上一輪推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的主因是城市高收入人群的投資泡沫化，而城鎮化發(fā)展過(guò)程中的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要面對的人群是農民和三線(xiàn)城市居民，購買(mǎi)力和前10年不能同日而語(yǔ)
城鎮化發(fā)展要與工業(yè)化和農村現代化結合在一起。除了配套的基礎建設外，政府還需要做產(chǎn)業(yè)引導，讓農民能夠適應新的就業(yè)環(huán)境和就業(yè)方式
自“十八大”以來(lái)，城鎮化已經(jīng)成為中國各界關(guān)注的焦點(diǎn)。昨日，有媒體報道稱(chēng)，由國家發(fā)改委主導的《促進(jìn)城鎮化健康發(fā)展規劃(2011-2020年)》初稿已編制完成，規劃涉及20個(gè)左右城市群、180多個(gè)地級以上城市和1萬(wàn)多個(gè)城鎮的建設。據估計，城鎮化將在未來(lái)10年拉動(dòng)40萬(wàn)億元的投資。
“推進(jìn)城鎮化發(fā)展，關(guān)鍵是錢(qián)從哪里來(lái)？”12月24日，上海交通大學(xué)博士生導師、教授高汝熹在接受《國際金融報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，在城鎮化過(guò)程中，無(wú)論是農民工市民化成本還是基礎設施建設，都需要巨量資金投入，而與此相對的，則是地方政府財政收入減少、銀行借貸困難以及債務(wù)到期的幾重難關(guān)。
多地加速推進(jìn)
近期，福建、江西、云南、貴州等地出臺城鎮化體系建設規劃方案，高調發(fā)布城鎮化目標，基建投資、城區規劃調整以及農村人口市民化成為地方政府推進(jìn)新型城鎮化的關(guān)鍵詞。
其中，基建投資成為地方政府推進(jìn)城鎮化發(fā)展的主要措施之一。據了解，福建近期發(fā)布推進(jìn)城鎮化發(fā)展十二條措施，提出加快廈門(mén)地鐵、廈漳泉1號線(xiàn)以及福莆寧城際軌道交通等項目建設。江西住建廳提出“建筑業(yè)助推新型城鎮化建設”，2015年全省建筑業(yè)總產(chǎn)值將突破4000億元。云南日前公示《滇西南城鎮群規劃(2012－2030)》以及《滇東南城鎮群規劃(2012－2030)》，提出建設滇東輕工產(chǎn)業(yè)為主的沿邊城鎮群。
同時(shí)，推進(jìn)農業(yè)轉移人口市民化、突破城鄉“二元制”戶(hù)籍制度成為新型城鎮化建設的重要內容。哈爾濱、南寧兩地政府于近日發(fā)布有關(guān)改革戶(hù)籍管理制度的政策，取消農業(yè)和非農戶(hù)籍劃分，建立城鄉統一的戶(hù)籍管理制度。
另外，多個(gè)地方政府也為城鎮化建設設立了目標。其中，貴州省公布的城鎮化體系規劃顯示，2015年全省城鎮人口將增加至1450萬(wàn)人左右，到2020年城鎮化率達50%左右，而目前貴州的城鎮化率為35%。
資料顯示，中國城鎮化率按常住人口計剛過(guò)半，按戶(hù)籍人口計只有35%。與現代化國家的最低要求70%差距明顯。中國改革發(fā)展研究院院長(cháng)遲福林認為，目前正是中國加快推進(jìn)城鎮化進(jìn)程的黃金期，如果這一時(shí)期城鄉一體化的體制改革和政策調整有重大突破，城鎮化率有可能達到60%至65%。
并非地產(chǎn)擴張
然而，也有業(yè)內人士擔心，圍繞城鎮化所產(chǎn)生的投資將主要進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，這可能會(huì )加速房地產(chǎn)擴張，并重蹈過(guò)去10年房地產(chǎn)瘋狂的覆轍。
對此，上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟與管理學(xué)院教授、戰略管理研究所副所長(cháng)史占中在接受《國際金融報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“房地產(chǎn)行業(yè)因城鎮化建設重演10年瘋狂的可能性不大�！�
史占中指出，從市場(chǎng)角度來(lái)看，上一輪推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的主因是城市高收入人群的投資泡沫化，而城鎮化發(fā)展過(guò)程中的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要面對的人群是農民和三線(xiàn)城市居民，購買(mǎi)力和前10年不能同日而語(yǔ)。
另外，近期國土部和住建部重新強調從嚴調控樓市，各種跡象表明，明年樓市調控仍將從嚴�！罢驗檎吹搅诉^(guò)去10年地產(chǎn)瘋狂發(fā)展后所帶來(lái)的各種負面因素，因此在城鎮化過(guò)程中會(huì )更加理性�！笔氛贾腥绱藦娬{。
推進(jìn)仍有各種難點(diǎn)
業(yè)內人士認為，城鎮化帶來(lái)的行業(yè)利好較寬泛，除傳統市政建設、交通軌道和地下管網(wǎng)等行業(yè)外，節能環(huán)保、水利農機、智慧城市等與新型城鎮化建設的內容密切相關(guān)。目前，各地政府將城鎮化體系規劃編制目標設定在2020年，投資節奏上會(huì )有所控制，能夠為相關(guān)行業(yè)釋放長(cháng)期利好。
然而，不少業(yè)內人士也認為，政府在推進(jìn)城鎮化建設過(guò)程中還有不少難點(diǎn)需要去攻克。
高汝熹表示，“此前地方政府融資平臺便存在著(zhù)這樣那樣的問(wèn)題，如果地方政府為城鎮化融資的話(huà)，就要考慮到收益效率的問(wèn)題，即為這些大量投入所借的錢(qián)，所發(fā)的債到時(shí)能否收得回來(lái)，產(chǎn)生效益�！�
而史占中則認為，城鎮化發(fā)展要與工業(yè)化和農村現代化結合在一起�！坝煤�(jiǎn)單的話(huà)說(shuō)，城鎮化就是把生活在農村里的農民轉變成生活在城市里的市民，這種轉變是全方位的，除了配套的基礎建設外，政府還需要做產(chǎn)業(yè)引導，讓農民能夠適應新的就業(yè)環(huán)境和就業(yè)方式�！�
史占中認為，政府在推進(jìn)城鎮化過(guò)程中不能僅僅盯住“硬件”的規劃做簡(jiǎn)單的基建投入，更重要的是“軟件”規劃�！罢畬r民的教育培訓非常重要，還包括行為方式的引導和文化的熏陶，幫助農民提升綜合素質(zhì)，跟上城鎮化發(fā)展的需求，實(shí)現身份的轉換�！�