住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新12日表示，明年保障房計劃開(kāi)工量不會(huì )低于500萬(wàn)套。業(yè)內人士認為，明年保障房建設規模會(huì )保持在相對較高水平，這將倒逼保障房建設制度的完善。同時(shí)，保障房建設加力無(wú)疑將給樓市供應格局帶來(lái)深遠影響。在城鎮化“引擎”中，保障房建設將成為經(jīng)濟增長(cháng)的重要助力。
后續資金來(lái)源是關(guān)鍵
資金向來(lái)是保障房建設的最大考驗。據住建部估算，去年建設1000萬(wàn)套保障房，共需資金約1.4-1.5萬(wàn)億元。今年的保障房建設規模雖有所減少，但若算上去年工程結轉部分，預計投入不低于上述水平。業(yè)內人士還估算，即使明年的保障房建設規模繼續減少，所需的資金仍然在萬(wàn)億規模之上。
在不少業(yè)內人士看來(lái)，保障房建設規模之所以逐年降低，與土地出讓收入減少等資金困境有莫大關(guān)系。但僅從保障房建設而言，其所需的資金規模未必如外界預想般龐大。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監張大偉表示，在各類(lèi)保障房建設中，棚戶(hù)區改造、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等本身就帶有商品房開(kāi)發(fā)的性質(zhì)，且不少房地產(chǎn)企業(yè)愿意主動(dòng)承擔建設任務(wù)，因此其面臨的資金缺口較小。
他表示，廉租房、公租房?jì)煞N保障房類(lèi)型的租金相對較低，加之投資回報周期長(cháng)，其投資收益率難以保證。這使得社會(huì )資本的積極性不高，而不得不由政府部門(mén)解決。業(yè)內人士認為，這兩種保障房建設所需的資金，約在數千億規模的水平，并不足以構成太大的障礙。
相比之下，保障房所需的交通、學(xué)校、醫院等配套設施建設，以及后續維護所需的費用，才是各級政府面臨的真正問(wèn)題。
現階段，我國保障房資金主要來(lái)源于中央財政補貼以及地方土地出讓金凈收益、住房公積金的增值部分等。但隨著(zhù)土地出讓收益的減少，保障房的資金來(lái)源難以保持穩定，一些地方則通過(guò)城投債來(lái)籌集資金，但其償債能力仍存疑問(wèn)。據了解，當前部分城市做出的收儲社會(huì )閑置房源作為公租房的嘗試，以及保障房共有產(chǎn)權模式的探索，都可能成為緩解資金壓力的有效手段。在相關(guān)部門(mén)正在制定的《住房保障條例》中，將有專(zhuān)門(mén)針對資金問(wèn)題的條款。
業(yè)內人士認為，為完成保障房建設任務(wù)和完善各項基礎設施，地方政府可能存在放松樓市調控進(jìn)而增加土地出讓收入的沖動(dòng)，對此應高度警惕。
樓市供應結構漸改變
業(yè)內人士認為，雖然明年計劃量有所減少，但保障房建設仍是重要的政策著(zhù)力點(diǎn)。按照計劃，在完成3600萬(wàn)套保障性安居工程的建設后，到“十二五”末期，保障房將覆蓋20%的住房群體。在我國住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，這將是一個(gè)前所未有的規模。
事實(shí)上，保障房建設對樓市格局的影響，目前已經(jīng)出現。根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，2011年以來(lái)，我國新房住宅成交量中，保障房占比在30%左右，隨著(zhù)竣工量上升，保障房對住房需求的影響會(huì )更加明顯。
在北京等不少城市，保障房建設采取“捆綁式”，即在商品房小區中配建一定的保障房。這也意味著(zhù)，與純粹的保障房小區相比，該保障房項目享有與商品房同等的城市配套條件，這大大增強了保障房的吸引力，并成為保障房成交比例上升的主因。
多數業(yè)內人士認為，保障房供應規模加大，并不能降低商品房的價(jià)格。但在豐富住房供應類(lèi)型，保障中低收入群體住房等方面，仍具有十分重要意義。
保障房建設規模的加大，也促使相關(guān)制度完善。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張絮表示，按照明年開(kāi)工量600萬(wàn)套計算，從2008年至明年底，保障房建成量或達到2000萬(wàn)套。此時(shí)，保障房建設任務(wù)中潛藏的質(zhì)量、分配、管理等問(wèn)題也會(huì )放大，其融資、監管都需要更加嚴格的制度。
姜偉新在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，保障房資金到現在為止沒(méi)有發(fā)生大的問(wèn)題，住房建設部門(mén)將注意資金安全，防止出現資金管理上的問(wèn)題。
助力穩增長(cháng)
房地產(chǎn)咨詢(xún)機構莊凌顧問(wèn)的分析認為，保障房建設在解決民生問(wèn)題的背后有著(zhù)更為深遠的意義，由保障房驅動(dòng)市場(chǎng)投資杠桿，這是一劑提振經(jīng)濟的猛藥。保障房的投資建設，一方面提供了更多就業(yè)空間，外來(lái)務(wù)工人員得到了大量就業(yè)機會(huì )；另一方面，與房地產(chǎn)相關(guān)的建筑建材、交通運輸、社會(huì )服務(wù)等產(chǎn)業(yè)都因保障房建設加速而得到發(fā)展。
在城鎮化“引擎”中，保障房同樣占有較為重要的地位。作為加快中西部城鎮化進(jìn)程的重要標志，住建部日前出臺《關(guān)于支持大別山片區住房城鄉建設事業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》提出，協(xié)調加大對片區財政困難地區保障性安居工程建設補助力度，指導片區三省(河南、安徽、湖北)在任務(wù)安排上對片區各縣給予傾斜。
專(zhuān)家認為，城鎮化進(jìn)程必然伴隨著(zhù)農民進(jìn)城、居住條件改善等，這個(gè)過(guò)程不僅對保障房，也對相關(guān)的配套設施有大量需求，成為相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇。上述產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將帶來(lái)大量的就業(yè)機會(huì )，并承接城鎮化過(guò)程中新增的城市人口。
業(yè)內人士還認為，即便是明年保障房建設規模略有下滑，仍無(wú)礙其對經(jīng)濟的拉動(dòng)作用。保障房項目陸續入住之后，對配套項目的需求也會(huì )加大。在保障房小區逐漸成熟的過(guò)程中，消費、醫療、教育、社會(huì )服務(wù)等相關(guān)的行業(yè)仍有大量的發(fā)展機會(huì )。在推進(jìn)新型城鎮化的過(guò)程中，未來(lái)還將有更多的中西部省份和城市享受到政策傾斜。伴隨這一進(jìn)程，我國保障房建設也將保持一定規模。因此，在保證資金投入、完善相關(guān)制度的前提下，保障房建設將成為支撐未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)的重要動(dòng)力。