廣州市日前發(fā)布的相關(guān)行政審批制度改革事項目錄引起了外界的廣泛關(guān)注，焦點(diǎn)就在于實(shí)行多年的“預售商品房合同登記備案”也在取消之列。相關(guān)分析認為，即使在要求進(jìn)行登記備案的情況下，一房多賣(mài)、預售資金監管不力等問(wèn)題也屢禁不止，一旦取消登記備案，可能會(huì )增加相關(guān)部門(mén)的監管難度。
取消登記備案？
廣州市政府法制辦日前公布的《廣州市第五輪行政審批制度改革擬取消、調整、保留的行政審批、備案事項目錄（征求意見(jiàn)稿）》顯示，共有98項行政審批、備案事項擬取消，其中就包括“預售商品房合同登記備案”。
《每日經(jīng)濟新聞》記者在上述“目錄”中發(fā)現，廣州市國土房管局擬取消“備案”，取消之后則是“按行政確認進(jìn)行規范管理”。
據記者了解，上述制度的法律根據最早來(lái)源于1995年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，其第四十四條第二款規定“商品房預售人應當按照國家有關(guān)規定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”。
根據廣州市國土房管局發(fā)布的“穗國房字[2005]474號”文件，廣州市自2005年7月7日起開(kāi)始實(shí)施商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上備案，其中規定對預售和現售的商品房均實(shí)施網(wǎng)上備案管理。
2008年，《物權法》確立的商品房預告登記制度落地廣州，廣州從當年的8月1日起實(shí)施“預購商品房預告登記業(yè)務(wù)”，相比于“網(wǎng)上備案”，這一規定更強調了購房者的權利，即購房者可自行前往相關(guān)部門(mén)辦理
“預告登記”，不受開(kāi)發(fā)商的約束。
在歷年的相關(guān)規定中，廣州市國土房管局均認為相關(guān)的登記備案制度是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易透明化、防止一房多賣(mài)、對預售相關(guān)環(huán)節進(jìn)行跟蹤和監管的有力措施。
恐增加監管難度
在我國采取商品房預售制度的前提下，由于不同于現房銷(xiāo)售，相關(guān)法律法規對預售環(huán)節的監管都做了不同程度的規范，“預售商品房合同登記備案”即是其中重要的一環(huán)。
據《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，預售合同備案并不是預售合同成立的必要條件，未經(jīng)辦理登記備案手續的，也并不影響預售合同的成立，其效力在于使預售合同能產(chǎn)生對抗善意第三人的效力。例如在和開(kāi)發(fā)商簽訂了預售合同后，開(kāi)發(fā)商又將該房屋轉移給他方時(shí)（即所謂的“一房多賣(mài)”），購房者可依據已經(jīng)登記備案的預售合同對抗開(kāi)發(fā)商的行為，并依法請求法院裁定開(kāi)發(fā)商的轉移行為無(wú)效。
以此來(lái)看，在保護購房者權益方面，預售合同備案依然是購房者維護自身權益的有效方式。廣州意欲取消原因是什么？
資深房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同指出，由于在此次的“征求意見(jiàn)稿”中，相關(guān)部門(mén)并未對取消“預售商品房合同登記備案”的具體細節予以解釋?zhuān)阅壳皝?lái)看還有待觀(guān)察，但他同時(shí)指出，“可以對這種備案制度的某一個(gè)審批環(huán)節進(jìn)行簡(jiǎn)化，但這種預售合同備案制度依舊是十分重要的監管手段�！�
相關(guān)分析也認為，即使我國的大部分城市均已實(shí)行相關(guān)的預售合同備案制度，但由于實(shí)際執行情況不一，一房多賣(mài)、炒房、違法抵押等問(wèn)題依然層出不窮，從購房者的角度出發(fā)，預售合同備案依然是保障其自身權益的有效方式；而對于地方政府來(lái)說(shuō)，從預售到房產(chǎn)確權的過(guò)程中，這項制度也能為相關(guān)部門(mén)對各個(gè)環(huán)節進(jìn)行監管提供有效方法，一旦取消，恐增加監管難度。