雖然用稅收等經(jīng)濟手段代替限貸、限購等行政手段治理房地產(chǎn)市場(chǎng)是大勢所趨，但就目前而言，暫時(shí)仍看不到限購放開(kāi)的跡象
時(shí)值歲末，關(guān)于房地產(chǎn)調控走向的種種猜測總是頗多。從房?jì)r(jià)平穩回落時(shí)的“堅持房地產(chǎn)調控不放松”，到而今房?jì)r(jià)重現抬頭跡象時(shí)的“加強房地產(chǎn)調控”。2010年開(kāi)啟的這一輪房地產(chǎn)調控，運行3年仍未有停止的跡象。在房地產(chǎn)調控繼續發(fā)力的第4年，調控政策究竟何去何從備受關(guān)注，而“房產(chǎn)稅”和“保障房”無(wú)疑是房地產(chǎn)后調控時(shí)代的兩個(gè)關(guān)鍵詞。
加強房地產(chǎn)調控
近日召開(kāi)的中央政治局會(huì )議上，敲定了2013年加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控和住房保障工作。
雖然，并沒(méi)有明確明年房地產(chǎn)調控所采用的手段，限購等短期政策何去何從，房產(chǎn)稅等長(cháng)效措施如何推進(jìn)等，都暫無(wú)過(guò)多表述。但此次政治局會(huì )議第一次提出“加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控和住房保障工作”，預示著(zhù)明年房地產(chǎn)調控基本沒(méi)有放松可能。另外，保障房建設與供應，明年仍將會(huì )是高峰期。在保障性住房入市后的監管以及分配，可能在新一屆政府的推動(dòng)下，更加嚴格與高效。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認為，近幾年我國城鎮化不斷推行與深入，雖然取得了比較明顯的效果，但也積累了很多問(wèn)題。如很多地方打著(zhù)城鎮化的旗號，大興建造小產(chǎn)權房。以及在城鎮化過(guò)程中，農民所有集體土地的征用補償不合理、不平均、不明確等問(wèn)題。此次會(huì )議提出“要積極穩妥推進(jìn)城鎮化，增強城鎮綜合承載能力，提高土地節約集約利用水平，有序推進(jìn)農業(yè)轉移人口市民化”，可能將促使以上兩個(gè)問(wèn)題，在明年加速出臺解決辦法。
其實(shí)，在十八大的記者招待會(huì )上，就已經(jīng)透露出2013年樓市調控的方向。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策現在還沒(méi)想放松�！弊》亢统青l建設部部長(cháng)、黨組書(shū)記姜偉新在十八大新聞中心舉辦的第四場(chǎng)記者招待會(huì )上如是表示。這一表態(tài)，為十八大之后樓市走向定下了繼續調控的基調。
與前幾次樓市調控不同，保障房在此次調控中承擔重擔，“十二五”期間，3600萬(wàn)套城鎮保障性住房的建設量，將大幅度提高保障范圍。截至9月底，2012年已完成開(kāi)工720萬(wàn)套，預計到年底開(kāi)工量會(huì )超過(guò)800萬(wàn)套，加上去年實(shí)際開(kāi)工的1403萬(wàn)套，“十二五”保障房開(kāi)工任務(wù)已經(jīng)完成了60%。接下來(lái)三年的建設任務(wù)為會(huì )較為減輕。
至于明年的保障房開(kāi)工量，目前還沒(méi)有確定具體數字，“明年城鎮保障性住房開(kāi)工數量不會(huì )低于500萬(wàn)套，有可能在600萬(wàn)套左右�！苯獋バ陆榻B。
資金保障，是巨大體量的保障房建設無(wú)法繞開(kāi)的話(huà)題，姜偉新指出，資金的問(wèn)題到現在為止沒(méi)有發(fā)生大的問(wèn)題，不等于今后不出問(wèn)題�！拔覀儠�(huì )注意這個(gè)問(wèn)題，防止以后除了其他方面之外再出現資金管理上的問(wèn)題，并且因為資金問(wèn)題倒一批干部，要防止這種情況發(fā)生�！苯獋バ旅鞔_表示。此外，保障房質(zhì)量問(wèn)題同樣需要注意，住建部和地方住建部門(mén)都曾追究過(guò)企業(yè)責任
全國推廣房產(chǎn)稅勢在必行
財政部部長(cháng)謝旭人近日連連明確明年房產(chǎn)稅推廣一事。謝旭人近日表示，下一步稅收制度改革的重點(diǎn)將包括對房地產(chǎn)交易環(huán)節征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并，并研究逐步在全國推開(kāi)房產(chǎn)稅等。專(zhuān)家分析稱(chēng)，財政部此番表態(tài)意味著(zhù)未來(lái)我國房產(chǎn)交易環(huán)節稅負有可能下降。
此前11月份時(shí)，謝旭人的表態(tài)，就已經(jīng)敲定了房產(chǎn)稅在全國推進(jìn)的基調，此時(shí)，滬渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)運行已近兩年，差別化的征收方案為房產(chǎn)稅的進(jìn)一步推廣提供經(jīng)驗。
“調控成果來(lái)之不易，也讓市場(chǎng)和房?jì)r(jià)都平穩了下來(lái)。但同時(shí)，房?jì)r(jià)出現快速上漲的風(fēng)險仍存在，樓市調控政策不能放松，還要繼續堅持�！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林日前表示，希望房產(chǎn)稅趕快總結經(jīng)驗，盡快推廣試點(diǎn)。
至于房產(chǎn)稅的征收范圍，財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康，提出了自己的見(jiàn)解，他認為，在中國對于消費住房保有環(huán)節實(shí)施的稅收調整，應該只收高端，不能像美國普遍征收的模式。對真正的豪宅、對多套房的房產(chǎn)持有者要征收房產(chǎn)稅，這個(gè)調節是符合適當收入再分配原則的。賈康同時(shí)透露，目前擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的改革方向已被鎖定。此前，在第八屆中國證券市場(chǎng)年會(huì )上，賈康曾表示，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)適時(shí)擴大范圍將引制地方稅配套體系，并且在房地產(chǎn)調控、收入再分配優(yōu)化等方面產(chǎn)生正面效應。
首創(chuàng )集團董事長(cháng)劉曉光同樣認為房產(chǎn)稅未來(lái)征收的對象，應該是高端物業(yè)持有者�！半m然房產(chǎn)稅不是為了抑制房?jì)r(jià)而出臺，但肯定對抑制房?jì)r(jià)、抑制投資有影響�！眲怨庠谛吕诵瞒梓胝搲险f(shuō)。
在中國國際經(jīng)濟交流中心近日舉行的“經(jīng)濟每月談”上，全國人大財經(jīng)委副主任賀鏗也在呼吁房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴大加快速度，“目前應該盡快出臺房產(chǎn)稅，引導合理消費，同時(shí)擠出空置房，滿(mǎn)足剛需�！辟R鏗急切地說(shuō)。
房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴大并不僅是專(zhuān)家的呼吁，有媒體報道，房產(chǎn)稅第二批試點(diǎn)湘潭、鄂州兩地目前正在低調開(kāi)展準備工作，其中鄂州方案已上報。
其實(shí)，早在7月末國務(wù)院督查組結束督查任務(wù)后，便釋放出房產(chǎn)稅擴容的信號。
督查組釋放出調控或轉向“經(jīng)濟手段”的信號，房產(chǎn)稅便被認為是不可替代的選擇。自國務(wù)院督查組對地方執行房地產(chǎn)調控進(jìn)行督查開(kāi)始，房產(chǎn)稅即將擴大試點(diǎn)的消息就不斷傳出，與此同時(shí)，新華社發(fā)專(zhuān)電吹風(fēng)房產(chǎn)稅，表示開(kāi)征技術(shù)日漸成熟，而房產(chǎn)稅的征收有利于引導住房合理消費。
全國住宅房信息聯(lián)網(wǎng)是為全面征收房產(chǎn)稅奠定基礎。年初，住房和城鄉建設部要求6月底前，40個(gè)重點(diǎn)城市完成個(gè)人住房信息系統全國聯(lián)網(wǎng)工作。近日，有消息稱(chēng)，從去年末以來(lái)，各地密集推進(jìn)存量房信息系統建設招標工作，為加快房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴容和提高二手房交易稅做好技術(shù)準備。
雖然擴容之事已經(jīng)敲定，但是將會(huì )選擇何種方案征收仍舊未知。
中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng)劉桓認為，應該把套數作為一個(gè)基準，同時(shí)和面積結合起來(lái)。例如家庭的第一套住房，若干平米以?xún)炔皇斩�，超過(guò)這個(gè)平米限度的部分收稅。從第二套開(kāi)始，征收一定比例的房產(chǎn)稅。至于這個(gè)面積參數，是不是現在社會(huì )上熱議的人均40平米，可以進(jìn)一步進(jìn)行探討。
陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖則認為，比較簡(jiǎn)單的方法是，見(jiàn)房就收，按面積收，對所有房子都收稅后，然后再退去每戶(hù)免收的費用，比如人均免征50平米，那么人均48平米的家庭繳納的房產(chǎn)稅就全部退回。還有一種方法，就是建立一個(gè)第三方機構，對不繳納房產(chǎn)稅的住房，由第三方代繳，等到房子要因為出售或者其他原因要過(guò)戶(hù)的時(shí)候，沒(méi)有繳納房產(chǎn)稅的房子必須補繳房產(chǎn)稅，否則不予過(guò)戶(hù)。
限購令暫時(shí)難放開(kāi)
雖然用稅收等經(jīng)濟手段代替限貸、限購等行政手段進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期治理是大勢所趨，但就目前而言，暫時(shí)看不到限購放開(kāi)的跡象。
中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示，短期內限購政策取消的可能性不大，但是未來(lái)限購政策遲早會(huì )退出。但即使限購退出，限貸也不會(huì )退出。這涉及到金融支持率的問(wèn)題。
11月份以來(lái)，各地加強了對“購房資格”的審查。購房資質(zhì)審核是“限購政策”執行的核心。在此之前，不少地方不同程度地出現通過(guò)各種手段使不具備購房資質(zhì)的購房者得以繞開(kāi)限購政策購房的現象。對于購房資質(zhì)的嚴查，似乎在向市場(chǎng)昭示，即便面臨政府換屆，去除房地產(chǎn)市場(chǎng)和購房過(guò)程中的投資、投機因素的政策思路，也難有改變的可能。
有消息稱(chēng)，房企表示屬地發(fā)改委近日集中到各開(kāi)發(fā)企業(yè)樓盤(pán)銷(xiāo)售現場(chǎng)進(jìn)行檢查，其中是否存在購房資質(zhì)“造假”、“變通”等問(wèn)題，是檢查的重點(diǎn)。
實(shí)際上，發(fā)改委對在售樓盤(pán)進(jìn)行檢查并不鮮見(jiàn)，但是，依據發(fā)改委的職權劃分，過(guò)往的檢查主要集中在“一房一價(jià)”“房源定價(jià)”等是否合規進(jìn)行檢查，對于購房者資質(zhì)審核情況的檢查，卻并不多見(jiàn)。
雖然專(zhuān)家預判限購令不會(huì )放松，但地方對明年限購令如何執行至今少有言辭。此前，也僅有上海傳遞過(guò)限購不放松的信號。
10月中旬時(shí)，在回答媒體記者“上海是否會(huì )放松目前執行的樓市限購政策”提問(wèn)時(shí)，上海市住房保障和房屋管理局局長(cháng)劉海生表示，上海樓市調控總體上取得了預期的效果，但調控絕不會(huì )放松。上海將繼續嚴格執行中央與本市的相關(guān)樓市調控政策，抑制投機、投資性購房行為，支持居民合理自住房屋購買(mǎi)需求，鞏固樓市調控成果，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，“上海沒(méi)有新的調整政策出臺”。