編者按：時(shí)間正在一步步走近2013年。從10月份開(kāi)始，標桿房企陸續完成各自目標，11月多地成交量創(chuàng )下年內新高，12月將繼續翹尾，給復蘇的2012年整體房企業(yè)績(jì)錦上添花。然而，房地產(chǎn)企業(yè)今年過(guò)了一個(gè)“暖冬”，明年能否延續回暖局面？保障房建設及國家的房地產(chǎn)調控又將怎樣影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)？
業(yè)內人士指出，標桿房企未來(lái)仍將成拿地主力，中小開(kāi)發(fā)商賣(mài)地求生趨勢難改
用幾家歡喜幾家愁來(lái)概括房地產(chǎn)企業(yè)的現狀，或是恰如其分。
復星國際與SOHO中國對上海外灘地王的爭奪，正上演著(zhù)房企的“喜”與“愁”。兩家財大氣粗的房企巨頭都有實(shí)力收購證大在地塊中所占股份，這是“喜”，雖然關(guān)于復星國際究竟有無(wú)優(yōu)先購買(mǎi)權，他們爭論不休；而證大地產(chǎn)，忍痛割賣(mài)該地塊所占股份，卻是真的“愁”。為了跑馬圈地，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)籌謀銷(xiāo)售布局將來(lái)。
實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展并不十分均衡，10月份以來(lái)標桿房企紛紛率先完成銷(xiāo)售任務(wù)的光輝，掩蓋了小房企賣(mài)地求生的暗淡。
標桿房企完成任務(wù)跑馬圈地
中海地產(chǎn)12月7日宣布，公司11月實(shí)現房地產(chǎn)銷(xiāo)售52.2億港元，同比增長(cháng)50.4%，環(huán)比月跌近41%，實(shí)現銷(xiāo)售面積38.6萬(wàn)平方米，按年增長(cháng)43%。2012年1至11月份，累計實(shí)現房地產(chǎn)銷(xiāo)售額1,059.0億港元，同比增長(cháng)29.8%，累計實(shí)現銷(xiāo)售面積685.6萬(wàn)平，同比增長(cháng)31.4%。
12月2日晚，富力地產(chǎn)公布，11月取得銷(xiāo)售27.5億元，截至2012年11月底，富力錄得總銷(xiāo)售收入共約291.99億元(按照已經(jīng)簽署的銷(xiāo)售協(xié)議)，銷(xiāo)售面積達約2,625,400平方米
(按照已經(jīng)簽署的銷(xiāo)售協(xié)議)。與去年同期相比，分別上升11%及30%。
世茂房地產(chǎn)12月4日也宣布，受惠于項目售價(jià)提高，11月平均售價(jià)升至年度新高，為每平方米12059元，環(huán)比上升4.3%。截至11月底止，世房累計合約銷(xiāo)售額為422.86億元，同比增加49%，已經(jīng)超全年銷(xiāo)售目標307億元的38%；累計銷(xiāo)售面積378萬(wàn)平方米，而前11個(gè)月的平均售價(jià)為每平米11199元。
而在8月宣布將全年目標由220億元上調至300億元后，融創(chuàng )中國也提前完成了這一既定目標。截至11月底，融創(chuàng )累計實(shí)現合約銷(xiāo)售金額人民幣305.8億元，與去年同期175.6億元相比增長(cháng)了74%，實(shí)現合約銷(xiāo)售面積約167.7萬(wàn)平方米。
自10月份開(kāi)始，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城集團、世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng )中國、中駿置業(yè)、華潤置地、禹州地產(chǎn)及遠洋地產(chǎn)等11家標桿房企陸續完成全年銷(xiāo)售目標。
入賬多了，房地產(chǎn)企業(yè)的出手也變得闊綽。12月剛過(guò)一周，中海地產(chǎn)已先后于杭州、南寧、武漢、蘇州拿地四宗，總土地款達49.25億元。
萬(wàn)科在銷(xiāo)量快速增長(cháng)的情況下補地也比其他房企積極。截至12月4日，2012年萬(wàn)科拿地金額總計已達378.21億，占到今年前11月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的30%左右，這一比例也高于很多大型房企，全年來(lái)看，很有可能會(huì )突破400億元。
同時(shí)，金科股份也在下半年加速拿地，并進(jìn)入了一些新的區域。12月1日，金科股份公布稱(chēng)，控股子公司濟南金科西城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于11月30日獲得山東省濟南市6塊宗地塊，共計約27萬(wàn)平米，耗資18.6億元。
在其他財政開(kāi)支沒(méi)有大幅增長(cháng)之時(shí)，土地出讓金對地方財政的支持不容小覷，地方政府也在加緊供地步伐。據中原集團研究中心監測的13個(gè)重點(diǎn)城市的數據顯示，11月份的經(jīng)營(yíng)性用地供應面積較10月同期上升約219%，除深圳環(huán)比下降外，其余城市均呈不同程度的上升，成交延續前期活躍的行情，上海、北京和南京等地的再現地王。
12月各地集中供地的情景再現。
寧波國土部門(mén)掛牌公告，12月內在市三區內的東部新城、洪塘，鄞州新城區內的陳婆渡、廟堰、下應，以及城西的古林、高橋等地，均有純商品住宅用地或商住混合用地出讓?zhuān)贿@批宅地的總用地面積，超過(guò)73萬(wàn)平方米。超過(guò)前11月綜合。武漢市國土規劃局連發(fā)五次公告，12月將舉辦6場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì )，推出121宗國有建設用地，接近今年前10個(gè)月出讓133宗土地的供應總量。上海擬在12月入市的20幅地塊中，10幅為住宅用地，占50%。10幅宅地中6幅為純宅地，4幅為商住和商住辦用地，主要分布于寶山、嘉定、金山等遠郊區域。
中小房企斷臂求生
10月下旬，恒盛地產(chǎn)因此前債券發(fā)行受阻，已于兩個(gè)月前以地產(chǎn)項目作抵押，向香港一位銀行家借貸20億港元，年息高達20%。但恒盛地產(chǎn)發(fā)布公告予以否認。
不過(guò)，這一消息令恒盛地產(chǎn)的資金和負債問(wèn)題再次被拎出。據恒盛地產(chǎn)今年中報，其短期債務(wù)比例超過(guò)60%，今年年底到期的短期債務(wù)約40億元。另?yè)⑷耸客嘎�，截�?月底，恒盛仍有總借貸150億元，其中100億元屬須于一年內償還的短債，同時(shí)恒盛仍有多筆銀行貸款已于9月到期。
重壓下的恒盛地產(chǎn)并沒(méi)有得到足夠的喘息。12月7日，恒盛地產(chǎn)公布2012年11月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售數據顯示，集團于11月份實(shí)現房地產(chǎn)銷(xiāo)售額人民幣5.6億元，環(huán)比減少36.7%，實(shí)現房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為6.7萬(wàn)平方米，環(huán)比減少31.4%。
曾因廣渠路15號地塊而名聲大噪的方興地產(chǎn)，近期為了融資也開(kāi)始變賣(mài)股權。方興地產(chǎn)中國11月28日公布，公司根據其于2007年11月22日采納的股票期權計劃，授出合共5826.75萬(wàn)股可認購公司股本中每股面值1港元普通股的股票期權。
11月21日，濱江集團宣布，因東方海岸項目各合作方經(jīng)營(yíng)策略調整，經(jīng)友好協(xié)商，公司于11月19日與杭州欣盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《關(guān)于東方海岸（淳安）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權收購的協(xié)議書(shū)》。根據協(xié)議，濱江集團以20780萬(wàn)元收購杭州欣盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的項目公司49%的股權。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉分析稱(chēng)，房地產(chǎn)企業(yè)分化將持續。標桿房企由于整體業(yè)績(jì)良好，資金鏈緩解，存庫下降，未來(lái)仍將成拿地主力。而一些中小開(kāi)發(fā)商整體資金鏈依然緊張，賣(mài)地求生的趨勢難改。