叢林密布，花團錦簇，擁有地下放映室、桌球室，室內可打高爾夫，甚至有防彈鋼板做成的密室，這一切都成為豪宅的標志，而動(dòng)輒數千萬(wàn)的價(jià)格，也讓普通消費者望而止步。
隨著(zhù)京城樓市回暖，豪宅的價(jià)格也開(kāi)始節節攀升，每平米預售價(jià)格從數萬(wàn)元增值十多萬(wàn)元。在一手高端盤(pán)市場(chǎng)，2012年11月北京別墅市場(chǎng)的成交量大幅上升，總共成交了412套，同比上漲了52%，環(huán)比上漲84.8%，成為近31個(gè)月以來(lái)別墅銷(xiāo)售最熱的一個(gè)月。
近日，《證券日報》記者走訪(fǎng)京城五環(huán)內外多處豪宅，并采訪(fǎng)了數家豪宅項目負責人，揭秘京城豪宅現場(chǎng)。
部分豪宅放緩銷(xiāo)售步伐
“瑞安·君匯項目已經(jīng)開(kāi)盤(pán)一年多，目前預售額約為13億元”，瑞安建業(yè)北京項目總經(jīng)理麥志昌向記者表示，“在限購影響下，項目期房階段去化率已經(jīng)達到了90%以上，這一業(yè)績(jì)相對不錯”。
值得注意的是，據麥志昌向記者介紹，項目期房階段預售均價(jià)為6萬(wàn)元／平方米，但進(jìn)入現房銷(xiāo)售后，單價(jià)將提升到8萬(wàn)元／平方米以上，部分設計獨特的戶(hù)型售價(jià)不排除將達12萬(wàn)元／平方米。
“瑞安·君匯地處農業(yè)展覽館"準地王"附近，除了產(chǎn)品精裝現房的成本外，受"準地王"影響，上調價(jià)格也并不意外”，麗茲行鄭海燕向《證券日報》記者表示，“據我們門(mén)店反應的情況來(lái)看，即使在二手高端市場(chǎng)，不少業(yè)主也都在醞釀漲價(jià)”。
“實(shí)際豪宅市場(chǎng)已經(jīng)細分為了"高端豪宅"與"頂級豪宅"�！敝性禺a(chǎn)投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱表示。
“有個(gè)別原本計劃在今年入市的豪宅項目，可能都會(huì )拖到明年”，一位業(yè)內消息人士向記者表示，到時(shí)12萬(wàn)元/平米的豪宅將集中入市，豪宅市場(chǎng)也將出現分化，合生·霄云路8號、瑞安·君匯、長(cháng)安太和等單價(jià)8萬(wàn)元以上豪宅為一個(gè)陣營(yíng)，而售價(jià)普遍在5萬(wàn)元左右的高端豪宅為另一陣營(yíng)。
以合生·霄云路8號為例，起價(jià)85000元/平米，最高單價(jià)130000元/平米雖令人咋舌，但其10月份卻熱銷(xiāo)5億元。據項目方面向記者介紹，隨著(zhù)D3樓520平米樓王的推出，合生·霄云路單盤(pán)銷(xiāo)售額已近一百億元。
“買(mǎi)合生·霄云路8號主要是看重項目的地段和綠化率”，上述消息人士向記者表示，“合生·霄云路8號擁有達80%的綠化覆蓋率，在520平米大戶(hù)型房中，站在60余平米的會(huì )客廳中可以直接看到朝陽(yáng)公園”。
而記者在瑞安·君匯項目現場(chǎng)也看到，4000萬(wàn)以上一套的戶(hù)型為一層，四個(gè)開(kāi)門(mén)可以直接出入項目的私人花園，有城中別墅的感覺(jué)。而項目四周無(wú)任何主街道，記者也絲毫聽(tīng)不到三環(huán)內鬧市中的車(chē)水馬龍聲。
此外，記者在“運河岸上的院子”項目樣板間中發(fā)現，3億元的獨棟豪宅，四周以自然的樹(shù)木園林圍擋，私密性非常好。地下室內有放映室、桌球室、可打室內高爾夫，甚至有防彈鋼板做成的豪宅密室。
“在頂級豪宅市場(chǎng)，項目一般都在四環(huán)以里，售價(jià)約為4000萬(wàn)元以上一套，個(gè)別項目看房者甚至需要提前審核購房者的資產(chǎn)等情況才可以參觀(guān)樣板間”，一位業(yè)內人士向記者表示，“而1200萬(wàn)元一套以上的普通高端盤(pán)地段多數在五環(huán)左右，是首次改善性需求的首選，目前這類(lèi)性?xún)r(jià)比比較突出的高端盤(pán)已經(jīng)出現客戶(hù)排不上號的現象”。
據悉，東四環(huán)地王項目金茂府8月11日開(kāi)盤(pán)后，近30天就簽約了20套，均價(jià)每平最高達到73497元，目前已經(jīng)全部售罄。
“實(shí)際上，部分高端盤(pán)已經(jīng)出現惜售現象”，東匯置地投資管理有限公司CEO劉東向本報記者表示，業(yè)績(jì)好的房企旗下高端項目已經(jīng)在端著(zhù)賣(mài)了。
地王催生頂級豪宅單價(jià)提升
值得一提的是，頂級豪宅陣營(yíng)的高端盤(pán)正在醞釀提價(jià)�！皬母叨耸袌�(chǎng)整體來(lái)看，量?jì)r(jià)上漲的都非常明顯”，鄭海燕向記者表示，“這不排除地王頻出造成的影響”。
實(shí)際上，據記者了解，即將入市的農業(yè)展覽館“準地王”已經(jīng)助推了周邊豪宅價(jià)格。
“瑞安·君匯開(kāi)盤(pán)差不多已一年，預售成績(jì)大約13億元，均價(jià)大概是6萬(wàn)/平米”，麥志昌向記者表示，接下來(lái)會(huì )進(jìn)入現房銷(xiāo)售階段，預計均價(jià)大概會(huì )超過(guò)8萬(wàn)/平米，個(gè)別4000萬(wàn)左右一套的戶(hù)型，不排除有單價(jià)超過(guò)12萬(wàn)/平米的可能性。
據此來(lái)看，盡管瑞安·君匯把部分房源做了升級改造，現房銷(xiāo)售，戶(hù)型面積也加大，但其提價(jià)意圖也很明顯，比照期房銷(xiāo)售的均價(jià)來(lái)看，每平米至少提升了2萬(wàn)元，甚至部分設計獨特的戶(hù)型單價(jià)翻倍銷(xiāo)售。
對此，不禁有業(yè)內人士表示質(zhì)疑，豪宅市場(chǎng)受限購影響比較大，如此提價(jià)，市場(chǎng)可會(huì )買(mǎi)賬？
“在我們已經(jīng)有的買(mǎi)家當中，有30%—40%是境外人士，包括香港人士還一些是海外人士”，麥志昌向記者表示，這些客戶(hù)納稅只需滿(mǎn)一年就可以擁有在京買(mǎi)房資格，這對項目的銷(xiāo)售非常有利。
“預計明年高端市場(chǎng)將穩中有漲，項目定價(jià)與現在相比也將有一定的漲幅”，麥志昌向記者如是表示。
不過(guò)，在劉東看來(lái)，12月豪宅的成交業(yè)績(jì)可能要略低于11月份，但市場(chǎng)預期則向好，可能出現一定漲幅。
高端盤(pán)成交或將再創(chuàng )新高
事實(shí)上，根據亞豪機構統計數據顯示，11月份北京共成交412套別墅，成交面積14萬(wàn)平方米，環(huán)比上月分別增長(cháng)84.8%。
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫表示，在連續三個(gè)月成交下滑之后，11月北京別墅市場(chǎng)成交情況一躍而起，出現大幅增長(cháng)，不僅創(chuàng )造了調控以來(lái)的月度成交新高，更是創(chuàng )造了自2010年4月之后31個(gè)月以來(lái)的新高。
此外，東匯置地房地產(chǎn)整合運營(yíng)機構統計監測中心數據也顯示，在一手高端盤(pán)市場(chǎng)，2012年11月北京別墅市場(chǎng)的成交量同比上漲了52%；總成交金額34.99億人民幣，同比上漲了47.3%。
“這是近兩年來(lái)別墅最熱銷(xiāo)的一個(gè)月”，劉東向本報記者表示，其中成交價(jià)達到千萬(wàn)級的別墅共計84套，總銷(xiāo)售額為13.84億元，占當月別墅銷(xiāo)售金額的39.5%。
在劉東看來(lái)，今年年底，銀行的信用額度并未向往年一樣收緊，相對有些放松，這是影響11月豪宅成交額和成交量創(chuàng )下新高的一個(gè)因素；另外，別墅開(kāi)發(fā)商多為實(shí)力強大資金雄厚的上市企業(yè)，為了沖擊業(yè)績(jì)，通常會(huì )在年底前集中督促認購未簽約以及各類(lèi)仍未網(wǎng)簽的客戶(hù)進(jìn)行簽約，這一密集簽約的動(dòng)作也會(huì )影響了成交數字的變化。
對此，鄭海燕也向記者表示，從高端盤(pán)整體來(lái)看，成交量和成交價(jià)格上漲的很明顯�！耙恍┯匈Y格的客戶(hù)在觀(guān)察到政府并未出臺新的調控政策后，出手變得更為積極”，鄭海燕向本報記者如是表示。
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，公寓豪宅能在樓市中“一枝獨秀”，主要原因在于當前國內外經(jīng)濟形勢的震蕩影響到了實(shí)體產(chǎn)業(yè)，為了實(shí)現資金的穩定升值，一些企業(yè)將資金從實(shí)體產(chǎn)業(yè)抽離，投向保值功能強勁的公寓豪宅。
“12月份豪宅的銷(xiāo)售可能要比11月更熱銷(xiāo)”，鄭海燕向記者表示，量?jì)r(jià)齊漲的可能性非常大。