百城房?jì)r(jià)環(huán)比連漲7月、部分城市地王再現……房地產(chǎn)市場(chǎng)暖冬行情正如火如荼地上演，折射著(zhù)市場(chǎng)預期悄然生變。在新型城鎮化長(cháng)期利好、地方政府換屆效應短期刺激被片面夸大的當下，強化預期管理，從嚴從緊執行政策應是樓市調控重點(diǎn)。
樓市迎接“開(kāi)門(mén)紅”
2012年年底，全國樓市呈大翹尾之勢。緊接著(zhù)，元旦小長(cháng)假期間，多地城市迎來(lái)樓市“開(kāi)門(mén)紅”。
上海易居房地產(chǎn)研究院1月6日發(fā)布的數據顯示，2012年12月份，房企年末推盤(pán)沖量，交易行情呈大翹尾之勢，20個(gè)城市成交量共計998萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)90.3%，環(huán)比增長(cháng)12.4%。
另?yè)兄冈簲祿?013年第一周樓市成交極旺，在檢測的40個(gè)城市中成交同比上漲城市占九成以上，其中廣東省韶關(guān)市增幅最大，竟達681.38%。此前在元旦小長(cháng)假期間，全國主要54城市樓市住宅簽約比2012年同比上漲了16.8%，首周多個(gè)城市樓市成交增幅超過(guò)100%，增長(cháng)相對明顯，新年伊始樓市即呈現一片“紅火”態(tài)勢。
盡管中央“堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸”的表態(tài)拉開(kāi)了新一年樓市調控的主旋律。不過(guò)，在地方政府的一次次微調試探中，暖風(fēng)不時(shí)地吹向樓市。2012年，“紅五月”再現、7、8月達到年內高峰、歲末成交翹尾，而2013年元旦第一周40個(gè)城市中同比上漲城市竟占九成以上。一陣陣樓市回暖與調控喊話(huà)交織上演。
回暖背后的“恐慌推手”
2012年年末，各種流言不斷助推樓市價(jià)格暴漲的預期：廣州、深圳新房開(kāi)盤(pán)“通宵排隊”購房；北京二手房加價(jià)70萬(wàn)元銷(xiāo)售；南京、上海等地總價(jià)地王再現。
而記者調查發(fā)現，在2012年年終房地產(chǎn)交易放量、價(jià)格微漲的背后，有不少推手制造“恐慌”試圖擾亂市場(chǎng)預期。
12月14日，廣州市區某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，一些商業(yè)機構迅速在微博和網(wǎng)站貼出所謂“千人排隊”的照片和文字說(shuō)明，然而當晚參與所謂“千人排隊”的購房者對記者表示，“最多時(shí)有兩三百人，但絕沒(méi)有上千人，而且很多人看著(zhù)也不像是去買(mǎi)房的，而是工作人員�！�
與此同時(shí)，網(wǎng)上關(guān)于年末二手房業(yè)主大幅提價(jià)、反價(jià)的情況也在不斷出現。此前有報道稱(chēng)，北京某二手房一夜提價(jià)70萬(wàn)元。記者采訪(fǎng)發(fā)現，這一消息已被證偽。記者從廣東中原地產(chǎn)了解到，目前二手房掛牌價(jià)格確實(shí)比年初出現上漲，但并未出現如2009年大規模反價(jià)情況，撕毀合同的情況只是少數。
業(yè)內人士表示，從新房和二手房交易量?jì)r(jià)和土地出讓等指標分析，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現了一些回暖跡象，但并不存在價(jià)格大幅反彈的基礎。有一些機構和個(gè)人試圖利用這一波量?jì)r(jià)上漲渲染樓市的緊張空氣，制造無(wú)形恐慌。
樓市洗牌仍將持續
2012年年底，北京市土地整理儲備中心集中出讓三宗通州區臺湖鎮地塊，最終萬(wàn)科和首開(kāi)聯(lián)合體將其中兩宗收入囊中，世紀鴻開(kāi)發(fā)有限公司則“劫和”另一宗，而三宗地塊超過(guò)21萬(wàn)平方米的超高保障房配建比例，讓項目的純商品住房樓面價(jià)提高不少，業(yè)內直呼：面粉高過(guò)面包時(shí)代再度到來(lái)。
熱的不僅是北京，統計顯示，在剛剛過(guò)去的一個(gè)月，上海、廣州、深圳等10個(gè)城市均有“地王”涌現。
伴隨著(zhù)供應量上升，全國土地市場(chǎng)逐漸回暖，各地“地王”頻現。但市場(chǎng)人士認為，樓市調控加劇了房企的分化。對于大房企來(lái)說(shuō)，有著(zhù)幾百個(gè)項目，有不同的開(kāi)發(fā)周期，不同時(shí)期都有收入，可以平衡企業(yè)的業(yè)績(jì)，風(fēng)險也相對分散，企業(yè)發(fā)展也相對穩定。而中小企業(yè)項目較少，受調控影響比較大，業(yè)績(jì)不穩定。
“目前開(kāi)發(fā)商拿地熱情明顯上漲，但與2009年的狂熱相比，已經(jīng)十分理智，并沒(méi)有出現土地價(jià)格高于周邊樓面價(jià)格的情況�！崩顕毖�，對于有購房需求的人來(lái)說(shuō)，不必因地王導致恐慌情緒。而他亦認為，地王現象不可持續，隨著(zhù)地方政府年后推地力度減弱，土地市場(chǎng)交易將趨于平淡。
一位做房地產(chǎn)投資的投資人王巖認為，拿地意愿強的或許也只是大的國有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
據國家指數研究院統計數據顯示，萬(wàn)科、保利和綠地3家房企2012年銷(xiāo)售額超過(guò)千億，中海、萬(wàn)達、恒大三家企業(yè)銷(xiāo)售額也均突破900億元，穩步向千億邁進(jìn)。業(yè)內人士分析，經(jīng)過(guò)了近兩年的調整，2013年中國的房地行業(yè)將徹底擺脫萎靡態(tài)勢，進(jìn)入良性發(fā)展通道，但房地產(chǎn)行業(yè)洗牌仍在持續，房企未來(lái)或將明顯分化。
樓市調控呼聲再起
隨著(zhù)房?jì)r(jià)、銷(xiāo)售的齊漲，有關(guān)樓市調控的呼聲再起，而住建部等中央仍表態(tài)要繼續加大房地產(chǎn)調控。
住建部部長(cháng)姜偉新近期表示，如果因為放松調控而導致房?jì)r(jià)快速上漲，住建部將會(huì )同監察部對這些城市進(jìn)行約談，直至問(wèn)責。
國土資源部辦公廳也于日前發(fā)出緊急通知，要求逐宗核查非新增建設用地。通知要求，各省級國土資源主管部門(mén)迅速對土地衛片執法檢查工作中上報的非新增建設用地逐宗進(jìn)行核查，于1月20日前將檢查核實(shí)情況的書(shū)面報告、地塊清單及相應舉證材料一并上報，凡少報或漏報的“非新增建設用地”，將直接按違法用地計入比例。
回望2012年，一些地方政府在地方財政壓力下，屢屢松動(dòng)樓市調控，但很快被叫停。即便如此，從2012年年初起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始進(jìn)行各種促銷(xiāo)活動(dòng)以?xún)r(jià)換量。到2012年年底，甚至有一些地方出現排隊買(mǎi)房的情況。
中原地產(chǎn)研究中心總監劉淵認為，姜建新的表態(tài)并不是臨時(shí)性的。2012年房地產(chǎn)調控政策一直都未放松。去年12月初的中央政治局會(huì )議上又提出“繼續堅持房地產(chǎn)調控不放松”，這實(shí)際上已經(jīng)奠定了2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的基調。
日前，國家發(fā)改委、住房和城鄉建設部也已經(jīng)開(kāi)始就房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制進(jìn)行會(huì )商和協(xié)調。住建部已經(jīng)將“配合有關(guān)部門(mén)，加緊對建立金融、財稅等手段為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控長(cháng)效機制進(jìn)行研究”作為該部門(mén)2013年將要開(kāi)展的重點(diǎn)工作之一，而在2012年布置的八項重點(diǎn)工作中，并不包含此項工作。