10月28日，星期天，早上11點(diǎn)，貴陽(yáng)市南明區花果園項目售樓中心人聲鼎沸，數百名身著(zhù)職業(yè)裝的置業(yè)顧問(wèn)和如潮的看房客涌動(dòng)，仿佛即將迎來(lái)春運的廣州火車(chē)站一樣。
近日，這個(gè)占地6000余畝、總建筑面積1830萬(wàn)㎡、規劃居住人口就高達50萬(wàn)人的超級大盤(pán)花果園成為風(fēng)暴的中心。因為一則“購房入戶(hù)”的“救市”政策，十一黃金周剛過(guò)，“貴陽(yáng)將成鄂爾多斯2.0”、“貴陽(yáng)樓市即將崩盤(pán)”的消息不絕于耳。
佐證這一傳言的是當地地產(chǎn)中介正行合智的一份統計報告，即目前貴陽(yáng)商品房住宅庫存3490萬(wàn)㎡，即使按照今年上半年月均去化速度72.6萬(wàn)㎡/月，還需要去化4年。另一項統計則根據包括花果園、未來(lái)方舟在內的13個(gè)體量超100萬(wàn)㎡的超級大盤(pán)統計，得出結論：總建筑面積接近4500萬(wàn)㎡，規劃居住人口預計達110萬(wàn)人。
如果僅根據簡(jiǎn)單的數據相加，貴陽(yáng)樓市嚴重過(guò)剩毫無(wú)疑問(wèn)。但本報記者近日在貴陽(yáng)多方采訪(fǎng)，實(shí)地求證發(fā)現，簡(jiǎn)單地將貴陽(yáng)和鄂爾多斯相提并論，說(shuō)明不了太多的問(wèn)題。
35萬(wàn)人的大盤(pán)
在貴陽(yáng)當地的大樓盤(pán)中，花果園和未來(lái)方舟是最著(zhù)名的兩個(gè)超級大盤(pán)。這其中，規劃居住人口達35萬(wàn)人的巨型樓盤(pán)花果園可謂無(wú)人不曉。
資料顯示，花果園是一個(gè)規劃用地5000余畝，總建面1830萬(wàn)㎡的超大樓盤(pán)，項目規劃建設1350萬(wàn)㎡住宅、200萬(wàn)㎡辦公、150萬(wàn)㎡商業(yè)、100萬(wàn)㎡公寓、30萬(wàn)㎡公建，總投資達900億元。
《第一財經(jīng)日報》記者在花果園附近觀(guān)察到，目前周?chē)习贄澑邔幼≌蜕虡I(yè)綜合體正在緊張施工中�；ü麍@開(kāi)發(fā)商宏立城集團副總裁陳曉輝告訴本報記者，花果園僅售樓中心建筑面積就達1.2萬(wàn)㎡左右，花了數千萬(wàn)元。
“主要是周六、周日來(lái)看房的比較多，基本上周末這兩天每天賣(mài)出六七百套，有時(shí)候一千多套，最高時(shí)一個(gè)月賣(mài)了一萬(wàn)多套�！标悤暂x說(shuō)，從2010年12月開(kāi)始，花果園項目已經(jīng)連續22個(gè)月蟬聯(lián)貴陽(yáng)樓市銷(xiāo)售冠軍，也是全國單盤(pán)銷(xiāo)售冠軍。
今年上半年該項目成交241.5萬(wàn)㎡，占整個(gè)貴陽(yáng)市435.53萬(wàn)㎡的55%。
“花果園項目有其特殊性，因為它屬于棚戶(hù)區、城中村改造項目，拆1至少要建3.5才能掙到錢(qián)，所以就必須要有很大的體量，而超大體量就必須要實(shí)現快速開(kāi)發(fā)、快速推貨以回籠資金�！碑數匾患曳康禺a(chǎn)企業(yè)人士說(shuō)。
花果園項目的開(kāi)發(fā)商宏立城集團成立于1998年，至今也僅在貴陽(yáng)開(kāi)發(fā)了山水黔城和花果園兩個(gè)項目。山水黔城位于貴陽(yáng)市南明區四方河路，距貴陽(yáng)市中心6公里，占地面積2000余畝（其中森林占地1000余畝），總建筑面積130多萬(wàn)㎡。歷經(jīng)十年的開(kāi)發(fā)建設，到2010年已全部完成。
為了實(shí)現快速推貨，花果園的銷(xiāo)售團隊也相當驚人。陳曉輝說(shuō)，目前該項目有銷(xiāo)售人員1000多人，大多數分布在貴陽(yáng)以外、貴州省內的地市州，有的深入到縣城，這一塊就占了六成，留在貴陽(yáng)這邊的只有幾百人。
當地一家同行說(shuō)，花果園的銷(xiāo)售模式確實(shí)“很有一套”，很多銷(xiāo)售方式都很有效果，包括周末每天至少有十輛以上旅游大巴把地市州的客戶(hù)拉過(guò)來(lái)購房，還給當日無(wú)法返回的購房者提供食宿等。
除了花果園，當地目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成和正在開(kāi)發(fā)的百萬(wàn)平方米以上的大型樓盤(pán)至少有十幾個(gè)。根據中國房地產(chǎn)信息集團（CRIC）的統計，2011年項目銷(xiāo)售排行榜TOP20中，貴陽(yáng)有三個(gè)項目進(jìn)入前5，其中花果園以107.1萬(wàn)㎡的成交量位居榜首，世紀金源開(kāi)發(fā)的貴陽(yáng)世紀城以80.49萬(wàn)㎡的成交量緊隨其后，中天城投建設的中天會(huì )展城以35.63萬(wàn)㎡的成交量位居第四。
不過(guò)，超級大盤(pán)對物業(yè)管理和相關(guān)的交通配套要求很高，當地一家房地產(chǎn)企業(yè)人士說(shuō)，花果園一棟樓最多4部電梯，一層多達9戶(hù)，一棟樓多數是46層，如果住滿(mǎn)就至少有1000多人，這樣在上學(xué)和上下班高峰期就要等很久。而在交通方面，如何出行也將成為難題，目前已經(jīng)建成的超級大盤(pán)世紀城的業(yè)主就經(jīng)常有這方面的抱怨。
對此，陳曉輝稱(chēng)，貴陽(yáng)目前的樓盤(pán)通常是一層8戶(hù)，花果園是一層9戶(hù)，配置4個(gè)每秒3米的電梯，將來(lái)會(huì )采取分樓層運行，不可能每部電梯每個(gè)樓層都停�！拔覀冋伊藢�(zhuān)業(yè)的設計公司來(lái)設計，有翔實(shí)的數據和資料支撐�！�
庫存數量爭議
判斷是否存在泡沫的幾個(gè)主要依據是庫存量、房?jì)r(jià)和需求。這其中，關(guān)于3490萬(wàn)㎡的庫存量看起來(lái)似乎很不妙。
“這是我們貴陽(yáng)當地的一個(gè)代理公司正行合智發(fā)布的上半年貴陽(yáng)市場(chǎng)的年報，其中有一個(gè)庫存數據3490萬(wàn)㎡，這是所有項目的后期剩余貨量，這其中很多項目是3到10年的推貨周期�！碧崞疬@個(gè)數據，陳曉輝說(shuō)。
陳曉輝說(shuō)，花果園項目從2010年12月開(kāi)始賣(mài)，到現在已經(jīng)賣(mài)了6萬(wàn)多套，面積超過(guò)了500萬(wàn)㎡，剩余貨量計劃到2015年賣(mài)完。
“貴陽(yáng)的所有大型樓盤(pán)都是分若干年推出，并不是一下子推出�！敝需F置業(yè)集團貴州公司副總經(jīng)理王成平告訴本報。該公司目前在售的大盤(pán)逸都國際項目雖然總建筑面積超過(guò)230萬(wàn)㎡，從2010年開(kāi)始推貨，目前大概賣(mài)掉了42萬(wàn)㎡，去化率已達八成多。王成平稱(chēng)，這個(gè)項目將到2017年推完，一年推貨量也就20萬(wàn)㎡左右，“我們在存貨和去化之間會(huì )有一個(gè)控制�！�
王成平說(shuō)，規劃占地面積高達3萬(wàn)畝的貴陽(yáng)中鐵國際生態(tài)城是未來(lái)20到30年的項目規劃，目前批下來(lái)的僅有2000余畝，而且還是分步開(kāi)發(fā)。
大盤(pán)對資金的需求更高，開(kāi)發(fā)商為了規避風(fēng)險，一般采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式，不會(huì )一次性開(kāi)發(fā)完畢。以花果園為例，目前該項目已回籠資金248億元�！拔覀兓鼗\的資金全部都投入到這個(gè)項目中，目前也只做這個(gè)項目�！标悤暂x說(shuō)。
日前外界列舉出的貴陽(yáng)超級大盤(pán)共有13個(gè)，體量超過(guò)100萬(wàn)㎡，包括花果園、中天未來(lái)方舟、中天會(huì )展城、中鐵逸都國際、美的林城時(shí)代、中渝第一城、中國鐵建國際城、金陽(yáng)新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國水電觀(guān)府壹號、樂(lè )灣國際等。
在這些超級大盤(pán)中，當地房地產(chǎn)巨頭中天城投就占據了三個(gè)，“這里面有些已經(jīng)完全去化了，中天花園和會(huì )展城基本已經(jīng)售完�！敝刑斐峭断嚓P(guān)人士告訴記者。
而近日重慶某富商豪擲1億元一次性購房616套，更引發(fā)了外界關(guān)于炒房團死灰復燃的擔憂(yōu)。根據本報了解，這616套房屬于中天未來(lái)方舟�！斑@個(gè)客戶(hù)看到我們開(kāi)發(fā)的酒店很不錯，就提出想買(mǎi)，但酒店都不對外賣(mài)，所以建議他購買(mǎi)我們的公寓�！敝刑斐峭度耸糠Q(chēng)，該富商相中的房子屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇，是40多平方米的公寓式房子，只有40年的產(chǎn)權，不在當地的限購范圍內，希望外界不要誤解。
“由于該樓還沒(méi)有拿到預售證，目前仍只是初步簽訂協(xié)議�！痹撊耸空f(shuō)，由于對方一次性購買(mǎi)600多套，所以打九折之后是3600元/㎡，“總價(jià)九千多萬(wàn)，不到一個(gè)億，他買(mǎi)這些房子也是想在那里做一個(gè)經(jīng)濟型的酒店�！�
在真實(shí)庫存方面，陳曉輝引用貴陽(yáng)市住建局官方網(wǎng)站筑房網(wǎng)數據稱(chēng)，截至今年9月30日，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量約為590萬(wàn)㎡，按照今年前9個(gè)月銷(xiāo)售833.43萬(wàn)㎡的速度計算，消化這些存量?jì)H需6個(gè)月時(shí)間。
不過(guò)，就此庫存數據，本報記者多次嘗試從貴陽(yáng)市住建局求證，未獲得正面回應。
95%以上是剛需？
當地一位不愿透露姓名的大型地產(chǎn)企業(yè)負責人劉筑（化名）說(shuō)，房?jì)r(jià)是否出現泡沫應有兩個(gè)顯著(zhù)特征，一是價(jià)格虛高，一是顯性需求是假的。
“貴陽(yáng)的房地產(chǎn)一直是在很平穩的狀態(tài)下運行，哪怕調控最嚴厲的時(shí)候，雖然量?jì)r(jià)有所下降，但下降趨勢也很微弱�！眲⒅f(shuō)。
王成平說(shuō)，現在貴陽(yáng)主城區房?jì)r(jià)估計不到6000，而金陽(yáng)新區不到5000，這樣的價(jià)格，在全國省會(huì )城市中幾乎是倒數第一，房產(chǎn)企業(yè)做起來(lái)壓力都很大，就算有投機，就算崩盤(pán)，能崩到哪里去？
數據顯示，2012年前三季度，重慶成交均價(jià)為6678元/㎡。相鄰的云南省會(huì )昆明市7月商品房成交均價(jià)為7200元/㎡，8月為7398元/㎡，9月又回落到7378/㎡，均高出目前不到5000元的貴陽(yáng)房?jì)r(jià)。
“貴陽(yáng)樓市95%以上都是剛需�！笔煜ぎ數胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的貴州省社科院城市經(jīng)濟研究所所長(cháng)胡曉登教授告訴本報，由于價(jià)格太低，投資回報率太低，該市的投資性購房者很少，外地如溫州的炒房團從來(lái)不來(lái)貴陽(yáng)炒。而本地雖有炒房者，但數量很少，“貴陽(yáng)很少有一個(gè)人買(mǎi)好幾套房的現象�！�
2012年1~6月，貴陽(yáng)商品房市場(chǎng)整體供應572萬(wàn)㎡，半年供應量均超越了2007年、2008年、2009年全年供應量，占2011年全年的72%。
超級大盤(pán)的涌現在很大程度上也扮演了“價(jià)格屠夫”的角色。由于貨量巨大，為了推貨回籠資金，就采取以?xún)r(jià)換量�！盎ü麍@項目的出現對貴陽(yáng)樓市價(jià)格影響很大，尤其是五里沖片區4300元的價(jià)格，直接拉低了貴陽(yáng)的樓價(jià)，所以現在才有很多4000元多的樓盤(pán)，也讓很多普通人可以買(mǎi)得起房子�！睆幕ü麍@項目回來(lái)的路上，的哥馮師傅說(shuō)。
國家統計局貴陽(yáng)調查隊的數據稱(chēng)，2011年，貴陽(yáng)市城鎮居民人均可支配收入為19420.14元，比全國平均水平21809.78元及36個(gè)大中城市的平均水平27318.64元，分別低2389.64元和7898.50元，排在全國36個(gè)大中城市第32位；比上年同期的16597.29元增長(cháng)17.01%，漲幅居第4位。從人均消費性支出絕對值水平來(lái)看，2011年，貴陽(yáng)市城鎮居民人均消費性支出為14300.11元，在全國排第29位。
正行合智的報告顯示，2006~2011年，貴陽(yáng)樓市價(jià)格水平從2006年的2775元/㎡持續上漲到2011年的4918元/㎡，從2012年年初開(kāi)始，成交價(jià)格開(kāi)始下滑，2012年上半年整體成交均價(jià)為4670元/㎡，同比2011年下降5個(gè)百分點(diǎn)。該報告指出，成交價(jià)格處于低位，市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量效果顯著(zhù)。
對此，不少當地專(zhuān)業(yè)人士分析稱(chēng)，超級大盤(pán)的體量太大，在某種程度上也透支了貴陽(yáng)房?jì)r(jià)上漲的空間，部分項目甚至只能實(shí)現微利。
“這是好事�！眲⒅f(shuō)，“當我知道我的房子可以賣(mài)7000元的時(shí)候讓我只賣(mài)6000元，這是非常痛苦的事情，咱得承認人性的東西�！彼f(shuō)，像萬(wàn)科、保利、綠地這些房地產(chǎn)超級大鱷的進(jìn)入，是一個(gè)非常受歡迎的好事，包括當地企業(yè)在內的大盤(pán)涌現，這對價(jià)格起到很好的控制作用。
其次，大盤(pán)的涌現對行業(yè)本身也將起到洗牌的作用�！白屇切┎怀墒斓拈_(kāi)發(fā)商慢慢退出，不觸碰這個(gè)產(chǎn)業(yè)。如果讓我選擇的話(huà)，我寧愿選擇跟這些大開(kāi)發(fā)商一起競爭，少賺一千元也行�！眲⒅f(shuō)，健康的市場(chǎng)也是在保護自己。
“從全國樓市來(lái)看，貴陽(yáng)樓價(jià)在沒(méi)有花果園和未來(lái)方舟這兩個(gè)超級大盤(pán)出來(lái)之前也是比較平穩的�！蓖醭善秸f(shuō)，這兩個(gè)超級大盤(pán)確實(shí)抑制了房?jì)r(jià)的上漲，低房?jì)r(jià)對地方實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展很有好處。
王成平也認為，整個(gè)行業(yè)確實(shí)需要充分競爭，“沒(méi)有競爭哪會(huì )有好產(chǎn)品�！币郧笆袌�(chǎng)是單邊市場(chǎng)，粗放管理都可以?huà)甑藉X(qián)，但現在充分競爭之后就要求企業(yè)采取精細化管理和好的理念、模式等，“粗放型模式結束了不等于整個(gè)行業(yè)就結束了�！�