近期，“新型城鎮化”已成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。根據十八大報告精神，城鎮化未來(lái)將成為中國全面建設小康社會(huì )的重要載體，更是撬動(dòng)內需的最大潛力所在�？焖侔l(fā)展的新型城鎮化，正在成為中國經(jīng)濟增長(cháng)和社會(huì )發(fā)展的強大引擎，專(zhuān)家普遍認為，新型城鎮化戰略將撬動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展，二三線(xiàn)城市城鎮化過(guò)程所釋放出的居住需求，將成為為房地產(chǎn)行業(yè)新的增長(cháng)點(diǎn)所在。
新型城鎮化成中央政策主軸
十八大召開(kāi)后，“城鎮化”頻繁見(jiàn)諸報端。報告提出“推動(dòng)工業(yè)化和城鎮化良性互動(dòng)、城鎮化和農業(yè)現代化相互協(xié)調”，“必須以改善需求結構、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構、促進(jìn)區域協(xié)調發(fā)展、推進(jìn)城鎮化為重點(diǎn)”，這極大地提高了城鎮化在國家建設發(fā)展中的地位和高度。
隨后的中央經(jīng)濟工作會(huì )議將城鎮化定調為“我國現代化建設的歷史任務(wù)”，提出城鎮化是擴大內需的最大潛力所在，要圍繞提高城鎮化質(zhì)量，因勢利導、趨利避害，積極引導城鎮化健康發(fā)展。
國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀(guān)經(jīng)濟研究室主任，國務(wù)院發(fā)展研究中心學(xué)術(shù)委員會(huì )副秘書(shū)長(cháng)張立群對記者表示，“城鎮化是未來(lái)中國經(jīng)濟周期的重要抓手，是現代化的主線(xiàn)。中國現代化最大的潛力在于10億人以上規模的城鎮化，在于著(zhù)眼于現代化遠期目標，高品質(zhì)、高水平的城鎮化�！�
安信證券也發(fā)布研報表達了類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)，報告指出，預計新一屆政府大致會(huì )以新型城鎮化作為保持經(jīng)濟增長(cháng)、推動(dòng)各項改革的戰略發(fā)展主線(xiàn)。
城鎮化催化三線(xiàn)城市樓市
城鎮化并非首次提出的概念，而是一個(gè)跨度長(cháng)、范圍廣的歷史任務(wù)。光大證券分析師告訴記者，城鎮化是一個(gè)系統工程,絕非簡(jiǎn)單引導農村人口進(jìn)入城市�！凹纫匾曋行〕鞘泻托〕擎偨ㄔO,也要重視培育新的城市群�！�
不過(guò)，不管是決策層還是業(yè)界，都需要清醒認識到，我國區域城鎮化率在東西部之間、不同省份之間存在明顯的差異。相關(guān)統計數據表明，2011年我國城鎮化率為51.27%。東部地區省份城鎮化率較高；中部地區僅少數經(jīng)濟較發(fā)達的省份，如黑龍江、湖北、內蒙古和吉林等，城鎮化率超過(guò)全國平均水平；絕大多數中西部地區，城鎮化發(fā)展速度相對緩慢，城鎮數量較少，規模較小，城鎮化水平較低。
具體到城市而言，以北京、上海、廣州、深圳等為代表的一線(xiàn)城市以及杭州、武漢、西安、珠海等為代表的二線(xiàn)城市，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)十數年的發(fā)展，市場(chǎng)趨于成熟平穩，供求達到平衡，增長(cháng)潛力有限。與此形成鮮明對比的是，以鄂爾多斯等為代表的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不具備發(fā)展潛力，而大部分四線(xiàn)城市或遭過(guò)度開(kāi)發(fā)，或缺乏發(fā)展潛力，市場(chǎng)供過(guò)于求，泡沫嚴重。
有學(xué)者預測，到2020年，中國城鎮化率將超過(guò)60%，中西部城鎮將成為未來(lái)新型城鎮化的主力。目前低于城鎮化率50%的主流三線(xiàn)城市包括西安、昆明、南通、重慶、福州、合肥等，這些城市的未來(lái)發(fā)展空間更大。
萬(wàn)科恒大提前布局樓市“藍�！�
據相關(guān)媒體報道，由國家發(fā)改委牽頭，財政部、國土資源部、住建部等十多個(gè)部委參與編制了《全國促進(jìn)城鎮化健康發(fā)展規劃(2011-2020年)》。該規劃涉及全國20多個(gè)城市群、180多個(gè)地級以上城市和1萬(wàn)多個(gè)城鎮的建設，提出將“以大城市為依托，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮協(xié)調發(fā)展”。
未來(lái)城鎮化將產(chǎn)生多少需求？這并非不可預測。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一向記者表示，進(jìn)城的人總需要有住的地方，如果按照年均一點(diǎn)幾個(gè)百分比的城鎮化率增長(cháng)，保守估計有1000萬(wàn)人進(jìn)城，以一家三口人，每家90平方米住房為例，總共需要3億平方米的住房，這還是新增的住房需求，如果再加上城鎮里原有人口的改善性需求和剛性需求，以及舊城改造、拆遷的量，每年這個(gè)住房需求量是很大的�！耙虼�，只要城鎮化有潛力，房地產(chǎn)就有潛力�！�
瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司執行董事鄧嘉華更不諱言，“城鎮化會(huì )帶來(lái)很多剛性需求，這是對房地產(chǎn)企業(yè)最大的機遇�！彼硎�，城鎮化過(guò)程中，城鎮成為政策、資金的密集區，必然釋放大量土地，產(chǎn)生很多需求和機會(huì )，對房地產(chǎn)企業(yè)的機遇也很大，比如承擔一級二級土地開(kāi)發(fā)，工業(yè)園區建設，住宅、商業(yè)配套建設等。
新型城鎮化戰略激活剛需，進(jìn)一步撬動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。事實(shí)上，國內房企巨頭已紛紛投身二三線(xiàn)城市市場(chǎng)，提前布局城鎮化助推下的樓市“藍�！�。其中，恒大集團作為中國最早進(jìn)行二三線(xiàn)城市戰略開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)企業(yè)，在2004年謀劃全面進(jìn)軍二線(xiàn)城市，之后開(kāi)始前瞻性大規模進(jìn)入三線(xiàn)城市。2012年中報數據顯示，期內公司擁有項目218個(gè)，其中絕大部分為非一線(xiàn)城市，三線(xiàn)城市占大多數。此外，萬(wàn)科、招商等企業(yè)負責人均表示，未來(lái)將積極補充三四線(xiàn)城市核心地段項目資源，關(guān)注發(fā)展潛力大的新興城市�？梢灶A見(jiàn)的是，在城鎮化路徑中，國內房企在大量非傳統意義的中心城市的資源爭奪將更加激烈。