在年度銷(xiāo)售數據向好、城鎮化概念提出以及美國財政懸崖初解等利好因素下，內地房企于年初再次掀起一股發(fā)債熱潮，并受到市場(chǎng)關(guān)注。但在較為火熱的市場(chǎng)下，業(yè)內人士強調，海外債券市場(chǎng)對發(fā)債企業(yè)資質(zhì)要求漸高，在樓市回暖有可能帶來(lái)新風(fēng)險的前提下，發(fā)債方和投資者都需更注重“穩定性”，各房企在債券市場(chǎng)的表現也將愈見(jiàn)分化。
公開(kāi)信息顯示，2013年開(kāi)年至今的20天時(shí)間里，共有富力地產(chǎn)、花樣年、雅居樂(lè )、越秀地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、合生創(chuàng )展、碧桂園以及佳兆業(yè)等8家內房企發(fā)債總額達45.5億美元，合計約283億元人民幣，相當于2012年全年內房企境外發(fā)債數額的一半左右。這也是自去年下半年以來(lái)，內地房企掀起的又一波融資熱潮。
據悉，上述公司的此次融資，除用于購買(mǎi)土地等擴張方面外，主要用于現有債務(wù)的再融資，即“借新還舊”，且有兩家房企以永久資本證券的形式發(fā)行，債券收益對房企的運營(yíng)能力更為倚重。業(yè)內人士認為，雖然借到錢(qián)，但企業(yè)的資金壓力并未真正緩解。目前市場(chǎng)的最大寄望，在于城鎮化利好下的內地樓市持續回暖，因而對房企本身的穩定性與優(yōu)質(zhì)性更為注重。
據了解，自2006年以來(lái)，海外美元債券市場(chǎng)已日趨成為中國內房企業(yè)集資的一個(gè)常見(jiàn)渠道。僅2012年一年，內房股共通過(guò)海外美元債券市場(chǎng)集資達87億美元。相關(guān)人士分析，在投資人眼中，內房債券——尤其是高收益債券乃是絕佳的投資產(chǎn)品。由于發(fā)行人均為上市公司，當中也不乏龍湖、碧桂園等頗受資本市場(chǎng)青睞的房企，超過(guò)5%的收益率的確非常有吸引力。且其中信用水平高、財務(wù)穩健的公司后市表現亦持續向好，如龍湖地產(chǎn)于2012年發(fā)行的7年美金債，二級市場(chǎng)交易價(jià)已升至超過(guò)105元。
樓市升溫帶利好 各家房企發(fā)債忙
2013年以來(lái)，內房企幾乎成為美元債市的最大亮點(diǎn)。
1月17日早間，越秀地產(chǎn)公布公告稱(chēng)，根據20億美元中期票據計劃，公司擬發(fā)行共8.5億美元的票據，一筆為3.5億美元于2018年到期，另一筆為5億美元于2023年到期，分A票和B票發(fā)行，系列A票據將自發(fā)行日期起按年利率3.25厘計息，每半年于期末支付，系列B票據將自發(fā)行日期起按年利率4.5厘計息，每半年于期末支付。
1月16日，富力地產(chǎn)宣布，公司全資附屬公司彩富控股將發(fā)行2020年到期票據，本金總額為4億美元，年利率為8.75%。同日，花樣年發(fā)布公告稱(chēng)，公司發(fā)行2020年到期的2.5億美元票據，票據將按年利率10.75%，自2013年1月22日開(kāi)始計算，每半年期末支付。
在此之前，已有碧桂園、佳兆業(yè)、世茂房地產(chǎn)、合生創(chuàng )展及雅居樂(lè )5家房企先后成功發(fā)債。
令內房股振奮的信號在于，與去年下半年的發(fā)債融資潮相比，此次房企發(fā)債的利率普遍偏低，降幅在2-3厘左右。且認購量同樣較為可觀(guān)，顯示出債市對房企信心的提升，以及對內地樓市的整體樂(lè )觀(guān)情緒。
業(yè)內人士分析認為，隨著(zhù)年度銷(xiāo)售數據的陸續披露，大部分內房企去年銷(xiāo)售向好，資金狀況明顯改善，拿地動(dòng)作的啟動(dòng)也顯示出未來(lái)的發(fā)展潛力較足，是吸引債市關(guān)注的主要因素。
此外，城鎮化概念的提出，被認為是內地樓市的重要利好因素，同樣成為內房企受熱捧的原因。
“借新還舊”暗藏風(fēng)險 投資者注重房企競爭力
對于美元債市來(lái)說(shuō)，內房企的融資熱潮恐怕還將持續。除上述已經(jīng)成功發(fā)債的企業(yè)外，內房企中的合景泰富、寶龍、恒大等企業(yè)近期也相繼宣布，計劃發(fā)行優(yōu)先票據。
此外，若萬(wàn)科B轉H能在近期完成，其在資本市場(chǎng)勢必也將有不小的動(dòng)作。業(yè)內人士普遍認為，今年內房股在海外債券市場(chǎng)的融資額將超過(guò)去年。
值得注意的是，發(fā)債時(shí)的熱捧并不意味著(zhù)其后續表現持續向好。據了解，雅居樂(lè )和合景泰富此次所發(fā)債券為永久資本證券，相對于優(yōu)先級債券，其融資成本明顯偏高。
因此，盡管不少房企強調將優(yōu)化公司財務(wù)結構，保持穩定現金流，但業(yè)內人士普遍認為，高利息的融資勢必會(huì )給企業(yè)的財務(wù)成本帶來(lái)壓力。
更為重要的是，對于此次融資的用途，大部分房企均提及“為現有債務(wù)再融資”一項，即借舊賬還新帳。這也意味著(zhù)，雖然現金流充裕，但公司的負債率仍將持續保持高水平。
債券發(fā)行的利率主要由其評級決定，但其后市表現更多取決于企業(yè)的產(chǎn)品和區域布局結構，以及與之相關(guān)的財務(wù)狀況。
去年10月和11月，方興地產(chǎn)和SOHO中國先后發(fā)行5億美元和10億美元的債券，雖然初期受到市場(chǎng)熱捧，但此后一路下跌，并在11月上旬就跌破面值。這其中，除債券發(fā)行和定價(jià)方面過(guò)于激進(jìn)之外，公司治理結構和戰略調整等才是根本原因。
因此，相較于市場(chǎng)表現波動(dòng)大的企業(yè)，債市更為青睞以龍湖為代表的穩健型房企。據悉，龍湖去年以來(lái)的兩筆融資，不僅成本低于市場(chǎng)平均水平，且迄今為止在債市的表現持續穩定，并有走強之勢。
數據顯示，在優(yōu)先票據的市場(chǎng)上，龍湖地產(chǎn)在2009年發(fā)行的5年期債券的2009至2012年間的正態(tài)分布僅為4.8%，但是其它的債券有的高達16%(一般而言，正態(tài)分布越高投資風(fēng)險越大)。這也意味著(zhù)，龍湖很好地控制了風(fēng)險，使之持續處于市場(chǎng)的低水平。此外也有一些房企在債市低開(kāi)高走的情況，顯示出很好的抗風(fēng)險能力。
“穩定性”成債市首選 馬太效應將顯現
環(huán)球利息低企，使得債券深受投資人追捧。數據顯示，2012年全球新興債券基金的凈流入高達556億美元，遠高于股票基金的凈流入。
其中，由于國內融資渠道有限，海外美元債券市場(chǎng)日趨成為內房企常見(jiàn)的融資渠道。2012年，內房股共通過(guò)海外美元債券市場(chǎng)集資接近90億美元。
今年以來(lái)，內房企補強資金的欲望強烈，加之隨著(zhù)美國QE3的推出，財政懸崖問(wèn)題初現曙光，海外債券市場(chǎng)供需兩旺。今年內房企通過(guò)美元債市的募資規模料將超過(guò)去年。
但與此同時(shí)，低息海外資金的涌入，正在給國內樓市帶來(lái)潛在風(fēng)險。有業(yè)內人士指出，融資成本的降低將使房企在土地市場(chǎng)產(chǎn)生“一擲千金”的沖動(dòng)，容易給國內土地和房屋市場(chǎng)帶來(lái)風(fēng)險，進(jìn)而影響公司的長(cháng)期業(yè)績(jì)。
分析人士認為，與股票相比，債市的流動(dòng)性較低，且隨著(zhù)樓市調控的長(cháng)期化及房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率持續降低，海外資金對國內市場(chǎng)的風(fēng)險感受愈加敏銳。與以往相比，其更為看重二級市場(chǎng)交易的穩定性，而非一味尋求高收益。
在越來(lái)越多的內房股可以發(fā)行超過(guò)5年的固定利率債券的情況下，期限越長(cháng)，債券風(fēng)險將隨公司運營(yíng)不確定性的增大而增加。對于國內樓市而言，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴軍、局部樓市存在的供大于求風(fēng)險等，也可能成為債券市場(chǎng)的潛在隱患。
在市場(chǎng)化程度相對較高的海外債券市場(chǎng)，單一的利空因素可能經(jīng)由市場(chǎng)傳導而層層放大，進(jìn)而影響到企業(yè)債券在二級市場(chǎng)的表現乃至企業(yè)業(yè)績(jì)，使債市出現強者恒強的“馬太效應”。相比之下，企業(yè)各項指標的穩定成為投資者看重的首要因素。
因此，對于內房企而言，海外債券市場(chǎng)雖正處于勃興階段，對企業(yè)發(fā)債資質(zhì)的要求愈加嚴格，但這并不能完全掩蓋其潛在風(fēng)險。投資者需留意債券結構，同時(shí)也應注重對企業(yè)的資金結構、市場(chǎng)布局、二級市場(chǎng)表現等做出深入分析，以規避有可能伴隨國內樓市回暖而誕生的新風(fēng)險。