別擁有較多稀缺資源的項目外，要想突破10萬(wàn)元/平方米的豪宅均價(jià)，目前還看不到任何機會(huì )。
事實(shí)也正如李耀智所言，最近一年時(shí)間以來(lái)，那些傳說(shuō)中“天價(jià)豪宅”成交個(gè)案也是鳳毛麟角，少之又少。
也有深圳業(yè)內人士稱(chēng)，自2008年以來(lái)豪宅價(jià)格確實(shí)在上漲。今年上半年，深圳香蜜湖一號北區一套高層豪宅轉手，成交均價(jià)在10萬(wàn)元/平方米左右。2011年，上海湯臣一品的一套別墅出售單價(jià)也高達16萬(wàn)元/平方米。
“不求最好 但求最貴”
實(shí)際上，對于近年來(lái)各地出現天價(jià)樓盤(pán)的現象，早在數年前，馮小剛的賀歲電影《大腕》里對開(kāi)發(fā)商的一句經(jīng)典戲謔臺詞曾有這樣的描述：“我們的標準就是不求最好，但求最貴�！�
現實(shí)的情況是，與普通住宅市場(chǎng)相比，高端別墅市場(chǎng)的亂象也一直為業(yè)界人士所詬病。深圳一家知名上市公司營(yíng)銷(xiāo)老總就一針見(jiàn)血地指出：“目前別墅市場(chǎng)定價(jià)較高，之所以賣(mài)得貴，有人為拔高的因素�！�
他認為，之前一些開(kāi)發(fā)商為了追求高利潤，盲目開(kāi)發(fā)高端別墅項目，但在項目設計、建設和后期物業(yè)管理方面，并不具備任何資源優(yōu)勢，導致高端別墅項目的品質(zhì)，甚至對高端別墅市場(chǎng)形成損害。
實(shí)際上，近年來(lái)國內不少“天價(jià)豪宅”的開(kāi)發(fā)商并非專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的龍頭企業(yè)，而是一些中小型開(kāi)發(fā)商或非房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)，形成了行業(yè)內獨有的“小開(kāi)發(fā)商做大豪宅”的現象，如釣魚(yú)臺7號院的中赫集團、廣州大一山莊的廣東中力集團。
對此，李耀智指出，一些沒(méi)有專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品設計能力的開(kāi)發(fā)商擁有的后續開(kāi)發(fā)土地資源有限，不得不根據自身定位和情況開(kāi)發(fā)“天價(jià)豪宅”項目。他指出，這些項目由于看準土地升值空間，將高房?jì)r(jià)變成了一種營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，故意慢慢銷(xiāo)售，幾年之后就能升值數倍。此外，也有開(kāi)發(fā)商故意將幾個(gè)別墅單位定價(jià)較高，以此凸顯其他別墅產(chǎn)品價(jià)位較低，利用購房者的心理落差，從而達到價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)的目的。
另一方面，“天價(jià)樓盤(pán)”的出現并非偶然，背后有支撐高價(jià)的市場(chǎng)邏輯。世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監吳志輝認為，從行業(yè)發(fā)展規律來(lái)看，人口紅利和經(jīng)濟高速發(fā)展，以及居民可支配收入的大幅提高，使得高端住宅購買(mǎi)人群在未來(lái)十年內的需求大量存在，再加上貨幣寬松政策影響，高端住宅作為保值增值的投資產(chǎn)品，使得高房?jì)r(jià)有一個(gè)長(cháng)期的支撐理由。
但是，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控政策影響，高端別墅購買(mǎi)者也開(kāi)始從過(guò)去的投資動(dòng)機轉為追求高品質(zhì)居住要求，越發(fā)變得理性，豪宅市場(chǎng)也開(kāi)始回歸到“既求好，也求貴”的時(shí)代。
金地集團華南區域公司助理總經(jīng)理汪勁松稱(chēng)：“今年旗下豪宅銷(xiāo)售增加，但客戶(hù)變得更加成熟�！彼J為，在限購政策和房產(chǎn)稅政策可能出臺的情況下，未來(lái)的高端豪宅市場(chǎng)，擁有較高品質(zhì)和資源的豪宅項目將受到追捧。
廣深別墅推盤(pán)量增多
實(shí)際上，自從樓市受到房地產(chǎn)調控以來(lái)，豪宅市場(chǎng)成交量一直在低位徘徊，去化速度也明顯減慢。
但今年上半年開(kāi)始，深圳高端別墅項目計劃推盤(pán)量明顯開(kāi)始增多。據悉，從年初以來(lái)，深圳的華僑城香山里、純水岸、招商華僑城曦城五期、華僑城天麓、招商蘭溪谷、南山紫園、十五峰等多個(gè)別墅項目將在今年內推出。
據深圳一家專(zhuān)做豪宅項目推廣的網(wǎng)站統計，今年全年預計有35個(gè)別墅項目入市，其中20個(gè)為存量盤(pán)，市場(chǎng)供應逾1900套，為深圳歷年來(lái)推盤(pán)量最高。
汪勁松表示，今年上半年深圳高端別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售企穩，成交量開(kāi)始有了增長(cháng)，下半年別墅項目的推盤(pán)量也較大。金地在深圳觀(guān)瀾的別墅項目天悅灣，今年的去化速度明顯加快。據悉，今年5月，金地天悅灣一個(gè)臨湖聯(lián)排別墅以7.888萬(wàn)/平方米的預售價(jià)開(kāi)賣(mài)，目前，該項目每周成交量在4~5套左右。
除深圳外，今年廣州別墅項目推盤(pán)也開(kāi)始增多。當地網(wǎng)站數據顯示，今年5月廣州有8個(gè)項目取得別墅預售證，從7月開(kāi)始，這些取得預售證的別墅就開(kāi)始陸續推出市場(chǎng)。
但眼下，房地產(chǎn)調控政策仍在持續，高端項目如何吸引客戶(hù)成為開(kāi)發(fā)商面臨的難題。
汪勁松認為，高端別墅項目開(kāi)發(fā)不能盲目，一些低素質(zhì)的別墅項目對豪宅市場(chǎng)的品質(zhì)會(huì )帶來(lái)一定的負面影響，未來(lái)?yè)碛懈咚刭|(zhì)資源的別墅項目才能賣(mài)出高價(jià)。
·業(yè)內觀(guān)察
天價(jià)與大環(huán)境成反差
目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟環(huán)境，似乎并不支持天價(jià)樓王的大量涌現。
國家統計局發(fā)布的數據顯示，今年前8個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售面積57415萬(wàn)平方米，同比下降4.1%，降幅比1月~7月份縮小2.5個(gè)百分點(diǎn)；前8月，商品房銷(xiāo)售額34011億元，增長(cháng)2.2%，1月~7月份該指標為下降0.5%。
瑞銀首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤在最新的研報中，將2013年中國經(jīng)濟增速預期由7.8%下調至7.5%。這是繼9月7日以來(lái)，瑞銀在兩周時(shí)間內第二次下調明年的經(jīng)濟增速預期。汪濤稱(chēng)，鑒于政策力度弱于預期以及出口增長(cháng)疲弱，將今年中國三、四季度的GDP增長(cháng)預測分別從8%和8.1%下調至7.3%和7.0%。
在這樣的背景下，天價(jià)樓盤(pán)的大量涌現和經(jīng)濟環(huán)境形成了鮮明的對比，也讓業(yè)界質(zhì)疑，大量天價(jià)樓王的存在是否是又一次的“偽豪宅爆發(fā)”。
蔡為民告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，天價(jià)樓王在經(jīng)濟增長(cháng)放緩的趨勢下，依然可以大量生長(cháng)。經(jīng)濟環(huán)境好的時(shí)候，天價(jià)樓王固然有生長(cháng)的環(huán)境；經(jīng)濟增長(cháng)趨緩時(shí)，天價(jià)樓王也有存在的價(jià)值。
他以美國舉例說(shuō)，美國在2002年后以大量的房貸和低利率來(lái)拉動(dòng)美國經(jīng)濟的增長(cháng)，并造就了美國房?jì)r(jià)的大幅猛漲。同樣，在我國臺灣地區遭遇惡性通貨膨脹時(shí)，天價(jià)樓王也是最能保值的。正因為這樣，天價(jià)樓王在經(jīng)濟增長(cháng)放緩的時(shí)候，銷(xiāo)售并不會(huì )太差。
不過(guò)，與蔡為民看法有所不同，多數受訪(fǎng)人士認為，房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力不足，指望天價(jià)樓王的價(jià)格進(jìn)一步上漲其實(shí)是件很迷茫的事。特別是，多少天價(jià)樓王真正和價(jià)值相符合？又有多少天價(jià)樓王的潛在買(mǎi)家會(huì )突破限購令買(mǎi)房？