去年六七月，央行連續兩次降息；新年伊始，按年調息的“老房貸”客戶(hù)可以享受一次難得的福利，就是給自己的房子月供“減負”。但是很多房貸一族并沒(méi)有好好算一筆賬，究竟需不需要少還？少還多少錢(qián)？這時(shí)提前還貸還合適嗎？
案例1
貸款購房時(shí)間：2011年10月初
2011年10月貸款利率：7.05%
貸款利率折扣：7折
貸款方式：商業(yè)貸款
貸款額度：100萬(wàn)元
調息方式：按年調息
案例：小張在北京工作有7年余，在2011年10月初貸款購置了一套位于東五環(huán)的住房，住房面積為70平方米，房?jì)r(jià)為126萬(wàn)元。小張在2011年10月，向銀行申請貸款100萬(wàn)元用于購房，由于小張的個(gè)人資歷較好，能享受首套房7折的貸款利率。當時(shí)的基準利率為7.05%，小張在享受7折優(yōu)惠后的貸款利率為4.935%，調息方式選擇的是按年調息。
一轉眼，2013年如期而至，對于小張這樣的老房貸，在經(jīng)歷過(guò)2012年的兩次降息之后，2013年1月1日起，每月應繳納的月供與2011年10月開(kāi)始時(shí)相差191.23元，但是優(yōu)惠折扣不會(huì )有任何變化。專(zhuān)業(yè)貸款機構偉嘉安捷幫記者細化了這筆賬，相關(guān)分析師表示對于小張這類(lèi)貸款購房日期為2011年10月的“老房貸”，在2013年1月1日起應支付的月供將“減負”。
同時(shí)，偉嘉安捷提醒小張這類(lèi)“老房貸”，在貸款購房時(shí)享受到的優(yōu)惠利率折扣次年依舊保留。另外，若2013年貸款利率有新的變化，小張將于次年也就是2014年1月1日起，執行最新的利率。
案例2
貸款購房時(shí)間：2012年12月
2012年12月貸款利率：6.55%
貸款利率折扣：8.5折
貸款方式：商業(yè)貸款
貸款額度：100萬(wàn)元
調息方式：按年調息
案例：白領(lǐng)小程在2012年12月貸款購置了一套位于海淀區的小戶(hù)型房產(chǎn)，房屋面積為55平方米，房?jì)r(jià)為142萬(wàn)元。向銀行貸款100萬(wàn)元，使用商業(yè)貸款。由于2012年整體貸款政策環(huán)境較為寬松，再加上小程的個(gè)人資歷較好，所以在12月還能享受到首套房貸8.5折的優(yōu)惠利率。2012年12月貸款基準利率為6.55%，8.5折優(yōu)惠之后貸款利率為5.5675%。
步入2013年，像小程這樣的新房貸族會(huì )有變化嗎？偉嘉安捷市場(chǎng)部分析師吳昊告訴記者，小程這類(lèi)在2012年末入市的“新房貸”一族，采用商業(yè)貸款，貸款利率按照最新貸款利率執行，月供金額不會(huì )出現變化。
小程在貸款100萬(wàn)元年限20年執行最新貸款利率6.55%的情況下，月還款額為7485.2元，總還款額為1796447.27元。
案例3
貸款購房時(shí)間：2012年6月
2012年6月貸款利率：6.8%
貸款利率折扣：無(wú)，基準利率
貸款方式：商業(yè)貸款
貸款額度：100萬(wàn)元
調息方式：按年調息
案例：徐平（化名）總覺(jué)得自己沒(méi)趕上好時(shí)候，剛買(mǎi)上房、貸了款，央行就降息了。又因為自己的信用卡此前有過(guò)幾次并無(wú)惡意的逾期，所以能享受的利率優(yōu)惠并沒(méi)享受到，基準利率貸了100萬(wàn)元。聽(tīng)說(shuō)按年調息，終于盼到新年要執行新的利率優(yōu)惠了，徐平急不可待地就想算筆賬，雖然利率折扣沒(méi)享受成，新年的利息“減負”自己能節省多少呢？
徐平在貸款100萬(wàn)元年限20年執行貸款利率6.8%的情況下，月還款額為7633.4元，總還款額為1832014.88元，新年徐平的月供將減少148.2元，總共應還款額將減少35567.6元，相比有房貸折扣的，自己還是虧了些。
吳昊提醒借款人，在與銀行簽訂貸款購房合同時(shí)，要仔細看清合同細則，謹慎選擇調息方式，做到心中有數。而選擇的調息方式，將直接與借款人月還款額度掛鉤，一旦利率有新的變動(dòng)，次年的還款額也將有所變動(dòng)。另外，貸款購房時(shí)享受的優(yōu)惠利率折扣也將一直保留。
小貼士
不必“盲目”提前還貸
對于享受7折房貸利率，以及當還款年數已接近還款中期時(shí)，不適合提前還貸。對于公積金貸款的客戶(hù)而言，年利率僅為4.5%，并不需要急著(zhù)還貸。對于商貸客戶(hù)而言，5年以上貸款利率為6.55%，首套利率在享受折扣的基礎上，也不必提前還貸。如果借款人手頭攢夠了提前還貸的資金，且具有較好的個(gè)人投資能力，預計獲取的回報能夠覆蓋貸款成本，最好將流動(dòng)資金用于其他投資。
對于“老房貸”來(lái)說(shuō)，何時(shí)享受到降息的利好取決于當初與銀行的合同約定，如果約定“遇央行利率變化從次月起執行”，也就是按月調息的，即從降息次月起執行。如果約定“從次年1月1日起執行”，也就是按年調息的，則從降息的次年1月1日起執行。