貴陽(yáng)樓市過(guò)剩 或成鄂爾多斯第二
2012-10-09   作者:  來(lái)源:國際金融報
 
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  當一個(gè)城市的新建住宅供應量超過(guò)當地居民家庭戶(hù)數,那意味著(zhù)什么?中國西南省會(huì )城市貴陽(yáng),仿佛坐在了樓市崩盤(pán)的火藥桶上。這個(gè)城鄉常住人口和流動(dòng)人口全部加起來(lái)還不到500萬(wàn)人的城市,將要面對戶(hù)均好幾套房的尷尬局面。

  大盤(pán)扎堆

  2005年前后,建筑面積達到20萬(wàn)平方米的樓盤(pán),在貴陽(yáng)這樣一個(gè)三線(xiàn)城市,已經(jīng)可以被視為大盤(pán)了。然而現在,總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米,占地幾千畝的大盤(pán)比比皆是。其中一個(gè)名為花果園的超級大盤(pán),總建筑規模更是達到了1830萬(wàn)平方米,堪稱(chēng)中國第一大盤(pán)。
  根據公開(kāi)資料顯示,花果園是宏立城集團啟動(dòng)總投資300億元、總建筑面積560萬(wàn)平方米的花果園彭家灣改造項目。在2011年,宏立城集團再次拿下五里沖片區改造項目,大手筆圈定貴陽(yáng)中心,使之成為一個(gè)占地6000余畝的城市中央生態(tài)區,一個(gè)總建筑面積1830萬(wàn)平方米的貴陽(yáng)國際中心。僅此一個(gè)樓盤(pán),規劃居住的人口就高達50萬(wàn)人,超過(guò)貴陽(yáng)城鄉總人口的10%。
  貴陽(yáng)的另一個(gè)超級大盤(pán)名為中天未來(lái)方舟,體量緊隨其后。官方資料顯示,該樓盤(pán)總占地9.53平方公里,建設用地5600畝,建筑面積約720萬(wàn)平方米,規劃居住人口約17萬(wàn)人。該項目由貴州地產(chǎn)龍頭企業(yè)中天城投集團傾力打造,項目計劃分5年開(kāi)發(fā)。
  記者根據公開(kāi)資料統計顯示,在貴陽(yáng)總共有花果園、中天未來(lái)方舟、中天會(huì )展城、中鐵逸都國際、美的林城時(shí)代、中渝第一城、中國鐵建國際城、金陽(yáng)新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國水電觀(guān)府壹號、樂(lè )灣國際等13個(gè)體量超過(guò)100萬(wàn)平方米的超級大盤(pán)。僅這13個(gè)樓盤(pán),總建筑面積接近4500萬(wàn)平方米,其中規劃居住人口預計總計約達110萬(wàn)人。
  根據不完全統計,貴陽(yáng)超過(guò)50萬(wàn)平方米以及超過(guò)20萬(wàn)平方米的在建樓盤(pán),均不下30個(gè),這些樓盤(pán)預計總建筑規模也不下3000萬(wàn)平方米,規劃居住人口接近100萬(wàn)人。
  而根據貴陽(yáng)市2010年第六次人口普查的數據顯示,全市常住人口中, 居住在城鎮的人口為2946323人,占68.13%;居住在鄉村的人口為1378238人,占31.87%。

  鄂爾多斯第二?

  天量的市場(chǎng)供應偏偏遭遇了2010年以來(lái)的樓市調控。在限購等多方政策打壓下,貴陽(yáng)樓市也較為低迷,直至2012年上半年,多家樓盤(pán)上演價(jià)格“高臺跳水”。據筑房網(wǎng)此前發(fā)布的數據顯示,2012年上半年,貴陽(yáng)樓市成交量同比大幅上升的同時(shí),成交價(jià)卻同比大幅下降。
  據悉,上半年兩城區因受花果園、中天未來(lái)方舟低價(jià)入市影響,商品住宅成交推高至歷史新高的35561套,占據了總成交套數的78%,與去年該區同期銷(xiāo)售24481套相比,上漲45%。而在兩城區的35561套中,花果園、中天未來(lái)方舟兩個(gè)超級大盤(pán)占據了九成的成交量。
  開(kāi)發(fā)商的大手筆項目也為其帶來(lái)高收益。以中天未來(lái)方舟為例,在去年11年底,未來(lái)方舟積累的5000多認籌客戶(hù),到12月底簽約不到1000。2012年3月,中天未來(lái)方舟以3580元/平方米起價(jià)、均價(jià)不到4000元/平方米的低價(jià)推盤(pán),當日推出的房源全部售罄,此后銷(xiāo)售火暴。據悉,有相關(guān)項目負責人介紹,今年上半年銷(xiāo)售收入已達23億元。
  而花果園項目自2010年12月開(kāi)盤(pán)以來(lái),榮任貴陽(yáng)樓市銷(xiāo)售“二十連冠”,加之“2011年全國樓市單盤(pán)銷(xiāo)售冠軍”的頭銜,花果園項目首創(chuàng )了貴州樓市的銷(xiāo)售傳奇。
  據悉,花果園今年上半年的成交量是157萬(wàn)平方米,而整個(gè)上海的年均新建商品住宅成交量是800萬(wàn)平方米。
  雖然經(jīng)過(guò)上半年房企去庫存化,但從絕對量來(lái)看庫存仍處于高位。此前有數據顯示,截至9月份,貴陽(yáng)商品房住宅庫存3490萬(wàn)平方米,按照今年上半年月均去化速度72.6萬(wàn)平方米/月,還需要去化4年,存量已經(jīng)達到了歷史最高位。此外,據悉,目前貴陽(yáng)在售樓盤(pán)中有現房或準現房銷(xiāo)售的約有20家,近2萬(wàn)套房源。
  著(zhù)名財經(jīng)評論人吳其倫對記者表示,“上半年貴陽(yáng)樓市的反彈是房企以量換價(jià)的結果,并沒(méi)有反映貴陽(yáng)樓市真實(shí)情況。但是這種反彈不會(huì )持續,金九不金,銀十無(wú)望。貴陽(yáng)目前的現狀是供嚴重過(guò)于求。預計貴陽(yáng)會(huì )成為繼鄂爾多斯、溫州之后第三個(gè)樓市崩盤(pán)市場(chǎng)!

  政府開(kāi)始“托市”

  就在國慶長(cháng)假之前,貴陽(yáng)市政府突然公布《關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶(hù)區城中村改造及重點(diǎn)項目建設的若干措施》,凡在貴陽(yáng)市購買(mǎi)商業(yè)、辦公用房和首次購買(mǎi)住房的,可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶(hù)手續或居住證,享受貴陽(yáng)市戶(hù)籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫等同等待遇,不受入住時(shí)間和購房面積的限制。
  這一規定簡(jiǎn)而言之,就是買(mǎi)房送戶(hù)口。顯然這與中央三令五申嚴格以限購為主要手段的宏觀(guān)調控背道而馳。有業(yè)內人士指出,貴陽(yáng)市政府之所以敢冒天下之大不韙行托市之舉,正是因為樓市嚴重過(guò)剩,別無(wú)選擇。
  據悉,僅9、10月兩個(gè)月期間,保利貴州、中鐵置業(yè)、萬(wàn)科地產(chǎn)、恒大、中天城投、花果園項目、美的地產(chǎn)等房企有密集推盤(pán)計劃,預期推出6000套左右的新房源,供應量達到70萬(wàn)平方米左右,相較6、7月共推盤(pán)不足4000套而言增長(cháng)明顯。
  吳其倫指出,“這是政府典型救市。從招商引資方面來(lái)講,近一兩年有一批外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入貴陽(yáng)市場(chǎng),與政府合作得到土地稅收銷(xiāo)售等方面優(yōu)惠,政府成為開(kāi)發(fā)商的超級銷(xiāo)售人員;另一方面,近幾個(gè)月成交量不佳,土地不好賣(mài),政府為了考慮土地等財政情況!
  中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)、北京大學(xué)教授陳國強在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示,“貴陽(yáng)此次措施是給予外地購房者的‘大禮包’,對限購政策的沖擊,變形模糊限購政策中涉及的戶(hù)籍問(wèn)題,決策層或許會(huì )干預,措施是否能持續還有待考察!
  他還表示,措施實(shí)施能夠促進(jìn)成交量,保持樓市熱度,但是與當前國家樓市調控要求相違背。

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