越來(lái)越多房企加入到養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)陣營(yíng)。近日，萬(wàn)科宣布再次進(jìn)軍養老地產(chǎn)，將投入120億元在長(cháng)春市打造養老住宅項目，這也是其在養老地產(chǎn)領(lǐng)域的最大一筆投資。與此同時(shí)，綠城也宣布，將試水養老地產(chǎn)�！斑@些地產(chǎn)新領(lǐng)域將是未來(lái)房企競爭的主要戰場(chǎng)”，業(yè)內人士認為，不過(guò)，由于尚未形成成熟的運營(yíng)模式，國內養老地產(chǎn)領(lǐng)域仍然“前路漫漫”。
多房企布局
8月13日，萬(wàn)科集團總裁郁亮和執行副總裁丁長(cháng)峰飛抵長(cháng)春，他們此行的重要目的是與長(cháng)春市政府簽署一項協(xié)議，萬(wàn)科集團下一步將投資120億元，在長(cháng)春市多個(gè)區域打造占地100萬(wàn)平方米的健康養老住宅社區及文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)項目。
萬(wàn)科集團目前共有4個(gè)養老地產(chǎn)項目。早在2010年，萬(wàn)科集團就在北京房山竇店試點(diǎn)了養老地產(chǎn)項目“萬(wàn)科幸福匯”，采用租售并舉的養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，為萬(wàn)科集團的養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鋪路。此外，萬(wàn)科還在北京的歡慶城和青島的萬(wàn)科城試水養老地產(chǎn)項目，之后又在杭州的良渚文化村配建了養老地產(chǎn)項目，但規模都較小。
無(wú)獨有偶。綠城中國董事局主席宋衛平近日也公開(kāi)表示，將試水養老地產(chǎn)�！梆B老地產(chǎn)的運營(yíng)難度大，利潤可能只是普通地產(chǎn)的二分之一”，不過(guò)，宋衛平非�？春眠@一領(lǐng)域的未來(lái)發(fā)展前景，他說(shuō)，目前國內老齡人口越來(lái)越多，而且絕大多數經(jīng)濟獨立，老年地產(chǎn)業(yè)將是“金黃色”的。他透露，綠城將做成全護型學(xué)院式養老，預計一年之后輪廓初成�！梆B老地產(chǎn)是綠城必須要做成的”。
此外，包括保利、首創(chuàng )置業(yè)等房企，也一直在養老地產(chǎn)領(lǐng)域有所探索。
未來(lái)主流方向
據2010年第六次人口普查數據顯示，中國60歲及以上人口達1.78億，占13.4億總人口的比重為13.26%，其中65歲及以上人口有1.17億，據聯(lián)合國《世界人口統計》預測，至2015年，中國60歲以上的人口將達2億�，F在老年人的消費水平又在不斷提高，這給養老地產(chǎn)奠定了一個(gè)很好的買(mǎi)方市場(chǎng)基礎。
“養老地產(chǎn)將是未來(lái)房地產(chǎn)的一個(gè)主流方向，是一件很好的事情”，中國房地產(chǎn)研究會(huì )人居環(huán)境委員會(huì )副主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )老年住區委員會(huì )特別顧問(wèn)開(kāi)彥對記者表示，目前，養老問(wèn)題主要由政府和市場(chǎng)兩種途徑來(lái)解決，其中由政府解決的老齡人口尚不足3%，其余97%都將由市場(chǎng)來(lái)解決。在5-10年之后，老年人口的規模和老齡化趨勢將更加凸顯，養老問(wèn)題需要有前瞻性的布局。
“養老地產(chǎn)的發(fā)展空間很大”，開(kāi)彥說(shuō)，不過(guò)，與普通住宅開(kāi)發(fā)截然不同，養老地產(chǎn)對后期運營(yíng)和服務(wù)要求極高，并非“換個(gè)形式”的賣(mài)房，對房企來(lái)說(shuō)是巨大挑戰。在進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域之前，房企應該做好各個(gè)方面的準備，先規劃、再開(kāi)發(fā)。
運營(yíng)模式待解
據了解，萬(wàn)科集團第一個(gè)養老地產(chǎn)項目北京萬(wàn)科幸福匯，包括兩種業(yè)態(tài)，利用商業(yè)配套建設的“活躍長(cháng)者之家”和配建于住宅部分的“活躍長(cháng)者住宅”。前者以銷(xiāo)售為主，后者則主要用作自持。
開(kāi)彥認為，養老地產(chǎn)的住宅部分目前主要采取租售并舉，銷(xiāo)售的部分還可以分為全產(chǎn)權、半產(chǎn)權以及會(huì )員制等多種方式。不過(guò)，對于養老地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最核心的部分并不是住宅，而是后期的運營(yíng)，這也是養老地產(chǎn)盈利的主要來(lái)源。與常規的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不同，養老地產(chǎn)更傾向于持有式和運營(yíng)式，對配套設施、服務(wù)人員的數量和專(zhuān)業(yè)性要求極高。
目前雖然有一些以“養老住宅”為營(yíng)銷(xiāo)理念的項目，但無(wú)論是建筑設計，還是運營(yíng)管理，離真正意義上的養老地產(chǎn)仍有相當距離。
由于制度和規劃層面的缺陷，短期內，養老地產(chǎn)并不會(huì )成為國內房企的主流。首先在拿地環(huán)節，由于養老地產(chǎn)所需的配置較多，投資成本較大，因此招拍掛的地塊并不適用于養老地產(chǎn)，開(kāi)彥認為，養老地產(chǎn)用地應該類(lèi)似于保障房用地，具有一定的優(yōu)惠政策；其次，在后期管理過(guò)程中，養老問(wèn)題最終形成的將是一條產(chǎn)業(yè)鏈，需要醫療、保險、設施、交通以及老年用品、文體休閑等一系列系統服務(wù)，更多的是政府的頂層設計，開(kāi)發(fā)商只是其中的一個(gè)環(huán)節。
雖然大趨勢向好、符合行業(yè)發(fā)展潮流，但在具體實(shí)施過(guò)程中需要不斷探索和嘗試，最終形成一種成熟的商業(yè)模式�！皩τ陂_(kāi)發(fā)商和地方政府來(lái)說(shuō)，養老地產(chǎn)將是一個(gè)長(cháng)期的課題，慢慢形成系統�！�
■名詞解釋
養老地產(chǎn)
是指從建筑設計、園林規劃到裝飾標準，這類(lèi)地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開(kāi)發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的規律，創(chuàng )新核心在于適老化設計。養老地產(chǎn)實(shí)現了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良管家服務(wù)的有機結合，從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專(zhuān)業(yè)管理團隊。