此前，眾多開(kāi)發(fā)商因一線(xiàn)城市遭遇嚴厲的樓市調控，蜂擁轉戰三四線(xiàn)城市。一時(shí)間，三四線(xiàn)城市成為開(kāi)發(fā)商保持銷(xiāo)量的重要支點(diǎn)。如今，正遭遇結構性供求關(guān)系矛盾的三四線(xiàn)城市，有可能在今年年底和明年初成為房企的“毒藥”。
　　今年以來(lái)，被媒體稱(chēng)為“鬼城”的鄂爾多斯因市場(chǎng)需求不足，房?jì)r(jià)一落千丈；在民間高利貸泡沫破滅之后，溫州樓市房?jì)r(jià)也紛紛出現大幅下滑；在貴陽(yáng)，天量樓盤(pán)供應的出現，也讓當地市場(chǎng)風(fēng)險暴露出來(lái)。
　　美國摩根大通銀行首席中國經(jīng)濟學(xué)家、大中華區經(jīng)濟研究主管朱海斌11月30日表示，相對于銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，中國三四線(xiàn)城市現在的供應量比例明顯比一線(xiàn)城市要高，消化壓力很大。
　　這一說(shuō)法得到其他研究機構的論證。中國房地產(chǎn)信息集團近期發(fā)布的 《中國城市房地產(chǎn)風(fēng)險榜》顯示，目前房地產(chǎn)風(fēng)險最大的50座城市，全部是三線(xiàn)和四線(xiàn)城市。
　　復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營(yíng)研究所主任蔡為民(博客,微博)認為，那些消費力不足、過(guò)去幾年又完全是因為資金流入導致房?jì)r(jià)上漲的地區面臨較大的風(fēng)險。在這一背景下，地產(chǎn)商最明智的選擇，也許是降價(jià)并撤離。

　　三四線(xiàn)城市的供應過(guò)量危機

　　易居中國執行總裁丁祖昱曾在“城市 發(fā)展 未來(lái)2012松江國際生態(tài)商務(wù)區區域發(fā)展論壇”上講訴了一個(gè)三四線(xiàn)城市供應過(guò)量的故事。
　　他說(shuō)東北的一個(gè)城市先后有四家全國性的大地產(chǎn)商進(jìn)入。最近幾年，這個(gè)城市的可開(kāi)發(fā)的住宅用地已經(jīng)超過(guò)了6000萬(wàn)平方米。該市常住人口總量不過(guò)60萬(wàn)人，以平均每套房100平方米計算，潛在可供應的房屋超過(guò)60萬(wàn)套，平均每人一套房。在這樣的情況下，先期進(jìn)入的地產(chǎn)商已經(jīng)坐不住了，其中一家地產(chǎn)商以虧損的方式離場(chǎng)。
　　丁祖昱說(shuō)，全國存在大量類(lèi)似的城市，比如此前已經(jīng)顯現出供應過(guò)量危機的鄂爾多斯和貴陽(yáng)。在供應量遠遠大于需求量的背景下，這些城市所存在的供應過(guò)量危機會(huì )慢慢地爆發(fā)出來(lái)。他的話(huà)音剛落，就傳出國內一家地產(chǎn)巨頭將開(kāi)發(fā)戰略重點(diǎn)從三四線(xiàn)轉向二線(xiàn)城市的消息。
　　中國指數研究院的統計數據也顯示，三四線(xiàn)城市目前供應過(guò)量明顯。以東北的營(yíng)口為例，城鎮人口為143萬(wàn)，人均GDP約為4萬(wàn)元，但是土地總量達到8600萬(wàn)平方米，人均供應量超過(guò)60平方米，遠超2010年全國城鎮人均29.2平方米住房面積的水平。
　　和營(yíng)口類(lèi)似，南通、中山、佛山、惠州等三線(xiàn)城市由于人口基數低、需求有限，過(guò)去幾年隨著(zhù)制造業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，勞動(dòng)力大量引入，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴張。但這種快速膨脹畢竟是暫時(shí)的，隨著(zhù)勞動(dòng)力優(yōu)勢的逐漸消失，以及工業(yè)化規模達到或超過(guò)城市的承受能力，住房市場(chǎng)發(fā)展必然放緩甚至萎縮，導致過(guò)去幾年快速擴張的項目需要長(cháng)時(shí)間來(lái)消化，這些城市的供應壓力或將長(cháng)期存在。

　　高風(fēng)險城市集中在華北和西北

　　中房信集團關(guān)于中國城市發(fā)展前景與風(fēng)險排行的報告指出，由于三四線(xiàn)城市，尤其是一些資源型城市，如鄂爾多斯、營(yíng)口、泰安、保定等，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度開(kāi)發(fā)導致供大于求，存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險。報告引用的數據顯示，鄂爾多斯常住人口不到200萬(wàn)，當地房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的投資泡沫，土地消化周期長(cháng)達9.71年，供求比高達3.88，市場(chǎng)嚴重供過(guò)于求。
　　中國房地產(chǎn)信息集團用市場(chǎng)供求關(guān)系和城市經(jīng)濟環(huán)境角度分析各地的新房潛在供應和消化能力發(fā)現，市場(chǎng)風(fēng)險最高的城市主要位于華北和西北，兩個(gè)地區的高風(fēng)險城市總量達到29個(gè)，占50個(gè)高風(fēng)險城市的58%。50個(gè)高風(fēng)險城市中，絕大多數是四線(xiàn)城市，總量達到41個(gè)；除了營(yíng)口、保定、滄州、河池、防城港位于沿海省區之外，共有46個(gè)城市位于內陸地區，占總數的92%。
　　中國房地產(chǎn)信息集團研究認為，從指標上看，相當一部分城市存在土地供應過(guò)量的問(wèn)題，雖然短期內住宅市場(chǎng)供求危機并不一定顯露出來(lái)，但未來(lái)風(fēng)險已經(jīng)難以規避；另外，從需求角度來(lái)看，四線(xiàn)城市幾乎都是人口輸出城市，且不具備對外來(lái)人口的吸附能力，因此常住人口普遍較少，與三線(xiàn)城市拉開(kāi)了較大距離，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求嚴重不足。
　　此外，泰安、保定、滄州等三線(xiàn)城市，被列入名單的原因主要是城市化水平較低、經(jīng)濟實(shí)力較弱、供應明顯大于需求。

　　降價(jià)撤退或成最佳選擇

　　在三四線(xiàn)城市供應過(guò)量的風(fēng)險正在暴露或者即將暴露的情況下，地產(chǎn)商將怎樣應對？
　　《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)了北京、上海等地多位房地產(chǎn)業(yè)內人士，得到的回答幾乎驚人一致：大幅降價(jià)，進(jìn)而快速撤出。
　　蔡為民說(shuō)，最先降價(jià)的開(kāi)發(fā)商絕對是最聰明的開(kāi)發(fā)商。他認為，和一線(xiàn)城市不一樣，那些人口流出量大于人口流入量的三四線(xiàn)城市幾乎等不到市場(chǎng)重新回暖。在這樣的情況下，最早降價(jià)撤退，會(huì )讓企業(yè)的損失降低至最少。
　　中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理劉淵同意上述觀(guān)點(diǎn)。他表示，三四線(xiàn)城市此前少有降價(jià)，在這樣的背景下，降價(jià)能夠增加項目的吸引力，加速庫存去化。業(yè)內人士薛迥文說(shuō)，除降價(jià)外，拋售股權也是可行的方法。
　　但也有開(kāi)發(fā)商表示不會(huì )降價(jià)賣(mài)房。一位在山東臨沂同時(shí)負責兩家樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的王真（化名）向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，雖然當地存在供應過(guò)量的問(wèn)題，但他們不會(huì )降價(jià)去庫存，因為三四線(xiàn)城市傳統的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)手法還比較落后，開(kāi)發(fā)商有機會(huì )將一線(xiàn)二線(xiàn)城市的營(yíng)銷(xiāo)手法引入過(guò)來(lái)吸引消費者購買(mǎi)，他們在今年還進(jìn)行了5%~8%的漲價(jià)。