一組成交數據讓人們對年末的樓市行情有了新認識。北京中原地產(chǎn)統計顯示，截至11月18日，11月全國54個(gè)主要城市新建住宅簽約套數達171735套，比10月同期上升45.5%，創(chuàng )近兩年來(lái)的月度同期成交紀錄。其中，北京、上海等熱點(diǎn)城市的簽約量均達到年內新高。在冬天的傳統銷(xiāo)售淡季，這種行情讓人頗為意外。
淡季不淡，旺季不旺。自2008年以來(lái)的樓市成交中，不少熱點(diǎn)城市頻繁在年末出現翹尾行情，而“金九銀十”等傳統銷(xiāo)售旺季往往不如人意。分析人士認為，近年來(lái)，頻繁釋放的樓市調控信號影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)內在的自然周期，導致市場(chǎng)表現出明顯的“反周期性”。
業(yè)界預期，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續復蘇態(tài)勢，今年末的市場(chǎng)成交量可能繼續維持高位。業(yè)內人士呼吁，應盡快建立長(cháng)效機制，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定運行。
年末頻現翹尾行情
作為計劃在本月末開(kāi)盤(pán)的北京“長(cháng)楹天街”項目的銷(xiāo)售員，小李最近忙得不可開(kāi)交。不少客戶(hù)都在詢(xún)問(wèn)具體的開(kāi)盤(pán)時(shí)間和價(jià)格，更有人擔心自己排不上號，請求將自己的房號向前排。無(wú)獨有偶，位于通州區的“金地格林”項目，原計劃今年年底開(kāi)盤(pán)，但購房者已經(jīng)排到1000多號，遠超過(guò)本期釋放的房源數量。
在經(jīng)過(guò)一個(gè)成色不足的“金九銀十”后，北京樓市在11月重新活躍起來(lái)。根據北京市住建委的數據，截至18日，11月北京新房和二手房住宅合計簽約為16292套，創(chuàng )今年單月同期的新高，比去年同期上升129.2%。
北京樓市上一輪的成交高點(diǎn)出現在今年7月和8月，當時(shí)分別成交住宅29089套和28811套，達到今年以來(lái)的最高值。這樣的成交量甚至接近“新國八條”出臺前的市場(chǎng)交易水平。
今年年末，北京樓市很可能迎來(lái)今年第二個(gè)成交高峰。中原地產(chǎn)研究部總監張大偉認為，隨著(zhù)市場(chǎng)供應上升以及業(yè)界對政策預期的見(jiàn)底回升，未來(lái)兩月北京樓市成交量將繼續向好�；蛟S難以突破7、8月的成交量，但市場(chǎng)迎來(lái)“暖冬”已成定局。
在近幾年來(lái)的北京樓市行情中，“暖冬”的說(shuō)法頗為常見(jiàn)。歷史數據顯示，2008年、2009年和2011年，北京樓市的成交高峰分別出現在11月、12月和1月，年末樓市迎來(lái)旺季已成慣例。唯一例外的2010年，北京樓市成交高點(diǎn)出現在4月。
同樣的情況不僅在北京出現。根據中原地產(chǎn)的監測，近幾年來(lái)，多數熱點(diǎn)城市都在年末迎來(lái)成交高峰。這種市場(chǎng)表現與天氣寒冷帶來(lái)的“淡季”預期并不吻合。
分析人士認為，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢受政策影響較大，而年末往往是重要的政策窗口期，購房者容易產(chǎn)生恐慌性購房心理，導致成交量增加。同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)為沖擊年度銷(xiāo)售任務(wù)，也經(jīng)常在年末擴大供應，并推出相應的優(yōu)惠措施。
“反周期”特征明顯
相比之下，一直被看作旺季的“金九銀十”，市場(chǎng)表現卻不如人意。以北京為例，位于今年兩個(gè)成交高峰期之間的9月和10月，成交住宅均不足24000套，雖比去年同期有所增加，但仍然是今年的相對低點(diǎn)。從2008年以來(lái)，北京樓市9月和10月的交易情況均不理想，“金九銀十”已嚴重褪色。這種情況在其他的熱點(diǎn)城市也普遍存在。
“淡季不淡，旺季不旺”成為近幾年來(lái)樓市成交的主要特征。中國證券報記者梳理近年來(lái)北京市場(chǎng)的月度成交情況發(fā)現，除“金九銀十”縮水外，作為傳統銷(xiāo)售淡季的夏季和冬季，市場(chǎng)往往出現熱銷(xiāo)，樓市成交規律已與人們的預期不一致。
對于出現上述情況的原因，陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖向中國證券報記者表示，政策信號的頻繁釋放，打亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)內在的自然銷(xiāo)售周期，導致市場(chǎng)出現“反周期性”。
范小沖表示，二季度以來(lái)的市場(chǎng)回暖，主因在于信貸政策的微調導致購房成本下降，加之房企降價(jià)促銷(xiāo)所致。9、10月市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷，則主要受企業(yè)取消價(jià)格優(yōu)惠的影響，同時(shí)，在國務(wù)院督查組調研樓市后，市場(chǎng)對出臺更嚴厲的調控政策存在預期。11月以來(lái)的市場(chǎng)回暖，則體現了業(yè)界對“政策見(jiàn)底”的判斷，加之個(gè)別高價(jià)地的出現，也帶來(lái)了高房?jì)r(jià)的預期。
這清晰地反映了政策預期對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。事實(shí)上，今年以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項政策動(dòng)態(tài)，如預售制調整、房產(chǎn)稅推進(jìn)、二手房交易稅上調等信息，均或多或少地影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)股的走勢。
多數業(yè)內人士認為，在我國房地產(chǎn)政策體系尚未完善、市場(chǎng)發(fā)展有待成熟之時(shí)，這一局面還將在相當長(cháng)的時(shí)間內存在。
呼吁建立長(cháng)效機制
對于未來(lái)的市場(chǎng)走勢，業(yè)界判斷頗為樂(lè )觀(guān)。范小沖認為，限購、限貸等政策手段短期內不會(huì )取消，因此，市場(chǎng)將會(huì )在此基礎上繼續復蘇。從長(cháng)遠來(lái)看，城鎮化進(jìn)程的加速也將給市場(chǎng)走勢帶來(lái)長(cháng)遠的利好消息。
北京某上市房企負責人也表示，明年宏觀(guān)經(jīng)濟復蘇的態(tài)勢未必如預期般樂(lè )觀(guān)，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的價(jià)值將得以凸顯，加之購房者對資產(chǎn)避險的要求強烈，購房需求也隨之上升。因此其對未來(lái)的市場(chǎng)走勢總體樂(lè )觀(guān)。
統計顯示，今年10月，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格平均上漲0.041%，比9月有所擴大。這也是自今年6月以來(lái)，該數據連續5個(gè)月保持上漲。多數分析人士認為，在經(jīng)歷了長(cháng)時(shí)間的底部震蕩后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將緩慢回升。
即便在新一輪的市場(chǎng)周期中，房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)諸多利好，但多數業(yè)內人士仍然呼吁盡快建立市場(chǎng)化的長(cháng)效調控機制，擺脫房地產(chǎn)市場(chǎng)對政策的過(guò)度依賴(lài)。
與市場(chǎng)化調控手段相比，行政手段的弊端顯而易見(jiàn)。根據國家統計局的數據，近幾個(gè)月來(lái)，全國房地產(chǎn)投資增速、商品房新開(kāi)工面積、房地產(chǎn)企業(yè)購地面積連續出現負增長(cháng)，這將可能影響到后市的供應。同時(shí)，對于政策信號的過(guò)于關(guān)注容易造成恐慌情緒蔓延。
范小沖認為，應盡快出臺長(cháng)效機制，以差別化信貸、稅收等市場(chǎng)化政策，取代“限購令”等行政化政策，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現內在平衡。不少業(yè)內人士呼吁，房產(chǎn)稅試點(diǎn)應加快擴容，該稅種可在減少地方對土地收入過(guò)度依賴(lài)的同時(shí)，也對投機投資需求形成打擊。