南京國土資源局出讓公告顯示,30日下午將競拍南京近兩年最貴“巨無(wú)霸”地塊,市場(chǎng)人士稱(chēng),該地塊若順利成交將標志南京土地市場(chǎng)升溫
“競拍時(shí)間跟公告一致,目前并沒(méi)有變動(dòng),”南京國土資源局相關(guān)人士29日傍晚向《證券日報》記者表示:“至于目前有多少家企業(yè)參與競拍將保密!
據記者了解,南京國土資源局27日掛出土地出讓公告,南京下關(guān)區濱江路以西2號地塊56.2億元為起拍總價(jià),而這是南京近兩年出讓的總價(jià)最貴地塊。
“如果順利成交,南京這塊地將成為今年內出讓的全國新晉總價(jià)地王”,北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監張大偉向本報記者表示,“預計溢價(jià)率不會(huì )太高,如果順利成交,最終成交總價(jià)有可能達到60億元”。
值得一提的是,有分析人士向記者表示,吞下該“巨無(wú)霸”地塊的房企,資金鏈和利潤率壓力都將比較大。
成交總價(jià)將直逼60億元
記者在南京國土資源局網(wǎng)站查詢(xún)到,上述地塊東至城河北路,南至城河路,西至規劃濱江路,北至方家營(yíng)路;出讓面積達36.4萬(wàn)平方米,土地性質(zhì)為商住混合用地,綜合容積率1.99;競買(mǎi)保證金為11.3億元,加價(jià)幅度為2000萬(wàn)元或者整倍數。
除此之外,按照上述數據計算,這幅地塊未來(lái)的建筑體量將達到72.4萬(wàn)平方米,其中商業(yè)辦公建筑面積占地上建筑面積比例不少于45%,住宅用地面積占比不大于54.4%,且住宅容積率需大于1.0。
“從今年目前政府推出的土地來(lái)看,上述南京地塊如果能夠順利出讓?zhuān)摰貕K則將晉升為年內全國總價(jià)最高地塊”。張大偉向本報記者表示,目前來(lái)看,北京歷史成交總價(jià)最高地塊為僅為59.7億元,而年內成交總價(jià)最高的上?們r(jià)地王出讓價(jià)只有45億元。
值得一提的是,鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮向記者表示,該地塊要求配建比例不小的商業(yè)辦公面積,純住宅面積受到限制,因此溢價(jià)率不會(huì )太高,對周邊區域帶來(lái)影響也將不會(huì )特別明顯。
對此,張大偉則向本報記者表示,預計上述地塊即使溢價(jià)率不高,最終成交總價(jià)也可能達到60億元,而且只要該地塊順利出讓?zhuān)@就意味著(zhù)南京土地市場(chǎng)升溫。
張絮也稱(chēng),南京房?jì)r(jià)出現明顯上漲,上述地塊若順利成交將有助于恢復市場(chǎng)信心,提升開(kāi)發(fā)商拿地熱情。
同策咨詢(xún)總監張宏偉向本報記者表示,一般企業(yè)很難吞下如此大體量的項目。對此,張絮表示,實(shí)力房企或者聯(lián)合體收入囊中的可能性較大。
吞食“巨無(wú)霸”壓力大
事實(shí)上,據記者了解,南京住宅成交均價(jià)雖然在持續上漲,但南京地王的命運依舊不好過(guò)。雖然該地塊附近一些中高端產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)大多在15500-24000元/平方米之間,但該地塊項目入市后的利潤率很高尚難判定。
對此,張大偉向本報記者表示,雖然上述地塊總價(jià)較高,但目前區域內住宅售價(jià)一般在20000元/平方米以?xún),超過(guò)20000元/平方米的在售產(chǎn)品幾乎都是升級產(chǎn)品,或者地段優(yōu)勢突出。
在上述市場(chǎng)背景下,商業(yè)配套比例達到45%的混合屬性大體量地塊,樓面起拍價(jià)就達到了7754元/平方米。據此看來(lái),張大偉向記者表示,“利潤空間并不會(huì )非常高”。
“即使該地塊底價(jià)成交,按照起拍價(jià)格7754元/平方米和2000-2500/平方米的建安成本計算,加上10%的稅費,其基本成本接近11000元/平方米,還有不可控的資金成本和疊加銷(xiāo)售成本,”張大偉進(jìn)一步分析,“由此推算,該項目最終入市價(jià)格至少要銷(xiāo)售13000元/平方米才達到保本價(jià)格。此外,大體量項目銷(xiāo)售周期一般相對很長(cháng),其資金成本會(huì )更高”。
“利潤情況是與房企的整體布局和市場(chǎng)狀況相關(guān)的,如果開(kāi)發(fā)商其他區域銷(xiāo)售利潤貢獻較好,企業(yè)資金鏈也比較充裕,市場(chǎng)趨勢向好,房企還可以扛;如果地王本身拿地價(jià)格不高,資產(chǎn)本身估值會(huì )不斷提高,其利潤也會(huì )隨之升高”,張宏偉向本報表示,“如果這兩種情況都把控不好的房企吞下上述地王項目,風(fēng)險將非常大,甚至有撐死的可能”。
更值得注意的是,上述地塊為南京老城改造地塊。有分析人士稱(chēng),預計在未來(lái)的改造開(kāi)發(fā)過(guò)程中,諸多老城區改造問(wèn)題將再現,因此開(kāi)發(fā)商壓力不容小覷。王麗新