南京下關(guān)地王被查 3年賣(mài)近4%土地
2012-12-25   作者:王海平  來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道
 
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  “由于土地出讓面積較大,因此出讓價(jià)款總額較高,但土地單價(jià)并不高,樓面地價(jià)未創(chuàng )本市新高!12月21日,就南京下關(guān)區“濱江2號”地塊被國土部公開(kāi)調查一事,南京市國土資源局答復本報記者說(shuō)。
  此前的12月18日,國土部以涉嫌“違規供地和違約房地產(chǎn)用地”為由,宣布對南京市下關(guān)區“濱江2號”地塊進(jìn)行公開(kāi)調查。
  據悉,目前南京方面正按國土部要求先期進(jìn)行自查,亦派出分管領(lǐng)導飛赴北京匯報相關(guān)情況。
  “濱江2號”所屬的下關(guān)區,是南京市主城八區之一,主要經(jīng)濟指標歷年來(lái)相對偏弱,房地產(chǎn)各項指數原本低于其他七區。但近年來(lái)該區頻現高端房源,今年6月曾爆出超過(guò)5萬(wàn)/平方米的高價(jià),驚動(dòng)全城。
  “自新領(lǐng)導班子主政南京以來(lái),從未被重視的下關(guān)區獲得了自改革開(kāi)放以來(lái)的最佳發(fā)展機遇,大家達成共識,如果不在舊城改造中好好利用南京長(cháng)江段10公里的黃金岸線(xiàn)資源,集中優(yōu)勢做港口物流產(chǎn)業(yè),下關(guān)將永無(wú)抬頭之日”。下關(guān)區的一位官員向本報表示。
  在舊城改造的誘惑下,以申辦2014年青奧會(huì )為契機,新一輪舊城開(kāi)發(fā)高潮正在南京掀起。
  在此背景下,“濱江2號”一案的發(fā)生并非偶然。

  3年賣(mài)完近4%土地

  一個(gè)城市出現一塊“地王”不稀奇,兩塊相連的土地都成了“地王”,這種事只出現在南京市下關(guān)區。
  2010年9月19日,南京臨江老城改造建設投資有限公司(下稱(chēng)“南京臨江”)以總價(jià)200.43億元拿下下關(guān)區濱江1號和3號地塊,總體計算至今仍位列中國總價(jià)地王第二位。
  2012年11月30日,南京市國土資源局公開(kāi)出讓濱江2號地塊,南京臨江作為唯一的競標者,以56.2億元底價(jià)輕松拿下,創(chuàng )造了2012年度全國范圍內的總價(jià)地王。
  2號地塊正處1、3號地之間,三個(gè)毗鄰地塊共同組成政府規劃的下關(guān)濱江商務(wù)區的核心,有“南京外灘”之稱(chēng)。這是南京環(huán)境綜合整治開(kāi)發(fā)結合危舊房改造的重點(diǎn)工程。下關(guān)區視這一規劃為“最大發(fā)展機遇”。
  僅以國土部門(mén)公開(kāi)的數據計算,這三個(gè)地塊出讓面積分別為353664.3、313879.4、364214.6,均以121.41億元、56.2億元、78.93億元的底價(jià)成交,以此計算總面積為1031758.3,折合約1549畝,約1.03平方公里。
  這意味著(zhù)下關(guān)區在3年時(shí)間內,就以平均1657萬(wàn)/畝,總計256.63億元的價(jià)格,出讓了行政區劃面積的3.63%,而購買(mǎi)方僅有南京臨江一家公司。
  有業(yè)內人士分析,南京臨江在下關(guān)濱江的地塊體量過(guò)大,可能是其引起國土部關(guān)注的重要原因,因為國家對地塊的出讓規模有明確限制,“對住宅用地,單幅地塊要求不得超過(guò)300畝!

  南京臨江是何背景?

  公開(kāi)信息顯示,為了“南京外灘”的大規模土地開(kāi)發(fā),南京方面由市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)總公司、南京聯(lián)宇開(kāi)發(fā)建設有限公司引入央企中冶集團,聯(lián)合成立中冶置業(yè)(南京)公司。
  2009年4月,南京市國資集團、下關(guān)區政府、中冶置業(yè)三方簽訂合作協(xié)議,共同發(fā)起成立南京臨江,主導下關(guān)濱江區域的老城拆遷改造,其中中冶置業(yè)(南京)占股80%。
  中冶置業(yè)在2007年以“城市運營(yíng)商”身份進(jìn)駐南京,曾參與南京河西開(kāi)發(fā)、蓮花村保障房以及多個(gè)高端樓盤(pán)項目。
  2011年,根據中央改革精神,央企剝離旗下三產(chǎn),獨立核算,中冶置業(yè)得以將規模再次做大。中冶置業(yè)(南京)持有南京臨江80%的股份在2012年增至98.52%。
  有知情人士告訴記者,南京方面通過(guò)股權轉換,在獲得約30億元的收入后,已基本退出了南京臨江。但此消息未獲南京方面證實(shí)。

  原住民的得失賬

  南京下關(guān)濱江地帶,朱自清散文《背影》的故事發(fā)生地,民國時(shí)代,這里是南京最為繁華的商區之一。1929年為奉安孫中山靈樞而建的中山大道,由下關(guān)碼頭直通市中心,是中國近代第一條現代化城市干道。
  現在,下關(guān)已經(jīng)被多個(gè)工地包圍,打樁機等機器作業(yè)聲震耳!皺嗪獠疬w利弊、認清形勢作為、積極配合政府推進(jìn)拆遷進(jìn)度”等宣傳拆遷的紅色條幅掛在下關(guān)碼頭附近各路口。
  “濱江地塊是當下城市遺留的最大棚戶(hù)區,基礎設施落后,區域面貌破舊,且被鐵路多處分割,環(huán)境臟亂差,居民要求改造的呼聲非常強烈”,南京市國土局在12月21日答復本報時(shí)表示。
  早在2005年底,南京市委、市政府就明確了下關(guān)區的發(fā)展定位現代都市特色與歷史文化蘊涵相互交融的濱江核心發(fā)展區、南京跨江發(fā)展的中心輻射區,濱江片區舊城改造拉開(kāi)序幕。
  下關(guān)舊城改造涉及拆遷總建筑面積157萬(wàn)平方米,關(guān)聯(lián)工企單位200余家和近12000戶(hù)居民。
  公開(kāi)資料顯示,目前濱江地塊涉及居民住戶(hù)的拆遷已完成90%以上。其中,被國土部公開(kāi)調查的“濱江2號”地塊上共有1448戶(hù)居民,現已搬遷1374多戶(hù),工企單位11家,已搬遷9家。
  居民拆遷過(guò)程中的怨聲較多,“除了沒(méi)出人命外,其他的斷電斷水行為太常見(jiàn)了”,有自稱(chēng)為“釘子戶(hù)”的居民對記者表示。
  “政府給我的價(jià)格是7200元/平方,這價(jià)格在省城你讓我上哪安家去?”仍留守的居民對此抱怨,“這價(jià)格只能讓我到高淳、溧水(南京下屬縣)!
  另一個(gè)經(jīng)營(yíng)小店的居民說(shuō),“我雙證齊全,土地面積超過(guò)100平方米,你讓我搬進(jìn)高樓,我擁有的土地面積就可以忽略不計,這不公平。再說(shuō)了,我現在還有證照齊全的小店,搬到幾十公里外以后我如何生活?”他已堅持了3年多。
  “為了讓我搬走,負責拆遷的人和我談,說(shuō)我出30萬(wàn)可以給我4套保障房的房號,我不同意,一個(gè)禮拜后就降價(jià)到18萬(wàn)”,一個(gè)老人對記者說(shuō)。10年前,他也因拆遷從三岔河附近搬遷至此。
  在下關(guān),與作為棚戶(hù)區形成強烈對比的現象是,這個(gè)區域頻現高端房源。世茂、鋒尚、天正等一線(xiàn)房企匯聚“濱江”區域:今年上半年,一套200平方米的鋒尚國際公寓二手房售價(jià)在700萬(wàn)元左右,均價(jià)約35000元/平方米。今年6月下旬,天正桃園開(kāi)盤(pán),其臨湖樓王曝出超過(guò)5萬(wàn)/平方米的高價(jià),均價(jià)也在40000元/平方米左右。
  老城改造中,“補償價(jià)格”和“開(kāi)發(fā)價(jià)格”的巨大價(jià)差由此可見(jiàn)一斑,價(jià)差造成的心理不平衡,是當下居民不愿搬遷的最重要因素。
  南京市政府12月20日舉辦的保障房新聞發(fā)布會(huì )透露,下關(guān)濱江1-3號地塊的居民將全部搬遷到丁家莊的保障房片區。
  丁家莊位于南京長(cháng)江二橋南下橋口附近,距下關(guān)約約45分鐘車(chē)程,規劃中至2013年上半年將開(kāi)通5條公交線(xiàn)路。
  包括丁家莊在內的南京4大保障房片區,由南京市政府國資投資建設,采用基礎設施與樓群同步建設的原則,約7800元/平方米。
  “歷史上南京的保障房建設有欠賬,但是2010年啟動(dòng)的四大保障房區域已進(jìn)入供應分配階段,可以基本滿(mǎn)足需要!蹦暇┦凶〗ㄎ敝魅、市房產(chǎn)局局長(cháng)李真表示。
  但南京大學(xué)商學(xué)院教授高波對保障房片區地處偏遠的格局提出公開(kāi)批評,認為“錯學(xué)了新加坡理念”,“原住民受益”原則未得到有效貫徹。

  3塊地換18年財政收入

  那么濱江地塊的巨大受益流向了哪里?
  因為地理上的臨江位置,傳統交通運輸業(yè)曾是下關(guān)的重要稅源,在轄區地方稅收中列第一大支柱產(chǎn)。
  2005年后,隨著(zhù)城市交通體系的調整,下關(guān)的交通運輸開(kāi)始弱化,2005-2009年涉及交通運輸的稅收占地方稅收比重從32.5%下降到20.2%。
  與此同時(shí),在濱江概念板塊推動(dòng)下,下關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)稅收快速增長(cháng)。2005年-2009年,下關(guān)區房地產(chǎn)業(yè)稅收從11819.3萬(wàn)元猛增至36718.8萬(wàn)元,年均增長(cháng)超過(guò)50%。自2007年起,房地產(chǎn)業(yè)一躍成為轄區地方稅收收入第一大產(chǎn)業(yè),對地方稅收的貢獻率從2005年的20.26%上升至33.71%。
  從2006年開(kāi)始,因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)的個(gè)人所得稅也超過(guò)企業(yè)所得稅,成為下關(guān)地方稅收中的第二大主力稅種。
  從濱江1、3號地塊200.34億元底價(jià)成交看,按出讓樓面價(jià)1號地塊5929元/平米、3號地塊8272元/平米測算,按規劃,其總建設規模建筑面積400萬(wàn)平方米,平均建設成本5000元/平方米,建成住宅面積約40%,非住宅約60%。
  本報記者根據目前下關(guān)現有住宅平均售價(jià)計算,假設其中住宅全部用于銷(xiāo)售(銷(xiāo)售率80%),非住宅直接銷(xiāo)售20%,上述取銷(xiāo)售單價(jià)分別為2.3萬(wàn)元(住宅)、3.5萬(wàn)元(非住宅),遠遠超過(guò)補貼給被拆遷安置居民7200元/平方。
  綜合考慮并保守計算,除去一次性要收取的土地出讓金外,下關(guān)地方政府在濱江1、3號地塊開(kāi)發(fā)推進(jìn)中,僅工程建設、房地產(chǎn)銷(xiāo)售等部分就可以產(chǎn)生稅收累計可超過(guò)60億。
  如此算來(lái),下關(guān)1-3號地塊的出讓?zhuān)A計地方可以獲得318.63億元的收入。
  2011年,下關(guān)區全區實(shí)現財政總收入31.21億元,其中地方財政一般預算收入17.41億元,地稅收入12.56億元。也就是說(shuō),若以2011年為基數年,上述收入抵得上下關(guān)區18個(gè)“2011年”財政一般收入總和。
  不過(guò),舊城拆遷改造中,地方稅后的可持續增長(cháng)是最主要的挑戰。這是因為,危房改造、拆遷、商品房銷(xiāo)售等對地方稅收的貢獻為“一次性”,能否獲得較好的可持續性在于通過(guò)招商引資為地方稅收注入的稅源。
  而下關(guān)區屬的諸多企業(yè)涉及更新改造或外遷,將帶來(lái)部分稅源的流失,對下關(guān)而言,“固企保稅”任務(wù)艱巨。
  有下關(guān)官員告訴記者,此次濱江改造影響的企業(yè),每年會(huì )減少地方稅收1.5億元左右。而隨著(zhù)南京市的財權和事權的重新調整,能否快速找到替代稅源彌補外遷稅收缺口等成為當下最為緊急的任務(wù)。

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