和去年底大呼日子舉步維艱相比，今年出席各大年終活動(dòng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商一個(gè)個(gè)顯得喜氣洋洋，對于明年樓市更是直言將會(huì )有個(gè)好收成。經(jīng)過(guò)今年初觸底之后，樓市從3月份開(kāi)始反彈，到11月末全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)上漲的已達七成，樓市回暖格局已定。對于明年許多開(kāi)發(fā)商直言，在中國經(jīng)濟整體反彈的大趨勢下，房地產(chǎn)業(yè)也將隨之轉暖，明年有望實(shí)現量?jì)r(jià)齊升。
寒冬已過(guò)？
去年底，萬(wàn)科總裁郁亮在深圳總部拋出“冬季策略”一詞之后，整個(gè)行業(yè)進(jìn)入冬季，我們看到了綠城被迫出售股權引入戰略投資者、中海保利整售旗下的商業(yè)物業(yè)獲取現金、新華聯(lián)等中小房企棄子求生等等慘狀，而時(shí)至今日，樓市寒冬已去。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)苗樂(lè )如日前表示：“當前房地產(chǎn)已度過(guò)調控下‘最冰寒的時(shí)代’，未來(lái)房?jì)r(jià)應保持微幅向上的調整趨勢，不會(huì )出現爆發(fā)性反彈�！彼堰@形容為樓市已過(guò)三九四九，該到河邊看柳的五九和六九了。
12月18日，來(lái)自國家統計局發(fā)布的數據顯示，11月份全國70個(gè)大中城市新建商品住宅中，價(jià)格環(huán)比上漲的城市超過(guò)了75%，達53個(gè)，較上月的35個(gè)有較大幅度增加，為今年以來(lái)最多。
在宏觀(guān)數據整體向好的情況下，購房者的信心也出現了明顯增強。
根據中國人民銀行在全國50個(gè)城市進(jìn)行的2萬(wàn)戶(hù)城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查顯示，今年四季度，全國66.6%的居民認為房?jì)r(jià)高難以承受，但有15.4%的受訪(fǎng)居民計劃未來(lái)3個(gè)月內出手購房，是1999年有調查數據以來(lái)的最高值。
同樣反映開(kāi)發(fā)商對未來(lái)市場(chǎng)信心的土地市場(chǎng)數據也是一片飄紅。根據中原地產(chǎn)監測的13個(gè)重點(diǎn)城市的數據亦顯示，12月公告土地到期面積高達2252公頃，較11月份到期面積上升約140%。土地公告到期量大增，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始積極儲備土地為明年布局。在此背景下，預計12月或將再度刷新月度成交最高值。
宏觀(guān)數據在年底向好，讓開(kāi)發(fā)商對于明年樓市的信心進(jìn)一步增強。
牛市再來(lái)
雖然達不到2009年樓市瘋狂的局面，但明年樓市肯定會(huì )有個(gè)好收成。
“今年北京區域(北京、河北、天津等)銷(xiāo)售額已經(jīng)超過(guò)了80億元，其中北京達到了60億元，預計明年整個(gè)北京區域銷(xiāo)售將超過(guò)100億元�！比A潤置地北京區域總經(jīng)理蔣智生向記者表示。
他介紹稱(chēng)，華潤置地北京的主要銷(xiāo)售項目有華潤橡樹(shù)灣、公園九里以及位于門(mén)頭溝的潤西山。蔣智生稱(chēng)：“另外，我們剛剛在密云拿了一個(gè)項目，該地塊地上建筑面積為29萬(wàn)平方米，包括商場(chǎng)與住宅�！彼A測，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上穩中有升，一線(xiàn)城市表現會(huì )更加樂(lè )觀(guān)�！斑@幾年，我們從一線(xiàn)城市到二線(xiàn)甚至三四線(xiàn)城市走了一圈，回過(guò)頭來(lái)看，還是一線(xiàn)城市的需求量大，市場(chǎng)比較好，風(fēng)險也比較低�！�
“由于供應的稀缺性，明年北京的高端住宅市場(chǎng)上漲的勢頭還會(huì )很明顯�！狈脚d地產(chǎn)副總經(jīng)理蓋劍高向記者表示。
而對于2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢，苗樂(lè )如判斷，當前的態(tài)勢應至少延續到明年的上半年，之后應該形成一段保持政策的連續性，在穩定性的前提下，可能會(huì )進(jìn)行適時(shí)適度的微調，后調控期的市場(chǎng)應該是積極向好的常態(tài)的一面。
記者了解到，相對于這些大佬的謹慎判斷，市場(chǎng)層面卻做出了大漲的判斷�！邦A計明年北京東五環(huán)區域許多項目的價(jià)格調高到5萬(wàn)元/平方米以上，部分項目的價(jià)格將超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，如華潤橡樹(shù)灣、西山壹號院、萬(wàn)科如園、望京金茂府、遠洋萬(wàn)和公館、紫御華府、太陽(yáng)公元等項目�！�
一位不愿透露姓名的項目負責人甚至大膽地預測，其項目有望成為北京第一個(gè)從2萬(wàn)元/平方米漲至10萬(wàn)元/平方米的項目。同時(shí)明年還將可能再出現兩個(gè)10萬(wàn)元/平方米以上的項目——鴻坤花語(yǔ)墅和中赫萬(wàn)柳。
在一份對國內百名經(jīng)濟學(xué)家和企業(yè)家的調查報告中，接近六成的受訪(fǎng)者認為明年樓市將會(huì )量?jì)r(jià)齊升。
招商地產(chǎn)董事長(cháng)林少斌甚至公開(kāi)表示，以目前公司擁有的土地存量和開(kāi)發(fā)計劃預計，2013年將力爭實(shí)現百億銷(xiāo)售增量，并以“千億銷(xiāo)售百億利潤”為中長(cháng)期目標。
看天吃飯
無(wú)論宏觀(guān)數據有多好，開(kāi)發(fā)商信心有多高，但是用萬(wàn)科執行副總裁毛大慶的話(huà)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商始終是個(gè)農民，是農民就要看天吃飯，這個(gè)天就是房地產(chǎn)調控政策。
樓市回暖以來(lái)，政府不斷隔空喊話(huà)，只是干打雷不下雨，未見(jiàn)有新政策出臺。今年7月份鬧得沸沸揚揚的國務(wù)院督查組最終也沒(méi)有下文。
對于明年樓市調控，限購政策從嚴或是主基調。日前北京市住房和城鄉建設委表示，12月18日起，補繳社保在購房資格審核中不予認可。同時(shí)重申：非北京戶(hù)籍家庭以繳納社保方式申請在京購房資格的，應自提出申請的上一個(gè)月往前推算60個(gè)月連續在京繳納社會(huì )保險，且提出申請之月須為正常參保狀態(tài)。這是一年來(lái)各地對于變通限購政策后的首次公開(kāi)叫停。
記者了解到，在限購政策執行以來(lái)，通過(guò)補繳社保、購買(mǎi)集體戶(hù)口、辦理居住證、以公司名義買(mǎi)房等一系列的變通手段一直在民間廣為流傳。
對于未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢，易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭認為：“明年調控從緊沒(méi)有任何異議，估計還會(huì )加碼，否則不足以抑房?jì)r(jià)。其次，今年中央經(jīng)濟工作會(huì )議中沒(méi)提房?jì)r(jià)，口氣弱于去年。2011年會(huì )議口徑是‘堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸’�！�
其實(shí)對于明年眾多政策的判斷中房產(chǎn)稅落地成為了最大關(guān)注點(diǎn)。
“新一屆政府在房地產(chǎn)方面不僅會(huì )延續過(guò)去的一些調控政策，比如說(shuō)限購，還會(huì )出臺一些新的政策，比如說(shuō)房產(chǎn)稅，甚至于在某些地區適當擴大土地的供給，用擴大供給的方式來(lái)應對價(jià)格上漲�！鼻迦A大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵認為。