業(yè)績(jì)向好 房企開(kāi)發(fā)貸“有余糧”
多位銀行業(yè)人士表示，當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款“定向寬松”趨勢愈發(fā)明顯，各商業(yè)銀行對全國大型房企拋出“橄欖枝”。在實(shí)體經(jīng)濟下行壓力較大的背景下，相對于其他行業(yè)和領(lǐng)域的貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的質(zhì)量較好，商業(yè)銀行的信貸投放偏好強烈。
“我們今年的銀行信貸額度還沒(méi)有用完�！币晃槐本┠炒笮蜕鲜蟹科蟾吖芟蛑袊C券報記者表示。在年末信貸往往收緊的情況下，該房企擁有的充足信貸空間讓人艷羨。此前，這家房企剛在海外市場(chǎng)進(jìn)行了一輪融資。
業(yè)內人士分析，在臨近年末的償債高峰期，房企仍握有一定的銀行信貸額度，在以往并不多見(jiàn)，更何況今年的房地產(chǎn)調控政策仍稱(chēng)得上嚴厲。據中國證券報記者了解，截至10月末，一些大型房企甚至仍有一定的銀行信貸空間。
此外，銷(xiāo)售回暖對資金流的改善作用明顯。截至10月，萬(wàn)科以1100.2億元的業(yè)績(jì)成為今年首個(gè)達到千億銷(xiāo)售額的房企，這也被認為是大型房企在本輪調控“寒風(fēng)”中凱旋的縮影。隨之而來(lái)的是企業(yè)財務(wù)數據明顯改善，這進(jìn)一步有助于房企從其他渠道獲取資金。
上述房企負責人表示，從資金流的角度而言，銀行信貸固然重要，但出于資金穩定性的考慮，房企應更加注重資金來(lái)源的多元化。他認為，隨著(zhù)多項融資渠道的開(kāi)啟，大型房企對銀行開(kāi)發(fā)貸款的依賴(lài)將有所減弱。
業(yè)內人士還認為，盡管手中握有“余糧”的房企只是少數，但房地產(chǎn)業(yè)整體資金狀況的改善已是不爭的事實(shí)。大型房企業(yè)績(jì)向好將有助于明年開(kāi)發(fā)貸的申請。
相比之下，小型房企的生存狀況堪憂(yōu)。據悉，小型房企獲得銀行貸款的難度較大，銷(xiāo)售回款成其主要資金來(lái)源，如果其銷(xiāo)售狀況不能快速改善，仍將面臨資金鏈斷裂乃至破產(chǎn)的風(fēng)險。
博弈加劇 樓市觀(guān)望氣氛濃
廣州某房產(chǎn)中介置業(yè)顧問(wèn)小雷最近有點(diǎn)郁悶，他原本已經(jīng)花了近兩個(gè)月時(shí)間促成一位買(mǎi)家簽訂購房合同，最近發(fā)現銀行貸款收緊，利率上浮，買(mǎi)家選擇再觀(guān)望一段時(shí)間，小雷眼看著(zhù)到手的合同“飛了”�！百I(mǎi)家死咬著(zhù)要房貸利率8折優(yōu)惠，可是目前最低都變成了85折！”
同樣的情況在北京也能看到。有房地產(chǎn)中介人士表示：“購房者還是希望折扣能再大一點(diǎn)，比如7折�！钡捎跇鞘谐山换嘏厔菝黠@，不少購房者也希望趕在今年出手。購房者李理表示：“看不準明年的房?jì)r(jià)到底怎么走，而且年底銀行也有一定折扣，早出手早心安�！�
張大偉分析表示，目前首套房貸款利率水平依然以85折優(yōu)惠為主，但下半年以來(lái)信貸寬松、市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變令部分購房者觀(guān)望情緒濃厚。他預計，四季度開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”基本結束。此前，全國多個(gè)城市都出現了價(jià)格止跌企穩跡象，之前熱銷(xiāo)的項目都出現了折扣減少、變相提價(jià)等現象，高性?xún)r(jià)比房源明顯減少，導致購房者在出手購房時(shí)再現猶豫�！皹I(yè)界普遍預期，明年的樓市成交量將好于今年�！�
業(yè)內人士指出，銀行信貸與樓市走勢關(guān)聯(lián)度非常大，預計在樓市信貸趨寬松的情況下，房企未來(lái)主動(dòng)降價(jià)的動(dòng)力或有所衰減。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張絮認為，此前新房市場(chǎng)的剛性需求在二三季度集中釋放，而“金九銀十”期間成交量未出現預期中的高峰。進(jìn)入11月以后，在推盤(pán)力度減弱、需求回落的情況下，成交量恐結束漲勢，預計年底前沖高可能性不大。年底前開(kāi)發(fā)商和購房者的觀(guān)望情緒加重，市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方博弈加劇，預計樓市成交及新項目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售表現趨平淡。
額度收緊 一線(xiàn)城市利率上揚
在北京、廣州、上海等一線(xiàn)城市，銀行出現了由于年末信貸額度緊張而導致個(gè)人房貸業(yè)務(wù)“緊俏”的情況，首套房貸利率普遍呈現溫和上浮的趨勢，但首次置業(yè)的購房者仍能獲得一定程度利率優(yōu)惠，總體情況好于往年。
某銀行網(wǎng)點(diǎn)的工作人員表示：“雖然目前利率折扣上調到9折，但我們批貸放款的速度仍比較正常。而去年這個(gè)時(shí)候，我們執行的是基準利率，要放款還得等到來(lái)年�！睂�(shí)際上，中國證券報記者此前走訪(fǎng)南昌、寧波、重慶等二三線(xiàn)城市時(shí)發(fā)現，早在幾個(gè)月之前，這些城市的首套房個(gè)貸利率優(yōu)惠就已經(jīng)取消，大部分執行基準利率。
中國證券報記者從鏈家地產(chǎn)、思源地產(chǎn)等中介門(mén)店了解到，目前中、工、農、建等四大行的首套房貸利率在85折利率優(yōu)惠至基準利率之間。而中信、光大等股份制商業(yè)銀行的首套房個(gè)貸利率大部分為基準利率。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉表示：“去年這個(gè)時(shí)候，首套房貸利率幾乎就沒(méi)有在基準利率以下的。以北京市場(chǎng)為例，90%的成交都是基準利率�！倍衲曛挥胁糠謧�(gè)人信用狀況、財務(wù)狀況極不好的貸款申請者，才有可能執行基準利率上浮。
在上海，交通銀行等大型國有銀行仍執行首套房貸款利率85折優(yōu)惠，資質(zhì)較差的申請者利率水平有所上浮。而多數中小銀行首套房貸利率已經(jīng)普遍上浮至基準利率，有的甚至上調幅度更大。
在廣州，部分商業(yè)銀行將首套房貸利率優(yōu)惠從85折提升至9折。由于額度緊張，銀行對房貸業(yè)務(wù)的審批也更加嚴格，附加條件的貸款“軟門(mén)檻兒”也在抬高。業(yè)內人士分析，銀行作出的調整，可能意在減緩放貸額度。
“如果是首套房，目前最低只能在基準利率的基礎上下浮10%�！痹趶V州市天河區一家建行網(wǎng)點(diǎn)二樓負責辦理個(gè)人貸款的大廳，工作人員小李表示，最近房貸優(yōu)惠收緊了幾個(gè)點(diǎn)，客戶(hù)明顯少了很多。即使來(lái)幾個(gè)客戶(hù)，也都是詢(xún)問(wèn)的多，真正辦理業(yè)務(wù)的寥寥無(wú)幾。
“總行已經(jīng)下文一個(gè)多月了，以前還有85折甚至7折的優(yōu)惠，現在臨近年底，貸款額度收緊，銀行方面有壓力，所以個(gè)人貸款這塊辦不成的也就不勉強了�！毙±罱榻B，目前最低貸款利率為基準利率的9折，最高可能上浮30%，視個(gè)人信用資質(zhì)情況而定。如果信用評估水平過(guò)低，就要執行最高利率。
同樣將個(gè)貸利率提升至9折的還有廣發(fā)銀行等中小商業(yè)銀行。不過(guò)，廣發(fā)銀行信貸經(jīng)理小劉提醒說(shuō)：“如果樓盤(pán)所在地理位置比較優(yōu)越、交通也比較便利，仍可以享受85折的優(yōu)惠�！�
“各個(gè)地區、各個(gè)支行的額度松緊程度不同，即使是同一城市，各個(gè)支行執行的房貸利率政策也可能不一樣�！敝行陪y行一位貸款客戶(hù)經(jīng)理如此解釋。而交通銀行以及花旗、匯豐等外資銀行則明確表示目前仍執行基準利率85折的利率水平。
值得注意的是，臨近年底，有部分商業(yè)銀行選擇性地停止了相關(guān)房貸業(yè)務(wù)。中國證券報記者調查發(fā)現，廣州工商銀行的部分網(wǎng)點(diǎn)，已經(jīng)暫停新房貸款業(yè)務(wù)和公積金貸款業(yè)務(wù)的辦理，只辦理二手房貸款業(yè)務(wù)以及商業(yè)貸款業(yè)務(wù)，且二手房貸款利率仍然為基準利率85折優(yōu)惠。業(yè)內人士指出，對于銀行來(lái)說(shuō)，公積金貸款顯然沒(méi)有商業(yè)貸款的利潤高，在資金有限、公積金貸款額度相對緊張的情況下，暫停公積金貸款也較容易理解。
張大偉也表示，部分中小銀行的首套房貸款利率執行基準甚至上浮，其實(shí)是變相收縮業(yè)務(wù)�！斑@和中小銀行的經(jīng)營(yíng)策略調整有一定關(guān)系，利率不打折其實(shí)就是變相告訴購房者們，我們不想做這塊業(yè)務(wù)了�！�
中國證券報記者日前走訪(fǎng)北京、廣州、上海等一線(xiàn)城市商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)發(fā)現，部分銀行的首套房貸利率優(yōu)惠已從85折悄然提升至9折或基準利率，但升至基準利率之上的情況較為少見(jiàn)。
多位業(yè)內人士認為，首套房貸利率上浮對剛性需求購房者影響較大。但與去年同期相比，今年四季度銀行仍有利率優(yōu)惠，實(shí)際體現了房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸總體趨寬松的態(tài)勢。此外，下半年以來(lái)，銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對部分優(yōu)質(zhì)房企、樓盤(pán)項目予以定向支持，房企融資環(huán)境明顯改善，預計年底樓市成交或趨于平淡。