溫州，民間借貸聚焦之處，必然亦是房市風(fēng)向標。
房?jì)r(jià)打折早已不是新鮮事，個(gè)別樓盤(pán)一種隱秘的做法是，讓購房者對首付“分期付款”，原本需要三成首付，先期可以只交兩成，余下首付待到辦理銀行按揭貸款時(shí)再行繳付。
如此，顯而易見(jiàn)的好處是，購房者前期投入更小，資金靈活性更強，還可享受一成首付的時(shí)間價(jià)值。不過(guò)，在銀行信貸資源緊張的現下，此舉對開(kāi)發(fā)商快速回籠資金的好處或許更甚。
“現在折扣出售樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商可能是因為資金緊張，而房?jì)r(jià)的起起落落也有可能對銀行系統的資產(chǎn)質(zhì)量形成壓力。所以，銀行提供給開(kāi)發(fā)商的前期的開(kāi)發(fā)貸，凡有可能成為不良的，基本已被銀行催收了�！痹跍刂莘康禺a(chǎn)領(lǐng)域工作10多年的馬先生告訴記者。
這一觀(guān)點(diǎn)與當地金融監管機構調查的情況基本吻合。
“這波民間借貸率先出現問(wèn)題的，都是一些比較大型的企業(yè)，跟房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)不大�！睖刂輳氖聟^域金融調研的監管機構官員告訴記者。
融資“換檔”
“我們實(shí)際上還是首付三成，但只是將這三成分期付款。先預訂的購房者可以只付兩成，待到去銀行辦理按揭的時(shí)候，再補足第三成。這之前媒體有首付兩成一說(shuō)，實(shí)際上是誤解了�！�11月13日，溫州中梁國賓1號的開(kāi)發(fā)商在電話(huà)里忙不迭地向記者澄清。
此前，有媒體報道稱(chēng)，中梁國賓1號售樓處有關(guān)銷(xiāo)售人員介紹，該樓盤(pán)三期的洋房樣板房將于11月17日開(kāi)放，如果在此之前登記購房，可享20%超低首付。
而對于開(kāi)發(fā)商此舉，外界普遍認為，這顯然意味著(zhù)，開(kāi)發(fā)商急于收攏資金，對接市場(chǎng)。
當地房地產(chǎn)行業(yè)人士稱(chēng)，將首付分期付款，到辦理銀行按揭的時(shí)候，再補足國家政策規定的三成，這實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商在當前資金緊張狀況下的權宜之計，但并不違規。因為我國有關(guān)政策并未規定，購房者必須在與開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同時(shí)就繳付所有首付款。
仍以中梁國賓1號為例。業(yè)內人士透露，該項目開(kāi)發(fā)商是楊姓兩兄弟，在溫州房地產(chǎn)領(lǐng)域算是個(gè)風(fēng)云人物，開(kāi)發(fā)了市中心多個(gè)中高端樓盤(pán)。業(yè)內人士稱(chēng)他們是“一年一項目，開(kāi)發(fā)動(dòng)作很快”。
而中梁國賓1號，房源的戶(hù)型面積為180～280平方米，帶有泳池等配套設施，總售價(jià)在600萬(wàn)～700萬(wàn)元左右，首付三成并不是小數目。對首付分期付款，既是樓盤(pán)促銷(xiāo)的一個(gè)手段，亦能讓開(kāi)發(fā)商盡快回籠資金。
“資金緊張是可想而知的�！币幻愋辗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股東稱(chēng)，今年以來(lái)，前期在金融危機期間被處置的大批固定資產(chǎn)入市，對現有市場(chǎng)房?jì)r(jià)形成一定沖擊，“而銀行貸款仍如同驚弓之鳥(niǎo)，現在開(kāi)發(fā)商要想從銀行系統獲得貸款，幾乎不大可能�！�
脫離了銀行信貸資金的開(kāi)發(fā)商，融資成本水漲船高，快速回籠資金毫無(wú)疑問(wèn)成為王道。比如中梁國賓1號屬南湖地段D-5-04a地塊，記者調查得知，此地塊的開(kāi)發(fā)資金已經(jīng)跟銀行系統無(wú)關(guān)，融資渠道“換擋”到信托公司。
該土地于2012年8月24日向浙商金匯信托有限公司設定抵押貸款，貸款金額4億元人民幣，抵押期限為2015年8月24日止�，F浙商金匯信托有限公司已書(shū)面同意該項目銷(xiāo)售，銷(xiāo)售后申請辦理預售商品房按揭貸款時(shí)，按照溫州市現有政策文件規定執行。
一名知情的銀行人士表示，上述樓盤(pán)要到明年5月才結頂，所以銀行辦理按揭最快也要明年4月。這或許也是開(kāi)發(fā)商想出讓購房者分期支付首付款，盡快銷(xiāo)售并回籠資金的重要原因。
但該銀行人士認為，上述樓盤(pán)項目目前來(lái)看幾乎不可能從國有銀行獲得按揭貸款合作，股份行是有可能的�！爱斎�，能否獲得，還得看銀行對國賓項目以及開(kāi)發(fā)商資金鏈的綜合評定�！�
房產(chǎn)投資占比回升
“溫州地區的貸款，流動(dòng)資金貸款就占據了8成左右�！碑數亟鹑诒O管機構人士稱(chēng)，房貸、開(kāi)發(fā)貸等占比不足兩成。他同時(shí)表示，根據區域內監測，今年前10個(gè)月溫州當地銀行不斷攀升的不良貸款，跟房地產(chǎn)領(lǐng)域基本無(wú)關(guān)�！按蠖嗉性诮�(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)領(lǐng)域的上規模企業(yè)�！�
但無(wú)可否認，溫州房?jì)r(jià)仍處于跌勢，這無(wú)疑使得房地產(chǎn)行業(yè)成為當地銀行的敏感領(lǐng)域。根據“溫州房?jì)r(jià)網(wǎng)”的統計，2012年11月11日的二手房均價(jià)為22292元/平米，環(huán)比較前一周下跌-4.1%，同比下跌-28.1%。
而此前浙江省統計局發(fā)布的一份統計信息顯示，與8月份相比，溫州9月商品房?jì)r(jià)格環(huán)比下降0.8%，跌幅居全國70城市之首。
其實(shí)這種跌勢早在去年底就已出現，但當時(shí)仍是“暗降”。購房戶(hù)金先生稱(chēng)自己當時(shí)在溫州永嘉甌北購置了一套高端房源，全額支付即可6折優(yōu)惠。
硬幣的另一面是，溫州房?jì)r(jià)的這種跌勢，使得人們的購房熱情在被壓制一段時(shí)間后，近期又開(kāi)始復蘇。
溫州統計局和人行溫州中心支行近期的一項調查統計顯示，三季度當地居民收入指數為47.9，較上季回升3.8個(gè)點(diǎn)。統計顯示，居民預期未來(lái)房?jì)r(jià)指數54.1，自去年三季度以來(lái)重返榮枯線(xiàn)之上，選擇房地產(chǎn)投資占比9.5%，較上季回升2個(gè)百分點(diǎn)。