在推進(jìn)城鎮化過(guò)程中，三四線(xiàn)城市或扮演重要角色。不過(guò)，近幾年不少三四線(xiàn)城市掀起大規�！霸斐沁\動(dòng)”，當地樓市供應量急劇放大。中國證券報記者日前調查發(fā)現，部分三四線(xiàn)城市樓市庫存的消化周期已達六年以上，面臨“消化不良”風(fēng)險。業(yè)內人士認為，雖然三四線(xiàn)城市發(fā)展潛力較大，但當前一些三四線(xiàn)城市樓市的供給已明顯過(guò)剩，而這些城市的購房人群基數較小、購買(mǎi)力有限，短期去庫存壓力較大，開(kāi)發(fā)商在三四線(xiàn)城市的布局趨于謹慎。
開(kāi)發(fā)商布局漸趨謹慎
持續兩年的房地產(chǎn)調控，給三四線(xiàn)樓市帶來(lái)了發(fā)展機遇。由于這些城市多數不在限購范圍內，一些小城市吸引了大量開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，刺激了當地房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。然而，快速擴張后引發(fā)的“消化不良”問(wèn)題也在逐步顯現。
張越(化名)是滬市一家中小上市房企的業(yè)務(wù)負責人。由于地處北方，公司大部分業(yè)務(wù)都圍繞北京周邊開(kāi)展。在調控影響下出現的三四線(xiàn)樓市投資熱潮曾讓張越的團隊動(dòng)過(guò)心。
“公司之前沒(méi)有涉足三四線(xiàn)城市，但有過(guò)這方面的投資考慮，不過(guò)我和同事去這類(lèi)城市考察后，感覺(jué)風(fēng)險還是有點(diǎn)大�！睆堅剿疾斓娜木�(xiàn)城市是浙江、廣東等地的中小城市，這些城市在近兩年內推出了大量土地，有不少開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，樓市供應量大幅提升。
“其實(shí)看過(guò)就知道，這么大的供應量根本不是小城市能夠消化的�！睆堅秸J為，大部分三四線(xiàn)城市的購房人群主要是當地居民以及周邊地區的購房者，且三四線(xiàn)城市年輕人外流情況嚴重，實(shí)際需求十分有限�！斑@些城市大多數人的月均工資不過(guò)一兩千元，有些樓盤(pán)價(jià)格甚至已經(jīng)高達近萬(wàn)元，房?jì)r(jià)恐怕存在一定‘泡沫’�！睆堅教寡�，公司目前暫時(shí)不打算進(jìn)入三四線(xiàn)城市，仍看好一二線(xiàn)城市的發(fā)展。
今年以來(lái)，不少房企提出了戰略轉型計劃。新華聯(lián)就提出“立足北京，有選擇地進(jìn)入經(jīng)濟發(fā)達地區的二線(xiàn)、三線(xiàn)城市”的戰略布局。臨近年底，公司對旗下的項目進(jìn)行整合，將持有的惠州市國力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權作價(jià)2.86億元轉讓?zhuān)瑫r(shí)加大了在北京地區的投入。
與之相比，一家業(yè)務(wù)主要集中在二三線(xiàn)城市的上市房企相關(guān)人士則表示，公司目前還沒(méi)有計劃調整戰略布局�！坝行┏鞘械淖≌⿷看_實(shí)比較大，但短期內對公司的影響有限。公司已經(jīng)加大了對銷(xiāo)售節奏的控制�！�
無(wú)論是退出還是堅守，部分三四線(xiàn)樓市快速放量的供應都是懸在開(kāi)發(fā)商頭上的利刃。聯(lián)達地產(chǎn)機構董事長(cháng)楊少鋒認為，三四線(xiàn)城市供應量加大，開(kāi)發(fā)商的去化速度必然受到影響，這會(huì )對中小房企的資金鏈產(chǎn)生壓力�？傮w來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在三四線(xiàn)城市的投資應該更加謹慎。
部分城市現“消化不良”
一架接一架高聳的塔吊、大面積的建筑工地、連成片的新建樓房……這幾乎成為近幾年很多中小城市的“縮影”。中國證券報記者走訪(fǎng)蕪湖等三四線(xiàn)城市發(fā)現，這些城市的樓市供應不斷加大，而建成的樓房大量空置，部分小區周邊一片荒蕪。
近年來(lái)，我國城鎮化步伐加快，眾多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)發(fā)展良機。但在供給迅速增加同時(shí)，一些城市開(kāi)始出現“供應過(guò)�！�、“消化不良”的風(fēng)險。
“之所以有很多開(kāi)發(fā)商選擇去三四線(xiàn)城市，主要是過(guò)去的判斷比較樂(lè )觀(guān)，同時(shí)三四線(xiàn)城市大多不在限購范圍內，調控壓力比較小，但這些城市本身存在很多問(wèn)題�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強在接受中國證券報記者采訪(fǎng)時(shí)指出，三四線(xiàn)城市的樓市支撐能力不強，每年新增人口和可吸納的外來(lái)資金有限，再加上地方政府近幾年出讓的土地充足，造成了局部地區樓市供給過(guò)剩的情況。
中國指數研究院數據顯示，2009年以來(lái)，我國部分三四線(xiàn)城市住宅市場(chǎng)供應規模增長(cháng)較快，營(yíng)口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開(kāi)發(fā)量在3000-8000萬(wàn)平方米之間。僅從2011年到今年11月末，營(yíng)口住宅用地成交面積就接近1200萬(wàn)平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。
業(yè)內人士指出，由于土地供應量過(guò)高，在售住宅項目規模龐大，這些城市的消化時(shí)間在6年以上。相比之下，北京現有土地存量消耗時(shí)間不足兩年半，上海和廣州則分別不足一年半和一年。
“很多城市可供應量和后續供應量相對當地的購買(mǎi)力已經(jīng)明顯過(guò)剩，這將導致供求失衡�！标悋鴱娭毖�，開(kāi)發(fā)商要想在這些城市獲得較高收益很困難。
楊少鋒也表示，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展滯后，土地供應并不規范。再加上三四線(xiàn)樓市中小房企居多，對風(fēng)險承受力有限，市場(chǎng)供給過(guò)剩會(huì )對房企經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生很大影響。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，不可否認個(gè)別城市存在供應壓力，但并不能認為三四線(xiàn)樓市都存在泡沫�！芭c房?jì)r(jià)相比，三四線(xiàn)城市的土地價(jià)格遠低于一二線(xiàn)城市，而且大多數項目銷(xiāo)售順暢。雖然房企在三四線(xiàn)城市的平均周轉速度要低一些，但仍然享有土地升值和產(chǎn)品溢價(jià)�！睆埓髠ブ毖�，至少在明年，三四線(xiàn)樓市應不會(huì )有崩盤(pán)風(fēng)險。未來(lái)房企進(jìn)入三四線(xiàn)城市的大趨勢不會(huì )發(fā)生改變。
供給壓力或長(cháng)期存在
盡管部分三四線(xiàn)城市面臨供給壓力，但相對較低的土地價(jià)格和運營(yíng)成本是吸引開(kāi)發(fā)商涌入的“賣(mài)點(diǎn)”。相比之下，一二線(xiàn)城市投資門(mén)檻不斷提高，已迫使中小房企轉戰三四線(xiàn)城市。
較高的土地價(jià)格無(wú)疑是擋住眾多中小開(kāi)發(fā)商進(jìn)入一二線(xiàn)城市的最大障礙。近期，北京、上海、深圳、南京等地相繼成交一批高價(jià)地塊，土地成交總價(jià)均在數十億元，樓面地價(jià)也維持在較高水平�？梢钥吹�，頻頻在一二線(xiàn)城市出手拿地的，大多是大型房企。僅11月，萬(wàn)科、保利、中海等大型房企便在一二線(xiàn)城市斬獲了多宗地塊。
張大偉表示，由于一二線(xiàn)城市的土地價(jià)格越來(lái)越高，房企之間的競爭日趨激烈，市場(chǎng)空間相對收窄。這也迫使部分房企進(jìn)入三四線(xiàn)城市尋找發(fā)展機遇。
除了一二線(xiàn)城市的“擠出效應”外，城鎮化發(fā)展也為三四線(xiàn)城市提供了長(cháng)遠的政策紅利�！叭木�(xiàn)城市的發(fā)展是未來(lái)我國經(jīng)濟發(fā)展的著(zhù)力點(diǎn)之一，將會(huì )起到更重要的作用。在政策的扶持下，三四線(xiàn)樓市需求有望增加�！睆埓髠ブ毖�。
盡管如此，面對三四線(xiàn)城市的巨大市場(chǎng)空間，開(kāi)發(fā)商如何進(jìn)行有效開(kāi)發(fā)、能否適應當地市場(chǎng)，仍然是各家房企需要冷靜思考的問(wèn)題。
業(yè)內人士指出，開(kāi)發(fā)商涌入三四線(xiàn)城市首先面對的就是“本土化”問(wèn)題。由于三四線(xiàn)城市的主要購房人群為當地及周邊居民，地域色彩較一二線(xiàn)城市更為濃重。這就需要開(kāi)發(fā)商適應當地需求特點(diǎn)，推出適合的產(chǎn)品。同時(shí)，來(lái)自三四線(xiàn)城市同城中小開(kāi)發(fā)商的競爭也不可小覷，而通常情況下，這些開(kāi)發(fā)商的拿地成本更低。
當前樓市已經(jīng)開(kāi)始回暖，不僅是一二線(xiàn)城市成交量大幅提升，三四線(xiàn)城市的量?jì)r(jià)也出現上漲。不過(guò)，與一二線(xiàn)城市率先“發(fā)力”相比，大多數三四線(xiàn)城市還處于底部回升的過(guò)程。
中國指數研究院數據顯示，11月全國百城(新建)住宅平均價(jià)格連續第6個(gè)月環(huán)比上漲。北京、上海等十大重點(diǎn)城市住宅均價(jià)年內首次出現“雙漲”，環(huán)比、同比分別上漲了0.39%和0.15%。營(yíng)口、貴陽(yáng)、淮安、佛山等三四線(xiàn)城市也出現環(huán)比增長(cháng)。相比之下，溫州、金華11月的房?jì)r(jià)環(huán)比下降了2.56%和2.87%；南通、鄂爾多斯、惠州等城市的房?jì)r(jià)也有不同程度下滑。
“今年全國樓市都在復蘇，只不過(guò)各地的復蘇點(diǎn)不一樣�！睆埓髠ブ赋�，京滬等一線(xiàn)城市在4月、5月就結束以?xún)r(jià)換量，樓市出現回暖。而二線(xiàn)城市到9月、10月才結束以?xún)r(jià)換量。從市場(chǎng)表現看，三四線(xiàn)城市同比去年已經(jīng)出現好轉，正處底部復蘇的提速過(guò)程中。未來(lái)三四線(xiàn)城市的發(fā)展速度肯定要超過(guò)以前。
業(yè)內人士指出，今年三四線(xiàn)樓市已現回暖跡象。不過(guò)，由于人口基數低，實(shí)際需求有限，要消耗過(guò)去幾年快速擴張拿地和在建項目，還需要相當長(cháng)時(shí)間。這些城市的供應壓力或將長(cháng)期存在，開(kāi)發(fā)商在三四線(xiàn)樓市的投資需要更加謹慎。