嚴厲的房地產(chǎn)調控正加劇行業(yè)兩極分化現象。一邊是業(yè)績(jì)逆勢大增的地產(chǎn)龍頭，一邊是處于資金斷裂邊緣的大量中小房企。中國證券報記者日前調查發(fā)現，臨近年底，二三線(xiàn)城市的部分中小房企生存狀況堪憂(yōu)，其面臨的資金壓力超過(guò)去年，或選擇合作開(kāi)發(fā)，或考慮賣(mài)掉項目，或不得不黯然出局。業(yè)內人士認為，大量中小房企被淘汰出局的情況難以避免，房地產(chǎn)行業(yè)集中度正加速提升，大型房企在市場(chǎng)中的主導地位逐步增強。
中小房企舉步維艱 資金壓力暫難化解
陳力(化名)是江蘇省一家二級開(kāi)發(fā)資質(zhì)房地產(chǎn)公司的董事長(cháng)，其經(jīng)營(yíng)的公司成立20年來(lái)已在多處成功開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，但在本輪樓市調控中，其在江蘇鹽城的一塊地，連土地出讓金都支付不了。有關(guān)部門(mén)近期一再催促付款，陳力資金缺口3億元，他四處“化緣”，甚至找民間借貸求助。
“有好項目時(shí)常常是缺資金。銀行貸款手續繁雜需要時(shí)間，好的項目不能等，所以就找民間借貸，手續簡(jiǎn)單，談好利率和還款周期很快就能拿到�！标惲Υ舜斡媱澩ㄟ^(guò)民間借貸“過(guò)橋”，但民間借貸現在也不容易拿到。資金持有者一聽(tīng)說(shuō)借給地產(chǎn)商，全部搖頭拒絕。
“實(shí)在不行，就轉讓一個(gè)項目�！标惲φf(shuō)，他的公司有一個(gè)項目，手續健全，轉讓價(jià)3億元。但他現在并不打算對其所在省內的開(kāi)發(fā)商圈子發(fā)布這個(gè)消息。
“如果找本省的開(kāi)發(fā)商，可能會(huì )給我其他的項目帶來(lái)麻煩�！标惲φf(shuō)，“他們知道我要出讓手續健全的項目，會(huì )懷疑我因為資金鏈斷裂或什么別的重大問(wèn)題而被迫拿出已到嘴的‘肥肉’，恐怕會(huì )趁火打劫狠狠壓價(jià)�！�
浙江的中小房企也面臨巨大的資金壓力。溫州中瑞公園大地公開(kāi)信息顯示，目前在售均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米。溫州市房管局旗下的房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)顯示，當初開(kāi)盤(pán)時(shí)該樓盤(pán)單價(jià)為6萬(wàn)元左右，降幅達50%。溫州2010年的樓王置信原墅今年開(kāi)盤(pán)，最初定價(jià)在7-8萬(wàn)元/平方米，目前最低價(jià)為3萬(wàn)元/平方米。當地開(kāi)發(fā)商透露，因為樓市低迷，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商為了回籠資金被迫降價(jià)。
不僅長(cháng)三角地區的中小房企面臨嚴峻考驗，自去年開(kāi)始，長(cháng)沙、南京、嘉興、安陽(yáng)、鄂爾多斯等二三線(xiàn)城市的中小開(kāi)發(fā)商攜款“跑路”消息頻現報端。僅長(cháng)沙一地，就有多個(gè)開(kāi)發(fā)商相繼“跑路”。
“跑路的做法，肯定是權衡過(guò)利弊的�！睖刂菀婚_(kāi)發(fā)商對中國證券報記者表示，“小企業(yè)如果想通過(guò)法律程序退出，不僅程序復雜、耗時(shí)耗力、成本高，且不一定能夠達到預期效果�！�
業(yè)內人士認為，大多數“跑路”的中小開(kāi)發(fā)商身上都背著(zhù)上億元的高利貸，有的高利貸是無(wú)法通過(guò)法律途徑化解的。尤其是當企業(yè)面對很多債權人時(shí)，開(kāi)發(fā)商為了自己的“生路”，寧愿選擇“跑路”。
“在樓市調控背景下，中小開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂幾乎是必然的�！敝蟹啃欧治鰩熝ㄐ郾硎�，三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻很低，通過(guò)各種門(mén)路都可以拿地融資，馬上就能開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)，甚至靠圖紙和沙盤(pán)賣(mài)樓，拿預收款蓋房�！安糠种行￠_(kāi)發(fā)商可能只開(kāi)發(fā)一兩個(gè)項目，一旦在開(kāi)發(fā)過(guò)程中任何一個(gè)環(huán)節出現問(wèn)題，對開(kāi)發(fā)商資金的影響是致命的�！毖ㄐ郾硎�。
兩極格局加速演化 策略失誤雪上加霜
在江蘇省的江陰市，距離市中心40公里的長(cháng)涇鎮，在港上市房企佳兆業(yè)開(kāi)發(fā)的住宅項目已經(jīng)開(kāi)始預售，而距離該項目不超過(guò)10公里的另外一個(gè)小鎮，還有碧桂園開(kāi)發(fā)的項目。
“大企業(yè)都下鄉了，我們這些小房企無(wú)論從規劃還是管理、資金等方面，都無(wú)法和其競爭�！苯幰槐镜亻_(kāi)發(fā)企業(yè)負責人表示。
本輪樓市調控雖導致整個(gè)行業(yè)趨于低迷，但中小房企所受的影響顯然大于大型房企。大型房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)較好，比如，今年10月，龍頭房企萬(wàn)科率先突破千億元銷(xiāo)售大關(guān)。與大型房企業(yè)績(jì)逆市增長(cháng)相反，大量中小房企業(yè)績(jì)低迷，造成房地產(chǎn)業(yè)總體銷(xiāo)售數據下滑。
從上市房企的數據來(lái)看，業(yè)績(jì)分化現象也非常明顯。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對A股87家排名在100名以外的中小上市房企研究發(fā)現，今年前三季度，上述87家房企僅實(shí)現營(yíng)業(yè)收入540.56億元，同比下降1.94%。而在同期，A股的地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科實(shí)現營(yíng)業(yè)收入461.3億元，同比增長(cháng)57.4%。與動(dòng)輒百億元的銷(xiāo)售額相比，多數中小房企前三季度的銷(xiāo)售額在20億元的規模以下，一些小型房企前三季度的銷(xiāo)售額甚至不足億元。在樓市調控導致行業(yè)整體利潤率下降的情況下，強者愈強、弱者愈弱的兩極分化格局表現得更加明顯。
此外，部分中小房企生存堪憂(yōu)，也有策略失誤的因素。據中國證券報記者了解，廣州某在港上市房企正在籌劃一筆重要融資，以緩解資金壓力。該企業(yè)曾在2010年高價(jià)拿下廣東某地的數宗土地，但在今年的銷(xiāo)售階段，由于土地成本過(guò)高，以及基礎設施建設未能按時(shí)到位，導致項目一直處于滯銷(xiāo)狀態(tài)，造成資金鏈緊張。
近年來(lái)，不少房企未能把握好開(kāi)發(fā)節奏，在市場(chǎng)向好時(shí)高價(jià)拿地，但在調控深化階段，部分房企不得不采取高利貸等方式進(jìn)行緊急融資，或通過(guò)出售項目求生，甚至選擇退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。
此前，綠城等大型房企因策略失誤一度陷入資金鏈斷裂的窘境，但很快獲得融資而起死回生。業(yè)內人士強調，中小房企在抗風(fēng)險方面有著(zhù)天然的劣勢，且品牌價(jià)值的欠缺導致企業(yè)在關(guān)鍵時(shí)刻難以獲“援手”。在對形勢判斷失準、企業(yè)策略失誤之時(shí)，中小房企更容易陷入困境。
調控加劇行業(yè)洗牌 三成開(kāi)發(fā)商或出局
中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金普遍吃緊，已是不爭事實(shí)。
國際評級機構標準普爾解讀中資地產(chǎn)商融資困局時(shí)曾表示，對中小房企而言，融資渠道非常有限，倒閉案例可能重現。標普在報告中稱(chēng)，今年將是樓市“兩極分化年”，部分中小房企出局會(huì )讓強者愈強。
今年下半年，昆明有兩個(gè)房地產(chǎn)項目掛上了萬(wàn)科的招牌，一家是云上城，另一家是啟鴻假日城市，由于兩個(gè)項目的開(kāi)發(fā)商資金緊張，不得已采取合作開(kāi)發(fā)的模式。
“目前尋找合作建設的中小房企很多，希望通過(guò)轉讓項目或合作，來(lái)緩解資金壓力�！睂幉ㄒ婚_(kāi)發(fā)商透露，如果主業(yè)不是房地產(chǎn)的企業(yè)，可以縮減或撤離房地產(chǎn)領(lǐng)域，抵御調控風(fēng)險。但專(zhuān)一經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中小房企，尤其是對吞吃“地王”的中小房企來(lái)說(shuō)，業(yè)績(jì)就是生命，回款不及時(shí)，高息借款無(wú)法償還，企業(yè)隨時(shí)都可能垮掉�！半u蛋都放在一個(gè)籃子里，調控大錘一砸，無(wú)一幸免�！�
住建部部長(cháng)姜偉新12日表示，堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策不放松。業(yè)內人士表示，這給尚抱有幻想的開(kāi)發(fā)商當頭一棒。中小房企資金壓力甚于去年，未來(lái)破產(chǎn)倒閉情形恐怕無(wú)法避免。隨著(zhù)調控長(cháng)期化以及行業(yè)平均利潤率的下降，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)的特性愈加凸顯。那些項目偏少、資金規模偏小的中小房企將面臨更大挑戰，甚至有出局的危險。
蘭德咨詢(xún)此前發(fā)布的報告認為，未來(lái)5年，房地產(chǎn)企業(yè)數量將可能減少三成，其中減少的企業(yè)以中小房企為主。業(yè)內人士表示，如果限購政策繼續嚴格執行，地產(chǎn)行業(yè)洗牌會(huì )更加徹底，三四線(xiàn)城市本土房企將被洗牌或逐漸邊緣化。但值得注意的是，龍頭開(kāi)發(fā)商逐漸掌控地產(chǎn)話(huà)語(yǔ)權的同時(shí)，對于價(jià)格體系的影響力也在不斷擴大，甚至形成一定區域可能會(huì )出現主導市場(chǎng)的局面。對購房者而言，這可能意味著(zhù)議價(jià)空間收窄、價(jià)格選擇范圍變小。