南京國土資源局出讓公告顯示，30日下午將競拍南京近兩年最貴“巨無(wú)霸”地塊，市場(chǎng)人士稱(chēng)，該地塊若順利成交將標志南京土地市場(chǎng)升溫
“競拍時(shí)間跟公告一致，目前并沒(méi)有變動(dòng)，”南京國土資源局相關(guān)人士29日傍晚向《證券日報》記者表示：“至于目前有多少家企業(yè)參與競拍將保密�！�
據記者了解，南京國土資源局27日掛出土地出讓公告，南京下關(guān)區濱江路以西2號地塊56.2億元為起拍總價(jià)，而這是南京近兩年出讓的總價(jià)最貴地塊。
“如果順利成交，南京這塊地將成為今年內出讓的全國新晉總價(jià)地王”，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監張大偉向本報記者表示，“預計溢價(jià)率不會(huì )太高，如果順利成交，最終成交總價(jià)有可能達到60億元”。
值得一提的是，有分析人士向記者表示，吞下該“巨無(wú)霸”地塊的房企，資金鏈和利潤率壓力都將比較大。
成交總價(jià)將直逼60億元
記者在南京國土資源局網(wǎng)站查詢(xún)到，上述地塊東至城河北路，南至城河路，西至規劃濱江路，北至方家營(yíng)路；出讓面積達36.4萬(wàn)平方米，土地性質(zhì)為商住混合用地，綜合容積率1.99；競買(mǎi)保證金為11.3億元，加價(jià)幅度為2000萬(wàn)元或者整倍數。
除此之外，按照上述數據計算，這幅地塊未來(lái)的建筑體量將達到72.4萬(wàn)平方米，其中商業(yè)辦公建筑面積占地上建筑面積比例不少于45%，住宅用地面積占比不大于54.4%，且住宅容積率需大于1.0。
“從今年目前政府推出的土地來(lái)看，上述南京地塊如果能夠順利出讓?zhuān)摰貕K則將晉升為年內全國總價(jià)最高地塊”。張大偉向本報記者表示，目前來(lái)看，北京歷史成交總價(jià)最高地塊為僅為59.7億元，而年內成交總價(jià)最高的上�？們r(jià)地王出讓價(jià)只有45億元。
值得一提的是，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮向記者表示，該地塊要求配建比例不小的商業(yè)辦公面積，純住宅面積受到限制，因此溢價(jià)率不會(huì )太高，對周邊區域帶來(lái)影響也將不會(huì )特別明顯。
對此，張大偉則向本報記者表示，預計上述地塊即使溢價(jià)率不高，最終成交總價(jià)也可能達到60億元，而且只要該地塊順利出讓?zhuān)@就意味著(zhù)南京土地市場(chǎng)升溫。
張絮也稱(chēng)，南京房?jì)r(jià)出現明顯上漲，上述地塊若順利成交將有助于恢復市場(chǎng)信心，提升開(kāi)發(fā)商拿地熱情。
同策咨詢(xún)總監張宏偉向本報記者表示，一般企業(yè)很難吞下如此大體量的項目。對此，張絮表示，實(shí)力房企或者聯(lián)合體收入囊中的可能性較大。
吞食“巨無(wú)霸”壓力大
事實(shí)上，據記者了解，南京住宅成交均價(jià)雖然在持續上漲，但南京地王的命運依舊不好過(guò)。雖然該地塊附近一些中高端產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)大多在15500-24000元/平方米之間，但該地塊項目入市后的利潤率很高尚難判定。
對此，張大偉向本報記者表示，雖然上述地塊總價(jià)較高，但目前區域內住宅售價(jià)一般在20000元/平方米以?xún)�，超過(guò)20000元/平方米的在售產(chǎn)品幾乎都是升級產(chǎn)品，或者地段優(yōu)勢突出。
在上述市場(chǎng)背景下，商業(yè)配套比例達到45%的混合屬性大體量地塊，樓面起拍價(jià)就達到了7754元/平方米。據此看來(lái)，張大偉向記者表示，“利潤空間并不會(huì )非常高”。
“即使該地塊底價(jià)成交，按照起拍價(jià)格7754元/平方米和2000-2500/平方米的建安成本計算，加上10%的稅費，其基本成本接近11000元/平方米，還有不可控的資金成本和疊加銷(xiāo)售成本，”張大偉進(jìn)一步分析，“由此推算，該項目最終入市價(jià)格至少要銷(xiāo)售13000元/平方米才達到保本價(jià)格。此外，大體量項目銷(xiāo)售周期一般相對很長(cháng)，其資金成本會(huì )更高”。
“利潤情況是與房企的整體布局和市場(chǎng)狀況相關(guān)的，如果開(kāi)發(fā)商其他區域銷(xiāo)售利潤貢獻較好，企業(yè)資金鏈也比較充裕，市場(chǎng)趨勢向好，房企還可以扛��；如果地王本身拿地價(jià)格不高，資產(chǎn)本身估值會(huì )不斷提高，其利潤也會(huì )隨之升高”，張宏偉向本報表示，“如果這兩種情況都把控不好的房企吞下上述地王項目，風(fēng)險將非常大，甚至有撐死的可能”。
更值得注意的是，上述地塊為南京老城改造地塊。有分析人士稱(chēng)，預計在未來(lái)的改造開(kāi)發(fā)過(guò)程中，諸多老城區改造問(wèn)題將再現，因此開(kāi)發(fā)商壓力不容小覷。王麗新