對房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，“黃金十年”已經(jīng)過(guò)去，即使城市化的進(jìn)程依舊，房地產(chǎn)行業(yè)中長(cháng)期向好，但不會(huì )出現像過(guò)去十年那樣的爆發(fā)式增長(cháng)。但對房地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)，“黃金十年”來(lái)了。
近年來(lái)國內房地產(chǎn)行業(yè)接連受到政策調控，卻為房地產(chǎn)基金的發(fā)展帶來(lái)巨大空間。尤其是近兩年來(lái)，房地產(chǎn)基金炙手可熱，大批基金如雨后春筍般蓬勃興起。業(yè)內人士預計，今年房地產(chǎn)基金的規模將超過(guò)2000億。
然而，在房地產(chǎn)基金火熱繁榮的背后也存在眾多隱憂(yōu)。品牌缺失、經(jīng)驗不足、募資難等一系列問(wèn)題困擾著(zhù)這個(gè)行業(yè)，今年更是出現多個(gè)房地產(chǎn)基金提前清盤(pán)的事件，坊間對房地產(chǎn)基金的質(zhì)疑也從未間斷，房地產(chǎn)基金行業(yè)正處于成長(cháng)陣痛期。
調控政策不放松“利好”地產(chǎn)基金
在機遇、競爭與風(fēng)險并存的大環(huán)境下，房地產(chǎn)基金該如何提高競爭力，為房企解決困難？隨著(zhù)泛資產(chǎn)管理時(shí)代的來(lái)臨，房地產(chǎn)基金又如何與金融機構和第三方財富管理機構共繪財富管理新時(shí)代？
上周五，由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )、全國房地產(chǎn)基金聯(lián)盟主辦，德信資本承辦的“新黃金十年——房地產(chǎn)基金、財富管理機構、房地產(chǎn)企業(yè)的戰略合作之道”論壇在深圳舉辦，全國主流的房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)企業(yè)以及銀行、券商、信托等金融機構對這一系列問(wèn)題進(jìn)行深度探討。
“史上最嚴”的房地產(chǎn)調控政策已持續近3年，而在近期，國內地產(chǎn)行業(yè)出現回暖的跡象，再次牽動(dòng)了各方神經(jīng)。
“正因為過(guò)去幾年宏觀(guān)調控的政策，尤其是金融政策上房地產(chǎn)政策的出臺，促使了幾年來(lái)在房地產(chǎn)基金行業(yè)的大規�？焖侔l(fā)展�！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會(huì )副會(huì )長(cháng)錢(qián)建蓉表示，國外金融行業(yè)對房地產(chǎn)的支持是全方位的，拿地階段就可以按照一定比例拿到銀行貸款，但過(guò)去幾年中國宏觀(guān)調控中非常重要的一條就是拿地階段不允許有銀行介入，這使得房地產(chǎn)基金在過(guò)去兩三年當中獲得相當多的發(fā)展機會(huì )。
錢(qián)建蓉認為，短期內限購政策不會(huì )消失，銀行對于房地產(chǎn)的金融政策內也不會(huì )發(fā)生大的變化，房地產(chǎn)基金將面臨更多發(fā)展機會(huì )。據其分析，未來(lái)10年全國房地產(chǎn)的剛性需求量約為120億平方米，這個(gè)數字極其龐大，而房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，大小企業(yè)都缺錢(qián)，所以房地產(chǎn)基金還會(huì )蓬勃發(fā)展。
招商銀行深圳分行行長(cháng)楊建忠也看好該行業(yè)的發(fā)展。他表示，房地產(chǎn)基金做了商業(yè)銀行想做，但是又不能做、不敢做的事情，因為國內商業(yè)銀行要服從國家的各項經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)政策，地產(chǎn)基金的出現滿(mǎn)足了市場(chǎng)發(fā)展的需要，實(shí)現了多方共贏(yíng)。
縱觀(guān)2013年整個(gè)經(jīng)濟形勢，楊建忠認為，市場(chǎng)對寬松的貨幣政策持謹慎態(tài)度，因為宏觀(guān)調控政策要保持它的連續性和持續性，同時(shí)控制物價(jià)、房?jì)r(jià)上漲的壓力依然很大，所以降準、降息的可能性相對較小，這就給房地產(chǎn)基金以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、財富管理機構三方的合作帶來(lái)了很大的發(fā)展空間。
房地產(chǎn)基金或成房地產(chǎn)融資主流
短短幾年，國內房地產(chǎn)基金已經(jīng)發(fā)展成為一支不可忽視的力量。住建部政策研究中心今年年初發(fā)布的研究報告顯示，2011年人民幣房地產(chǎn)私募基金總規模已達千億。中國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟發(fā)起人之一、德信資本董事長(cháng)陳義楓分析，從2010年出現房地產(chǎn)基金以來(lái)，僅僅一年時(shí)間已經(jīng)涌現數百家地產(chǎn)基金管理公司，而今年地產(chǎn)基金公司規模大都實(shí)現翻倍，除存量之外，今年又有大量的新進(jìn)入者，所以行業(yè)規模至少翻倍，今年房地產(chǎn)基金的規模將超過(guò)2000億。
陳義楓認為，對房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)“黃金十年”已經(jīng)過(guò)去，即使城市化的進(jìn)程依舊，房地產(chǎn)行業(yè)中長(cháng)期向好，但不會(huì )出現像過(guò)去十年那樣的爆發(fā)式增長(cháng)。但對房地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)，“黃金十年”來(lái)了。
“調控將會(huì )成為常態(tài)，寬松的貨幣政策也將一去不復返�！标惲x楓認為，運用多元化的融資手段與創(chuàng )新資本運作模式將是必然趨勢，以房地產(chǎn)基金為代表的直接融資方式將會(huì )逐漸取代以銀行為代表的間接融資方式成為未來(lái)房地產(chǎn)融資的主流。
值得一提的是，在房地產(chǎn)基金風(fēng)光的背后，也面臨諸多挑戰。諾承投資管理合伙人王東亮認為，國內房地產(chǎn)基金還存在投資方式不夠多元、退出難、客戶(hù)快進(jìn)快出心態(tài)突出等特點(diǎn)。此外，由于房地產(chǎn)基金市場(chǎng)發(fā)展的歷史較短，“魚(yú)龍混雜”的局面不可避免，高端客戶(hù)對房地產(chǎn)基金的認識不盡相同，對于房地產(chǎn)基金的評價(jià)標準也付之闕如。