今年以來(lái)，全國多個(gè)城市對住房公積金政策進(jìn)行了調整，總體方向是降低公積金提取和貸款的門(mén)檻、提高使用率、并適度擴大適用范圍。地方的這種政策調整，逐漸為進(jìn)展緩慢的全國公積金制度改革描繪出大方向。在此基礎上，各方期待公積金制度改革的進(jìn)程能夠加快，讓公積金更好地支持普通職工解決住房問(wèn)題。
地方政策微調，意在鼓勵“剛需”入市
日前，昆明市住房公積金管理中心發(fā)布了該市公積金政策調整的新政，提出將向廣大職工提供“一站式、一條龍”的住房公積金個(gè)人貸款服務(wù)，并承諾：住房公積金個(gè)人借款申請時(shí)一次性辦結借款申請的受理，10個(gè)工作日內完成貸款的受理、審批和貸款資金發(fā)放。
相關(guān)新政策實(shí)施以后，昆明市民提取住房公積金將省去到銀行辦理轉賬的程序，只需在公積金中心前臺辦理完即可實(shí)時(shí)轉到自己的卡上。而辦理公積金貸款也只需到昆明市公積金中心所屬分中心、管理部的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)直接提出借款申請即可。這種辦理模式大大縮減了市民的辦理時(shí)間。
除了昆明，近期濟南、武漢、鎮江等城市對當地的住房公積金政策也進(jìn)行了調整。據不完全統計，今年以來(lái)，全國已經(jīng)有超過(guò)40個(gè)城市調整了公積金政策。
細看這些政策調整，主要可以歸為幾類(lèi)。一是上調公積金貸款額度，如廈門(mén)、南昌、鄭州、南京、合肥等地，上調幅度普遍在15%—25%之間。二是將公積金貸款購買(mǎi)首套房的首付比例調低至兩成，在一定條件下可以用公積金貸款購買(mǎi)二套房，如武漢、沈陽(yáng)、廣州、重慶等地。三是在一定范圍內允許在不同城市間公積金異地貸款或異地提取，如廣東、武漢、南京等地。四是擴充公積金使用范圍，如杭州放開(kāi)了20年以上二手房的公積金貸款，鎮江提出公積金可以支付自住房的物業(yè)費等。五是共同申請人的條件逐漸放寬，如新疆克拉瑪依規定為直系親屬購買(mǎi)住房可以申請提取公積金，鎮江規定新就業(yè)人員父母可申請成為共同還款人。
這些調整的共同點(diǎn)十分明顯：降低公積金貸款門(mén)檻、放松公積金使用的限制、提高公積金對購房的支持力度。
上一次出現多個(gè)城市集體放松公積金政策的現象，還要追溯到2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)期。當時(shí)，政策調整在一定程度上起到了“救市”的作用。今年這一波政策調整，也是從年初樓市最冷清的時(shí)候開(kāi)始的。因此，這些政策調整難免被貼上地方政府又想救樓市的標簽。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，公積金政策是為數不多的地方政府可以自行決策的樓市調控政策，通過(guò)提高公積金貸款額度等方式，不僅可以直接增強購房者的購買(mǎi)力，還可以向市場(chǎng)傳遞政策微調的信息。更重要的是，調整公積金政策，不會(huì )觸碰限購、限貸這兩條調控的“紅線(xiàn)”。因此地方政府如果想微調樓市調控政策，公積金無(wú)疑是最好的切入點(diǎn)。
為了避嫌，各地出臺相關(guān)公積金政策時(shí)，無(wú)一例外的強調了調整并非要放松調控，而是在嚴格堅持調控的基礎上，滿(mǎn)足剛性購房需求。政策調整力度較大的武漢公積金管理中心就明確表示，這些政策調整，都是在嚴格執行房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的大背景下，堅持差別化信貸政策的手段。以公積金貸款比例最高可達總房?jì)r(jià)80%為例，只針對市民購買(mǎi)首套住房，且面積在90平方米以下。武漢公積金管理中心有關(guān)負責人表示，此舉在于滿(mǎn)足武漢剛性購房需求，與當前房地產(chǎn)調控政策保持方向一致。
公積金應向“額度更高、限制更少、審批更快、使用更靈活”方向改革
無(wú)論出于什么目的，地方對公積金政策的調整都是為進(jìn)展緩慢的全國公積金制度改革打開(kāi)一扇窗，探索一個(gè)方向。
長(cháng)期以來(lái)，以“職工互助購房”為初衷設計的住房公積金制度，一直存在著(zhù)使用率低、閑置資金規模大、對普通職工支持力度不夠、低收入家庭用不上等問(wèn)題。住房和城鄉建設部最近一次公開(kāi)發(fā)布的全國公積金管理情況還要追溯到2008年，數據顯示，當年住房公積金使用率（個(gè)人提取總額、個(gè)人貸款余額與購買(mǎi)國債余額之和占繳存總額的比例）為72.81%。到2008年末，全國住房公積金沉淀資金為3193.02億元，沉淀資金占繳存余額的比例為26.35%。也就是說(shuō)，有超過(guò)1/4的公積金在賬戶(hù)上沉睡。
為了提高公積金使用率，減少閑置規模，2009年起，住房和城鄉建設部、財政部等七部委聯(lián)合啟動(dòng)了利用住房公積金閑置資金支持保障房建設的試點(diǎn)工作，符合條件的試點(diǎn)城市可以將50%以?xún)鹊淖》抗e金結余資金貸款支持保障房建設。如今，試點(diǎn)城市已經(jīng)由首批的29個(gè)增加到93個(gè)。
支持保障房建設盡管為提高資金使用率開(kāi)辟了一條道路，但對于很多普通的百姓而言，使用公積金的門(mén)檻還是過(guò)高，手續太復雜、能貸的錢(qián)太少、審批周期太長(cháng)。
北京地產(chǎn)中介“麥田房產(chǎn)”的工作人員告訴記者，公積金貸款最大的吸引力在于利率低。目前5年期以上公積金貸款利率為4.7%，約相當于商業(yè)貸款的七折。盡管這兩年北京公積金的貸款審批速度有所提高，但大多也要1個(gè)月左右，明顯比商貸要長(cháng)。相對于目前北京的高房?jì)r(jià)，最高80萬(wàn)元的貸款額度經(jīng)常不夠，如果要辦理公積金和商業(yè)貸款的混合貸款，周期可能更長(cháng)。不少賣(mài)房的業(yè)主都不愿意接受公積金貸款，低利率的優(yōu)勢也就難以發(fā)揮。
今年各地調整住房公積金政策，恰恰是向著(zhù)額度更高、限制更少、審批更快、使用更靈活的目標。經(jīng)過(guò)這一番調整，公積金的吸引力也在明顯增強。
上海市公積金中心發(fā)布的三季度公積金運行報告顯示，前三季度，上海共發(fā)放住房公積金個(gè)貸290.71億元，同比增長(cháng)近39.96%。南京前三季度公積金發(fā)放額度達到83.85億元，比去年全年的36.72億元增長(cháng)了128%，已經(jīng)超過(guò)了2012年全年50億元的發(fā)放計劃。這其中既有樓市回暖帶動(dòng)的因素，政策調整也功不可沒(méi)。另一方面，有所放松的公積金政策既有效降低了剛需購房者的負擔，又進(jìn)一步刺激了市場(chǎng)的回暖，發(fā)揮了公積金本應發(fā)揮的作用。
據記者了解，現行的《住房公積金管理條例》修訂工作已經(jīng)持續了相當一段時(shí)間，有望明年正式公布。上述公積金中心負責人認為，《條例》的修訂應該著(zhù)眼于簡(jiǎn)化公積金辦理手續、降低公積金貸款門(mén)檻、縮短審批的時(shí)間。同時(shí)在一定條件下，適度降低公積金貸款的首付比例，提高公積金的貸款額度，并適當延長(cháng)公積金的貸款年限等。此外，應與金融機構協(xié)商，在某些情況下進(jìn)一步降低公積金的貸款利率，鼓勵人們使用公積金。相應的，公積金管理中心的機構和職能也應作出一定調整。
也有專(zhuān)家指出，在努力提高資金使用率的同時(shí)，也應根據公積金提取和貸款的動(dòng)態(tài)變化情況，保證沉淀資金的合理比例，避免出現“無(wú)錢(qián)可貸”的情況。
“異地互貸”、“異地提取還貸”需求是否能實(shí)現？
在各地對公積金政策的諸多調整中，公積金“異地互貸”和“異地提取還款”政策格外引人關(guān)注。
所謂異地互貸，就是指購房者在其他城市買(mǎi)房時(shí)，也可以使用在本地繳納的公積金。近幾年，隨著(zhù)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)不斷上漲，不少在一線(xiàn)城市工作的人把購房目標轉向了周邊的二、三線(xiàn)城市或自己的老家，如北京人在河北燕郊買(mǎi)房、上海人在江蘇昆山買(mǎi)房等�；蛘咴谑�(huì )工作的人，選擇在周邊城市買(mǎi)房。但是，按照原來(lái)的政策，由于購房者在北京或上海交納的公積金，他們在其他城市買(mǎi)房，就得不到公積金貸款的支持。顯然，公積金異地貸款的需求正越來(lái)越多。
目前，全國范圍內實(shí)現公積金互貸的，僅限于同一省份的幾個(gè)城市之間。如先行改革的遼寧、珠三角、長(cháng)株潭三地，都是彼此經(jīng)濟聯(lián)系緊密的城市群。
以珠三角為例，2009年，廣東省在廣州、佛山、珠海等8個(gè)城市之間啟動(dòng)了公積金異地互貸，截至2011
年6 月底，這8個(gè)城市已互放異地公積金貸款6200余戶(hù)，金額達到13.5
億元，取得了良好的效果，今年這一互貸范圍增加到9個(gè)城市。
目前，跨省的公積金互貸則尚未實(shí)現。此前北京與秦皇島之間曾開(kāi)展相關(guān)試點(diǎn)，但事實(shí)上2009年年底就已經(jīng)暫停。
要實(shí)現公積金異地互貸，難度并不小。專(zhuān)家指出，如果施行互貸的兩個(gè)城市個(gè)人收入水平和房?jì)r(jià)水平相差懸殊，可能造成資金的流失和不合理利用。另一方面，跨地域的公積金互貸，應當需要完善的制度，尤其是要加強審核，避免因為制度上的漏洞出現騙貸的行為。在個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)尚不完備的情況下，操作難度大、存在一定風(fēng)險。此外，相關(guān)機構在異地管理和交流上還存在技術(shù)障礙。因此異地互貸的探索應當謹慎前行。
但無(wú)論如何，上述地方在省內實(shí)現了公積金互貸，仍然被視為改革邁出的重要一步。未來(lái)，隨著(zhù)住房公積金異地支取、轉移和異地多向互貸業(yè)務(wù)的開(kāi)辦以及公積金業(yè)務(wù)領(lǐng)域的逐漸拓寬，住房公積金對購房者的支持力度還會(huì )不斷加大。