上周五，深圳市人民政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )，宣布深圳原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請進(jìn)入市場(chǎng)流通。改革紅利迅速傳導至A股市場(chǎng)，昨日，萬(wàn)科A、沙河股份、華聯(lián)控股等一批深圳本地地產(chǎn)股聯(lián)袂走強。一時(shí)間，深圳土改行情將復制溫州金改行情的觀(guān)點(diǎn)甚囂塵上，深圳土改能否帶領(lǐng)大盤(pán)再上臺階成為市場(chǎng)最大關(guān)注點(diǎn)。
    近兩個(gè)交易日，房地產(chǎn)板塊明顯活躍，成為帶動(dòng)大盤(pán)沖關(guān)的主力板塊。在上周五房地產(chǎn)大漲3.23%創(chuàng )出新高之后，本周一繼續高開(kāi)收漲，漲幅0.83%，龍頭股萬(wàn)科A周一復牌后直接漲停，沙河股份再度放量漲停，但其他的主流地產(chǎn)股如招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等收跌。

    資金不斷凈流出

    從房地產(chǎn)板塊近期的資金流向分析，整體表現為凈流出。2013新年伊始的12個(gè)交易日里，房地產(chǎn)板塊累計凈流出資金36.55億元。分日期來(lái)看，僅有3天表現為資金凈流入，其中凈流入最大的一天為上周五，凈流入金額14.90億元。在資金凈流出的交易日里，有兩個(gè)交易日凈流出超出10億元，分別為1月11日凈流出17.92億元，1月16日凈流出13.61億元。本周一表現為凈流出6.59億元。
    從板塊個(gè)股資金流向看，本周一共有49家房地產(chǎn)股表現為資金凈流入，80家表現為凈流出。其中復牌漲停的萬(wàn)科A凈流入1.68億元，沙河股份凈流入0.4億元。從凈流出的個(gè)股分析，共有3只個(gè)股凈流出超過(guò)億元，分別為保利地產(chǎn)凈流出1.92億元、首開(kāi)股份凈流出1.22億元、金地集團凈流出1.03億元。
    聯(lián)系大盤(pán)的資金流動(dòng)來(lái)看，新年12個(gè)交易日里，深滬兩市同樣僅有3個(gè)交易日表現為凈流入，其余均為凈流出。房地產(chǎn)板塊的資金流向與大勢基本相同。表明大盤(pán)在去年12月份連續大漲之后，已經(jīng)具有了一定的調整壓力，而其中的房地產(chǎn)板塊，目前來(lái)看雖然充當了大盤(pán)繼續向上運行的主力板塊之一，但短線(xiàn)的調整壓力也已顯現。

    土改新政關(guān)聯(lián)不大

    上周五，房地產(chǎn)板塊特別是深圳本地的房地產(chǎn)股集體大漲，與18日深圳市政府發(fā)布的所謂“土改新政”不無(wú)關(guān)系，而許多投資甚至認為可能由此引發(fā)一輪所謂的“土改行情”。然而，通過(guò)對該項政策的深入分析，我們認為，“土改新政”對房地產(chǎn)股的促進(jìn)并不如投資者所期盼的那么大，周一許多房地產(chǎn)股的調整也印證這一觀(guān)點(diǎn)。
    這份被稱(chēng)為“土改新政”的文件最新規定，“深圳原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請進(jìn)入市場(chǎng)流通”。根據該規定，原農村集體土地雖可進(jìn)入市場(chǎng)流通，但仍需符合法律法規框架之內的用途管制，即土地用途仍為產(chǎn)業(yè)用途，而不能用于商品房建設之類(lèi)的“變性”的用途。因此，如果說(shuō)新政對房地產(chǎn)上市公司帶來(lái)利好的話(huà)，也是長(cháng)期性的，即產(chǎn)業(yè)發(fā)展后可能增加產(chǎn)業(yè)配套用房。但是，市場(chǎng)往往有朦朧預期的利好，比如政策能否再進(jìn)一步，未來(lái)如果可以使這些新進(jìn)入流通市場(chǎng)的土地改變用途，則可以對本地的房地產(chǎn)上市公司帶來(lái)實(shí)質(zhì)性利好。目前來(lái)看，這種“用途變性”的預期仍然遙遠。因此，土地新政與房地產(chǎn)股關(guān)聯(lián)不大，所謂的“土改行情”難以走遠。

    中線(xiàn)仍有潛力

    本輪行情主線(xiàn)在于價(jià)值投資的重新挖掘，其中尤以銀行股為代表的藍籌板塊表現最為突出。房地產(chǎn)股由于整體業(yè)績(jì)表現優(yōu)秀，同樣成為了價(jià)值再挖掘行情中的一個(gè)主力板塊。截至昨日，申萬(wàn)行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的市盈率為16.58倍，在各行業(yè)市盈率排行中位于第三，僅高于金融服務(wù)的9.26倍和家用電器的14.54倍。而從房地產(chǎn)行業(yè)歷史的市盈率水平來(lái)看，目前仍處于歷史底部區域。
    近期，房地產(chǎn)行業(yè)數據持續走暖、萬(wàn)科B轉H的推出、眾多房地產(chǎn)公司發(fā)布較好的利潤預增年報數據，都成為房地產(chǎn)板塊的走強的驅動(dòng)性機會(huì )。從去年年報預增情況來(lái)看，保利地產(chǎn)預計凈利84.05億元，同比增長(cháng)28.69%；泛海建設凈利潤約7.82億元，同比大增約203.54%；陽(yáng)光城預計凈利5.3億-5.9億元，增幅70%-90%；深振業(yè)A預計凈利6.24億元，增長(cháng)43.82%；世榮兆業(yè)、陽(yáng)光股份、中房地產(chǎn)、中弘股份、榮盛發(fā)展、濱江集團、南國置業(yè)等也均預告了不錯的增幅。雖然也有一些房地產(chǎn)公司出現預減或預虧，但整體上預增占居絕對多數。中線(xiàn)來(lái)看，基于價(jià)值挖掘的行情會(huì )不斷深入，而房地產(chǎn)板塊也將仍有潛力。