深圳控股與沿海家園互售資產(chǎn)或生變數。
11月5日，深圳控股對外公告，與沿海家園資產(chǎn)互售協(xié)議的最后截止日期已由11月8日延至11月26日。
今年9月底，深圳控股與聯(lián)營(yíng)公司沿海家園簽訂一份資產(chǎn)互售協(xié)議。根據雙方協(xié)議的內容，沿海家園將斥資2.15億元，收購深圳控股旗下惠州項目30%股權及銷(xiāo)售貸款；深圳控股全資附屬公司深業(yè)置地則將斥資5.5億元，收購沿海家園旗下蘇州項目。
交易延期的公告耐人尋味。有市場(chǎng)消息指出，不排除沿海家園的中小股東存在反對意見(jiàn)，導致交易延期。因為根據雙方協(xié)議，待出售事項完成后，預計沿海家園將錄得1.08億元的虧損，這會(huì )有損該公司中小股東的利益。
有分析人士認為，深圳控股是這次交易的大贏(yíng)家，一來(lái)則可通過(guò)此次資產(chǎn)互換，確保沿海家園欠深圳控股的5000美元（約合31130萬(wàn)元人民幣）債券能夠償還，同時(shí)有利于加速商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。
深圳控股收回3億債務(wù)
根據雙方協(xié)議，沿海家園將斥資2.15億元收購深圳控股旗下惠州項目30%股權及銷(xiāo)售貸款。該項目位于惠州市惠城區，主要資產(chǎn)包括總面積約為15.32萬(wàn)平方米的兩幅土地。
按照規劃，這兩幅土地將分三期發(fā)展成為總建筑面積約37.2萬(wàn)平方米的住宅項目。目前，第一期建筑面積約10.4萬(wàn)平方米，預計將于2013年初預售。但開(kāi)發(fā)完整個(gè)項目，預計要在2016年才能完成。
而深圳控股全資附屬公司深業(yè)置地則將斥資5.5億元收購沿海家園旗下的蘇州項目。蘇州項目出售后，沿海家園將減少5.9億元的借貸，預計可錄得約3.35億元的凈收益。
但因為深圳控股是沿海家園的債務(wù)持有人。根據公開(kāi)資料顯示，深圳控股持有沿海家園5000萬(wàn)美元的債券，并已于11月8日到期。就整個(gè)交易而言，沿海家園共錄得約1.08億元的虧損。
另外，“那惠州的住宅項目來(lái)置換，深圳控股有占便宜之嫌�！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)分析人士向記者指出，受限購政策影響，惠州的樓市今年以來(lái)整體市場(chǎng)表現平淡，進(jìn)駐惠州地區各大房企的存貨普遍較高。傳統的“金九銀十”，即使房企對旗下樓盤(pán)項目進(jìn)行較大力度的促銷(xiāo)活動(dòng)，但該樓市成交量仍是平平。
“因此，如果該項交易達成，沿海家園除了減輕一定程度的債務(wù)壓力外，其所獲得的惠州項目，并不一定能夠通過(guò)快速銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現套現獲得現金流�！鄙鲜龇治鋈耸空f(shuō)道。
“此項交易的首要目的是確保這筆債券（指5000美元債券）能夠償還�！睂τ谫|(zhì)疑之聲，深圳控股董秘陸繼強表示：“作為沿海家園的二股東，深圳控股也希望沿海能積極減債，出售低效資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結構�！�
“如果蘇州項目能以更高的價(jià)格賣(mài)給第三方，公司會(huì )更歡迎�！标懤^強還坦言，按照規定，蘇州項目和惠州項目將在深圳聯(lián)合產(chǎn)權交易所進(jìn)行公開(kāi)競價(jià)招標，并允許第三方競購這些項目。
對此，沿海家園方面的解釋則是，蘇州項目所產(chǎn)生的融資成本及折舊開(kāi)支較大，資金都用于投資租賃及酒店營(yíng)運開(kāi)發(fā)、投資商業(yè)物業(yè)，使得沿海家園一直面臨較大財務(wù)壓力，且投入的資金無(wú)法如住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)項目般可于住宅物業(yè)售后較短時(shí)間內有效回收。因此，“該筆交易從2010年初就已開(kāi)始探討，交易是基于雙方戰略的需要，可謂雙贏(yíng)”。
由于深圳控股與沿海家園的此項交易為關(guān)聯(lián)交易，在即將召開(kāi)的、針對此項交易表決的沿海家園特別股東大會(huì )上，雙方將沒(méi)有投票表決權，中小股東的投票將最終決定雙方的交易能否成功。
但標普分析師陸楠在其發(fā)表的研報中指出，不管從沿海家園近期急需兌付的債務(wù)，還是今后發(fā)展所需的運營(yíng)資金來(lái)看，選擇和深圳控股資產(chǎn)互售是利大于弊，因此雙方交易最終完成的可能性還是非常大。
急切擴張商業(yè)地產(chǎn)
而對于深圳控股而言，達成此項交易有助于旗下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的提速。
此次沿海家園出售的蘇州項目，其主要資產(chǎn)是位于蘇州金閶區中心總建筑面積約11.57萬(wàn)平方米的蘇州沿海國際中心，以及包括由萬(wàn)豪國際管理的一間酒店的綜合商業(yè)發(fā)展項目、寫(xiě)字樓、服務(wù)式公寓及零售商鋪。
據資料顯示，2007年沿海家園收購處于半開(kāi)發(fā)狀態(tài)的蘇州沿海國際中心，并通過(guò)銀行借款及其他借款為該商業(yè)項目的開(kāi)發(fā)提供資金，該酒店自2009年12月開(kāi)始營(yíng)業(yè)。
陸繼強對外承認，通過(guò)此次資產(chǎn)置換，可以?xún)?yōu)化深圳控股的資產(chǎn)結構，增加持有型物業(yè)，同時(shí)并不會(huì )給公司的財務(wù)帶來(lái)影響。但他也強調，目前與沿海家園的互動(dòng)僅限于本次交易，未來(lái)該公司若繼續出售資產(chǎn)，深圳控股并無(wú)接盤(pán)計劃。
作為較晚一批進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的上市房企，深圳控股有急切擴張商業(yè)地產(chǎn)的愿望。
2011年底，深圳控股開(kāi)始轉型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，旗下成立深業(yè)置業(yè)有限公司，作為深圳控股的商業(yè)地產(chǎn)運作平臺，管理深控在深圳及外地所有潛在的城市綜合體項目。
今年3月初，深圳控股還邀請廣州太古匯前總經(jīng)理郝繼霖及其商業(yè)團隊加入，將負責深圳控股旗下所有商業(yè)項目的經(jīng)營(yíng)和管理。
盡管進(jìn)入晚，但在商業(yè)地產(chǎn)資源上，深圳控股具備天生的優(yōu)勢，連總裁呂華也曾自信地表達過(guò)這一點(diǎn)。
呂華曾指出，深圳控股擁有的資源優(yōu)勢在于，目前旗下的商業(yè)地產(chǎn)項目都位于深圳的核心地段；此外則是背靠資源雄厚的母公司，擁有近300萬(wàn)平方米的項目，這些項目大部分都是城市綜合體。
目前，深圳控股擁有近160萬(wàn)平方米的城市更新項目，這些項目主要為城市綜合體、寫(xiě)字樓、超級購物中心、酒店，以及一些酒店式公寓類(lèi)型的產(chǎn)品。
如果再綜合母公司的資源，深圳控股潛在的城市綜合體的體量達到了500萬(wàn)平方米，項目位置優(yōu)越，均位于深圳核心區域福田和羅湖。
在2011年度業(yè)績(jì)會(huì )上，深圳控股高層曾對媒體表示，目前發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的項目均是現有土地，基本上不需要新購土地。深圳控股的主要工作是，只需將母公司的土地項目注入到上市公司當中去。