就在廣州即將步入年度土地供應高峰期的時(shí)候，當地政府一則工作意見(jiàn)稿，將拍出地王的可能性大大降低。
日前，廣州市國土房管局發(fā)布的《關(guān)于規范國有土地使用權出讓工作的意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》）顯示，未來(lái)土地拍賣(mài)時(shí)的最高限價(jià)為土地出讓起始價(jià)格的145%。
三招限制土地溢價(jià)
根據廣州市國土房管局的《意見(jiàn)》，商品住宅用地統一以公開(kāi)方式出讓?zhuān)辉O定準入條件。而為了貫徹中央房地產(chǎn)調控要求，采取“限地價(jià)、競配建保障性住房”、
“限地價(jià)、競配建拆遷安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出讓。
其中，“限地價(jià)、競配建保障性住房”、“限地價(jià)、競配建拆遷安置房”的最高限價(jià)按照土地出讓起始價(jià)格的145%設定，以此嚴防出現住宅用地“地王”；在商業(yè)用地上，將探索采取“限地價(jià)、競配建社會(huì )公共停車(chē)位個(gè)數”方式出讓。
此舉顯示，在廣州出臺“限購令”將滿(mǎn)兩周年之際，限地價(jià)也被正式提上議程。
廣州市經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心相關(guān)人士透露：廣州早在2011年已經(jīng)開(kāi)始試行推廣“限地價(jià)、競配建”的出讓方式，但因為此前賣(mài)地基本都是底價(jià)成交，始終沒(méi)有涉及競配建環(huán)節，所以未見(jiàn)效果。
2012年4月28日，廣州天河區黃埔大道堅紅化工廠(chǎng)住宅用地經(jīng)過(guò)53輪競價(jià)，以出讓起始價(jià)格的145%，即5.26億元封頂價(jià)、配建130套公租房的方式出讓?zhuān)瑯敲娴貎r(jià)僅11552元/平方米，有效防止了地王的產(chǎn)生，是廣州首宗“限地價(jià)、競配建”地塊。這次拍賣(mài)是廣州自2011年創(chuàng )新“限地價(jià)、競配建”模式后的一起成功案例。這在全國也是一大創(chuàng )新，不僅防止了地王頻出帶來(lái)的市場(chǎng)沖擊，也曲線(xiàn)增加了保障房規模，減輕了政府的壓力。
至于配建房的開(kāi)發(fā)建設成本及相關(guān)費用，受讓人將與市國土房管局在合同中約定，由該地塊受讓人承擔，建成后無(wú)償移交給廣州市土地開(kāi)發(fā)中心。
據悉，廣州于11月30日公開(kāi)拍賣(mài)的兩地塊將首度采用“限地價(jià)、競配建拆遷安置房”的模式。
值得提及的是，《意見(jiàn)》中雖然強調一般商服用地出讓不設準入條件，但對于城市重大標志性建筑、大型城市綜合體、大型旅游項目用地，則存在例外。這些項目用地，可設定準入條件包括產(chǎn)業(yè)類(lèi)型；還可設定土地利用限制性條件包括注冊登記、稅收要求；設定土地利用限制性條件的，應提供相應年限的履約保證。
而且，《意見(jiàn)》還首次提出，今后廣州涉及到營(yíng)利性醫療、教育、養老等社會(huì )事業(yè)用地，統一以公開(kāi)方式出讓。出讓起始價(jià)格按照不低于相應地段綜合辦公用途級別基準地價(jià)的70%擬定。
供地高峰前的“預防針”
廣州出臺土地限價(jià)令，并沒(méi)有讓業(yè)內人士感到吃驚。經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心張文艷就表示，廣州此次“土地新政”并不出人意料，因為除了相關(guān)部門(mén)已經(jīng)提前試行過(guò)相關(guān)出讓方式外，近期即將推出的大規模土地出讓?zhuān)约伴_(kāi)發(fā)商拿地意愿回升，均是《意見(jiàn)》出臺的合理背景。
今年10月29日，廣州一口氣掛牌11宗經(jīng)營(yíng)性用地，是今年最大規模的推地行為，這些土地將在11月30日公開(kāi)出讓?zhuān)偢偱钠鹗純r(jià)為67億元。有消息顯示，這些地塊已經(jīng)引起萬(wàn)科、保利、龍湖、合景等大集團的關(guān)注。
有業(yè)內人士估算，如果考慮到溢價(jià)因素，11月30日一天拍賣(mài)的土地收益有望超過(guò)整個(gè)上半年。數據顯示，整個(gè)上半年賣(mài)地僅為政府帶來(lái)約68.78億元的收益。
今年以來(lái)，廣州土地市場(chǎng)經(jīng)歷了前低后高的走勢。9月份，賣(mài)地成交12宗，成交金額達42.1億元，創(chuàng )下年內新高；10月份，在有13宗地塊中止出讓的情況下，仍然有土地成交18宗，成交金額也達到了76.5億元。
這種走勢也與開(kāi)發(fā)商拿地的熱度成正比。種種跡象顯示，隨著(zhù)越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商提前完成年度銷(xiāo)售目標，資金面明顯寬裕，對接下來(lái)的市場(chǎng)也樂(lè )觀(guān)不少，因此對土地儲備方面也愈加重視，拿地相比年前更為積極主動(dòng)，土地市場(chǎng)也逐步升溫。
年中，恒大以32968元/平方米的高價(jià)拿下珠江新城D4-B2地塊，成為廣州“地王”。近期，獲批國家級新區的南沙一居住用地則被富力地產(chǎn)以6.55億元拿下，折合樓面地價(jià)3287元/平方米，溢價(jià)85%，創(chuàng )下南沙地價(jià)新高，競爭各方為碧桂園、保利、萬(wàn)科、富力、奧園等國內房企巨頭。
開(kāi)發(fā)商對優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)格承受能力已明顯提高，這將增加地方政府貫徹國土部關(guān)于防范住房用地價(jià)格非理性上漲的難度，而這也是廣州目前緊急出臺土地限價(jià)令的推動(dòng)因素。
經(jīng)緯地產(chǎn)評論：“限地價(jià)、競配建”的出讓方式，在總價(jià)上限定土地成交的最高價(jià)，能夠有效地防止地王的產(chǎn)生，抑制地價(jià)的非理性過(guò)快上漲。一方面，在目前土地市場(chǎng)回暖的背景下，地價(jià)的平穩發(fā)展，有利于合理引導當前市場(chǎng)投資和消費的預期，防止地王誕生炒熱區域或整個(gè)市場(chǎng)；另一方面，相對理性的地價(jià)實(shí)際是從土地成本這個(gè)環(huán)節減弱了拉動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力。