距離廣州一小時(shí)車(chē)程的南沙樓市正在成為一片熱土。
據搜房網(wǎng)數據監控中心統計，2012年11月19日至11月25日，南沙的網(wǎng)簽成交均價(jià)邁入萬(wàn)元大關(guān)，攀升至該區今年以來(lái)的最高位。
“下半年，南沙很多樓盤(pán)都賣(mài)得很好，日光盤(pán)也不少，現在已鮮少有1萬(wàn)元/平方米以下的樓盤(pán)了�！泵艚菥鶉H的售樓人員告訴本報記者，購房者中有一半是投資客，一出手就是兩三套，甚至半層。10月份，敏捷君御國際的公寓毛坯均價(jià)7500元/平方米，現在已經(jīng)是1.1萬(wàn)元/平方米了。
據悉，僅在2012年下半年以來(lái)，南沙房?jì)r(jià)普漲30%，個(gè)別樓盤(pán)漲價(jià)超過(guò)50%。
“市場(chǎng)有點(diǎn)瘋狂了�！睆V州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，《廣州南沙新區發(fā)展規劃》的利好導致投資需求蜂擁而至，并推動(dòng)了南沙房?jì)r(jià)的快速上漲。
硬幣的另一面，南沙樓市的供應也在與日俱增。按照合富輝煌的預測，南沙未來(lái)將有逾550萬(wàn)平方米的供應，若按南沙房地產(chǎn)市場(chǎng)近2年年均75萬(wàn)平方米的成交量計算，預計可供市場(chǎng)消化7.2年。
暴漲的房?jì)r(jià)、持續放大的供應量及未得到保證的人口增長(cháng)和配套正把南沙樓市推向一個(gè)不明確的未來(lái)。
量?jì)r(jià)齊升
11月17日，位于南沙蕉門(mén)地鐵站旁邊的中惠璧瓏灣推出第三期產(chǎn)品，開(kāi)盤(pán)僅兩個(gè)小時(shí)，230套房源就被一搶而空。因為這個(gè)項目有210套房屋集中網(wǎng)簽，11月19日至11月25日，南沙的新房周網(wǎng)簽量達到了300套，成交均價(jià)創(chuàng )下當地今年房?jì)r(jià)高點(diǎn)——11806元/平方米。
中惠璧瓏灣是今年“五一”期間開(kāi)盤(pán)的，當時(shí)的售價(jià)約為8500元/平方米，而最近的第三期均價(jià)已經(jīng)高達13000元/平方米了，半年漲幅接近53%。即便如此，該盤(pán)三次推售幾乎均是“日光”，截至目前已經(jīng)累計銷(xiāo)售了600多套產(chǎn)品。
位于進(jìn)港大道與環(huán)市大道交會(huì )處的南沙城已在今年國慶期間引起全城關(guān)注。該項目包括公寓、住宅、寫(xiě)字樓、大型商場(chǎng)，是典型的城市綜合體。主打40~80平方米的精品小戶(hù)型，10月1日的開(kāi)盤(pán)均價(jià)約在9000多元/平方米（帶裝修），總價(jià)最低39萬(wàn)元/套。據了解，僅是國慶7天，該盤(pán)就已消化掉了約400套單位，目前項目一期產(chǎn)品已全部售罄，明年才有新貨補充�！澳仙吵堑睦习搴芎蠡谫u(mài)得太便宜，賣(mài)得太快，不然現在還可以漲價(jià)慢慢賣(mài)�！蹦仙钞數匾晃粡臉I(yè)人員笑稱(chēng)。
“賣(mài)得快、漲得快”這個(gè)形容詞適用于大部分南沙樓盤(pán)。時(shí)代南灣全新三期目前正在進(jìn)行認購，據稱(chēng)認購數量已達600套，房?jì)r(jià)也從8000元/平方米上漲到了目前的1.3萬(wàn)元/平方米。
一個(gè)代理公司的負責人對本報記者透露，其所在公司代理了南沙5個(gè)樓盤(pán)，今年都“賣(mài)得非常好”，僅其中一個(gè)項目就收到了近千萬(wàn)元的傭金。
投資需求蜂擁而至
在深圳從事外貿工作的張小姐近期正計劃到南沙置業(yè)。
“南沙現在已經(jīng)是國家級新區，未來(lái)應該會(huì )有很多產(chǎn)業(yè)規劃，發(fā)展空間很大�！彼蛩戕o掉深圳的工作到南沙尋找機會(huì )，在這之前，她想先買(mǎi)套房安置下來(lái)，既可自主亦可投資。
今年年初，南沙有個(gè)知名企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)曾低至5000元/平方米，她看到后很心動(dòng)，但因為種種原因一直沒(méi)有行動(dòng)。等到最近找機會(huì )過(guò)來(lái)看樓時(shí)才發(fā)現南沙樓市已經(jīng)“變了天”。
“小戶(hù)型已經(jīng)很少了，毛坯價(jià)都接近1萬(wàn)元/平方米�！睆埿〗惚硎�，雖然已經(jīng)錯過(guò)最佳時(shí)機，但對比起深圳的樓價(jià)，南沙算是很實(shí)惠了，“起碼自己負擔得起，以后應該會(huì )升值”。
而手頭持有100多萬(wàn)元閑置資金的吳育（化名）也正在南沙尋找樓市投資機會(huì )。他認為，雖然已經(jīng)經(jīng)歷了一波上漲行情，但南沙的樓價(jià)相對于廣州其他區域仍屬于價(jià)值洼地。
“中心六區沒(méi)有2萬(wàn)元/平方米以下的，番禺也要1.5萬(wàn)元/平方米以上�！痹谒磥�(lái)，南沙的房子單價(jià)不高，而且戶(hù)型選擇較多，比較適合資金量較小的投資者，“有地鐵，未來(lái)還有產(chǎn)業(yè)人口，過(guò)幾年肯定賺”。
事實(shí)上，帶著(zhù)投資目的的購房者幾乎占據了南沙樓市的半壁江山，在售項目的銷(xiāo)售人員也很樂(lè )于對客人講述這些投資故事。
據敏捷君御國際的售樓員介紹，該盤(pán)的投資客占了50%，除了來(lái)自海珠、天河等區的廣州客，還有周邊城市做外貿的生意人，“南沙的貨運便利，很多企業(yè)會(huì )來(lái)這里開(kāi)公司，我們這有很多是一買(mǎi)就兩三套，半層的也有�！痹撲N(xiāo)售員說(shuō)。而另一項目南沙城的投資比例據稱(chēng)達到了7成，個(gè)別投資者出手就買(mǎi)了一整層。
據黃韜分析，目前南沙樓市的投資比例已經(jīng)占了五成，而漲的投資需求推動(dòng)了庫存的快速消化，進(jìn)而促使開(kāi)發(fā)商不斷加價(jià)。
被透支的規劃利好
蜂擁而來(lái)的投資需求都是著(zhù)迷于南沙晉升為國家級新區后所勾勒的美好藍圖。
9月6日，國務(wù)院正式批復《廣州南沙新區發(fā)展規劃》，南沙新區繼天津濱海新區、重慶兩江新區、浙江舟山群島新區、蘭州新區以及上海浦東新區后正式成為第六個(gè)國家級新區。
官方和民間的聲音都認為新區規劃將給南沙發(fā)展帶來(lái)重大的發(fā)展機遇，資金、產(chǎn)業(yè)、人口等資源的集聚也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入強心劑。
經(jīng)緯行研究中心的李健梅卻表示，從1993年的經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區到現在的國家級新區，南沙的發(fā)展前景已經(jīng)刻畫(huà)出來(lái)，但南沙區的建設是欠缺的。在交通上，除了零星幾輛公交車(chē)以及地鐵四號線(xiàn)接駁廣州，幾乎沒(méi)有公共交通連接廣州市中心。在生活配套上，目前進(jìn)駐南沙的商業(yè)主要集中在金洲廣場(chǎng)，星星點(diǎn)點(diǎn)，無(wú)法帶動(dòng)區域的發(fā)展。在經(jīng)濟上，進(jìn)駐南沙的知名企業(yè)很少，且基本為港口的物流業(yè)、以及汽車(chē)產(chǎn)業(yè)�！翱傮w來(lái)講，南沙缺少人口及相關(guān)配套，區域發(fā)展成熟尚需5至10年的時(shí)間�！�
據了解，在南沙339平方公里的陸地面積中，目前只有常住人口26萬(wàn)人，其中不少還向老城區倒流。廣州市政府構想未來(lái)10年在南沙增加約200萬(wàn)左右的常住人口。但有專(zhuān)家認為政府并未拿出強有力的措施來(lái)保證人口的增長(cháng)，這只是一種美好愿景。
但缺乏未來(lái)居住人口保障的南沙樓市正在迎來(lái)一輪供應高峰。合富輝煌的研究數據顯示，南沙未來(lái)將有超過(guò)550萬(wàn)平方米的供應。
實(shí)際上，此前，規劃利好的提前釋放以及承接力的有限已讓南沙樓市坐了一趟過(guò)山車(chē)。2011年初，南沙一度成為廣州房?jì)r(jià)上漲最快的區域，2011年底，該區又變成了全市房?jì)r(jià)下調最快和最多的區域。雖然，此次南沙樓市會(huì )否還有這樣的大起落，規劃的實(shí)施能否支撐目前的房?jì)r(jià)仍不得而知。