去年下半年，伴隨著(zhù)全國樓市的回暖，溫州樓市的銷(xiāo)量也呈現大漲態(tài)勢，但對于2013年的房?jì)r(jià)，溫州地產(chǎn)界并不樂(lè )觀(guān)。
密集上市的新盤(pán)，給溫州樓市帶來(lái)了前所未有的壓力。溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的數據顯示，2013年溫州市區商品房新增供應量將近80萬(wàn)平方米，再加上去年底80多萬(wàn)平方米的庫存，市場(chǎng)供應量高達160萬(wàn)平方米。按過(guò)去幾年溫州年均60萬(wàn)平方米的消化量來(lái)算，僅目前80多萬(wàn)平方米的庫存量就夠賣(mài)一年多。這足以與近期被冠以“鬼城”的常州相抗衡。據報道，常州全部的商品房庫存量需消化20.9個(gè)月。
剛需為主 投資客絕跡
溫州房地產(chǎn)登記中心下午營(yíng)業(yè)的時(shí)間是2點(diǎn)整，但在25日下午1點(diǎn)40分左右，辦事大廳門(mén)口就已聚滿(mǎn)了人。與此同時(shí)，溫州住建委房管局提供的數據顯示，2012年，溫州市區商品房銷(xiāo)售面積為67.88萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積超過(guò)前兩年總和。
對于為何選擇此時(shí)購房？在等待過(guò)戶(hù)的一位購房人對記者表示，“購房主要是因為小孩明年要上學(xué)，身邊好幾個(gè)同事朋友今年購房，也是因為小孩上學(xué)問(wèn)題�！�
在等待的人群中，也有陪同購房人辦理手續的地產(chǎn)中介。來(lái)自21世紀不動(dòng)產(chǎn)和天浩置業(yè)的中介人士稱(chēng)，成交量、庫存量和購房目的，是判斷溫州樓市是否回暖的重要依據。最近溫州樓市成交雖然有所回升，但購房目的以剛需為主，小戶(hù)型自住房、學(xué)區房是去年下半年購房主要集中區。
“剛需為王，以?xún)r(jià)換量，撐起了整個(gè)溫州樓市�！边@是朗兆（溫州）房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司對2012年溫州樓市的特征歸納，該公司是溫州最大的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司。溫州房產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)金聯(lián)鳳表示，“現在的溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資客幾乎絕跡�！�
90平方米是溫州樓市判斷剛需的重要標準。2010年是溫州樓市瘋狂期，數據顯示，2010年，溫州市區二手房成交面積90平方米以下占比為37.4%，90平方米~144平方米占比為45.78%。而2012年前11個(gè)月溫州市區二手房交易數據顯示，90平方米以下占交易總量的51%，90平方米~144平方米占比為31.5%。此外，支撐溫州樓市成交量的幾個(gè)主力樓盤(pán)無(wú)一例外都是主推90平方米的剛需小戶(hù)型，而且在價(jià)格上大打優(yōu)惠牌。
供應量劇增 庫存創(chuàng )新高
雖然開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”的策略收效不錯，但是新盤(pán)的密集上市卻將溫州樓市的庫存推向新高。
數據顯示，截至2012年年底，溫州市區商品住宅庫存達83.67萬(wàn)平方米，共6331套，較2008年樓市低迷時(shí)的庫存量37.53萬(wàn)平方米還多了46萬(wàn)平方米，溫州樓市再現高庫存壓力。
如此高的庫存會(huì )對溫州樓市造成怎樣的壓力？2006年至2011年，溫州市區商品住宅銷(xiāo)售量共計362.05萬(wàn)平方米，年均60萬(wàn)平方米。如果以過(guò)去6年溫州住宅的平均銷(xiāo)售水平為標準，在其他供應增量不變的前提下，當前溫州市區庫存量需要1年多的時(shí)間消化。
實(shí)際上，溫州樓市的庫存壓力遠不止于此。根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)約10個(gè)月的開(kāi)發(fā)周期，2012年出讓的9塊住宅用地，都有可能在2013年形成新的供應量。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的數據顯示，2013年溫州市區商品房新增供應量將會(huì )達到近80萬(wàn)平方米，再加上80多萬(wàn)平方米的庫存，市場(chǎng)供應量將高達160萬(wàn)平方米。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員向洋認為，2013年溫州樓市充滿(mǎn)很多的不確定性，市區樓市的高庫存難以消化。2012年，溫州市區樓市在氛圍較好的情況下，住宅銷(xiāo)售面積也只有67.68萬(wàn)平方米，如今供應量是2012年銷(xiāo)售量的2.4倍，市場(chǎng)壓力之大不言而喻。