當前，房地產(chǎn)行業(yè)受樓市調控的持續影響，內地的融資渠道陸續被堵，房企資金鏈的緊張與日俱增，與東部一線(xiàn)上市房企高調進(jìn)入海外規模融資不同的是，西部上市房企卻“絕地反擊”，借道信托以求逆市突圍擴張。
近日，記者梳理西部地區6家上市房企公告發(fā)現，其中金科股份、中天城投、云南城投與名流置業(yè)共發(fā)行信托計劃逾80億元，期限基本在1年半~3年。而2011年時(shí)這4家上市房企均未有信托計劃，另外2家也未參與信托融資。據悉，前兩年房地產(chǎn)信托曾狂飆突進(jìn)，而今年整體回落與信托到償期及一線(xiàn)房企海外融資密切相關(guān)。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )理事、華南城市研究院研究員吳新堅對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，房地產(chǎn)信托是在房企開(kāi)發(fā)資金“缺血”且受到銀行貸款管制的情況下，為保證公司對現金流的需求，采取區別于股票的金融模式，不同開(kāi)發(fā)模式對現金流需求不一樣，這個(gè)信號透露了西部樓市投資過(guò)熱的現象。
密集信托融資
中國信托業(yè)協(xié)會(huì )三季度數據顯示，三季度，房地產(chǎn)信托新增額達850億元，環(huán)比上漲10.3%，同比下降25.35%，房地產(chǎn)信托占整個(gè)信托資產(chǎn)余額的11.34%，創(chuàng )近10個(gè)季度以來(lái)最低。
對于信托整體規模的下降，國泰君安分析師余立峰解釋稱(chēng)，事實(shí)上，高成本的信托不被鼓勵，這也是招商、萬(wàn)科等房企轉道香港尋求融資通道的原因。
今年以來(lái)，內地品牌房企紛紛赴海外規模融資，僅在11月份，SOHO中國、中海地產(chǎn)、金地集團、世茂房地產(chǎn)及首創(chuàng )置業(yè)等5家房企當月海外融資超200億美元。
面對一線(xiàn)房企赴海外的融資行動(dòng)，西部上市房企仍難抵擋住融資沖動(dòng)，信托融資便成他們年內融資的一大亮點(diǎn)。
吳新堅對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，如果上市房企（海外上市）通過(guò)新股發(fā)行模式融資，審批成本高，規模受限制，而借助與信托基金機構合作優(yōu)勢擴大融資規模，審批流程相對簡(jiǎn)便，可以實(shí)現快速融資，政策風(fēng)險系數小。
記者了解到，在西部6家上市房企中，就有4家參與了信托融資，共發(fā)行信托計劃逾80億元，而去年卻無(wú)一例信托計劃。云南城投的信托規模最大，融資額達45.5億元。今年2月份，貴州中天城投與吉林信托簽署3億元的融資協(xié)議后，11月又密集推出了11只中融信托中天城投財產(chǎn)權信托計劃，合計融資10.8億元。而金科股份截至目前共計劃融資21.8億元。此外，名流置業(yè)今年10月向新華信托計劃募資3.8億~4億元。
需謹慎把控風(fēng)險
上述西部上市房企補充信托資金的目的，無(wú)一例外地指向了擴張布局。用益信托分析師李暘對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，西部地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大，這使不少信托公司敢于跟當地房企展開(kāi)合作。
在西部的上市房企中，金科股份的擴張雄心最為顯著(zhù)。據悉，截至目前，金科已進(jìn)入北京、重慶、蘇州、長(cháng)沙等21個(gè)城市，目前在建項目39個(gè)，全國累計開(kāi)發(fā)項目53個(gè)，明年金科還將進(jìn)駐濟南、遵義、南充等城市。
記者觀(guān)察到，今年金科股份所取得的16宗地塊，主要分布在重慶地區。此外，從金科最近一次的信托融資計劃，便能看出些許端倪。金科股份在12月6日發(fā)公告，擬向興業(yè)信托融資6億元，主要也是用于重慶公園王府、金科世紀城等項目開(kāi)發(fā)的需要。
此外，中天城投與云南城投分別作為貴州省、云南省的“地頭蛇”，面對來(lái)自外部大品牌房企的沖擊，其擴張勢頭也毫無(wú)示弱。從年初開(kāi)始，中天城投多次拿地，其中就有占地27.14萬(wàn)平方米且號稱(chēng)打造西南區域金融中心的“貴陽(yáng)國際金融城”，而8月份又奪取70余萬(wàn)平方米的“假日方舟”超級大盤(pán)。云南城投自去年以來(lái)通過(guò)收購西雙版納避暑山莊地塊，控股成都鼎云項目，甚至參股云南華僑城，其足跡遍布大理、騰沖等省內核心城市。
西部上市房企迅猛擴張也引來(lái)業(yè)內質(zhì)疑。云南城投自去年9月份起，因巨資參與昆明環(huán)城東路超大地塊的一級開(kāi)發(fā)，但地塊卻因政策變動(dòng)而遲遲無(wú)法出讓變現資金，被輿論質(zhì)疑其存在較大的資金壓力。自10月份以來(lái)，名流置業(yè)也曾2次轉讓項目，其中旗下的“西安欣榮佳”100%股權被轉讓給了保利地產(chǎn)，據坊間傳言稱(chēng)，公司擴張過(guò)猛，受資金鏈所困，只好轉讓項目來(lái)?yè)Q取“漂亮”業(yè)績(jì)。
吳新堅表示，目前西部地區的房地產(chǎn)投資已顯露出過(guò)熱的現象。
李暘也指出，今年不少地產(chǎn)類(lèi)的城投公司參與信托計劃，這是年內的房地產(chǎn)信托一大特點(diǎn)，這些地產(chǎn)公司的項目不好劃分，往往沾了保障房的邊，能夠承受較高的融資成本，但風(fēng)險還是需要謹慎把控。