本輪房地產(chǎn)調控自2010年4月17日“新國十條”以來(lái)，至今已有兩年半時(shí)間。雖然調控措施一直沒(méi)有放松，但調控目標由最初的“遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”轉向實(shí)現“房?jì)r(jià)的合理回歸”，體現了調控思路從應急到理性的轉變。本輪調控已對投資和投機性需求產(chǎn)生明顯的遏制效果，也在一定程度上保障了剛性和改善性住房需求。但在經(jīng)濟下行與貨幣放松趨勢明顯的背景下，房?jì)r(jià)出現上漲趨勢也引發(fā)擔憂(yōu)。
　　限購限貸并不能作為房地產(chǎn)調控的長(cháng)期措施。在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾背景下，一旦政策退出，市場(chǎng)可能出現強力反彈。限購為主、限貸為輔的調控措施作為過(guò)渡時(shí)期的臨時(shí)舉措，最大意義在于為建立規范、合理、有效的房地產(chǎn)發(fā)展長(cháng)效機制爭取了寶貴時(shí)間。長(cháng)效機制關(guān)切的應是調整好房地產(chǎn)市場(chǎng)中各參與主體的利益關(guān)系，其中最為核心的就是調整好政府與市場(chǎng)的關(guān)系，實(shí)現政府與市場(chǎng)良性互動(dòng)。
　　如何合理界定政府與市場(chǎng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的職能定位和作用邊界？當今世界市場(chǎng)經(jīng)濟國家中，為應對政府失靈和市場(chǎng)失靈問(wèn)題，將政府和市場(chǎng)結合起來(lái)配置資源已成為通行方式，區別在于對不同的領(lǐng)域是政府多一些還是市場(chǎng)多一些。一般來(lái)說(shuō)，公共產(chǎn)品應由政府提供，私人產(chǎn)品應由市場(chǎng)提供，準公共產(chǎn)品應由政府和市場(chǎng)共同提供。所謂“提供”并不一定指直接生產(chǎn)和包辦，可以是付費購買(mǎi)�？傮w來(lái)看，隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展，政府提供的公共服務(wù)存在不斷擴大的趨勢。事實(shí)上，政府與市場(chǎng)難以截然分開(kāi)，政府也是市場(chǎng)參與主體之一，政府的一切行為也都要通過(guò)市場(chǎng)規律發(fā)揮作用。
　　要在房地產(chǎn)領(lǐng)域有效規范政府職能，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，應著(zhù)力于建立規范、合理、有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)運行機制，保障市場(chǎng)規律在合理范圍內的有效運行，避免其負面效應。
　　具體來(lái)說(shuō)，一是要明確房地產(chǎn)領(lǐng)域不同“產(chǎn)品”的屬性層級，對于房地產(chǎn)公共服務(wù)體系以及用于滿(mǎn)足居民基本住房需求的保障性住房體系等公共和準公共產(chǎn)品，可以由公立部門(mén)直接提供，更好的方式是政府向私人部門(mén)購買(mǎi)相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)，對于滿(mǎn)足基本需求之外的多樣化高端住房需求則可完全按照市場(chǎng)規則運行，政府只發(fā)揮規范引導職能，避免直接干預。二是加強房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)基礎制度建設，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序良性發(fā)展的重要前提�；�礎制度建設主要包括土地制度、財稅制度、信息平臺、收入分配制度及財產(chǎn)申報制度等。土地制度要合理有序地保證房地產(chǎn)發(fā)展的土地供應，房產(chǎn)稅等相關(guān)財稅制度可調節市場(chǎng)需求并帶來(lái)穩定的財政收入，通過(guò)這些制度設計可使地方政府擺脫對土地財政的依賴(lài)。信息平臺建設能夠大大推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度，對市場(chǎng)穩定和政策推行具有重大意義。收入分配制度可提升需求側消費水平，改善居民資產(chǎn)結構，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。財產(chǎn)申報制度既是保障房體系有效運行的重要依據，也是強化房地產(chǎn)監管的重要手段。在合理有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)運行機制框架下，政府將更多的發(fā)揮引導、規范和監督職能，而市場(chǎng)將更有效地實(shí)現其資源配置的天然使命。