在嚴厲的房地產(chǎn)調控政策下，國家統計局最新發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅價(jià)格數據顯示，在2012年12月份，近八成(54個(gè)城市)的新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格，出現環(huán)比上漲；同比上漲的城市也比上月增加15個(gè)，達到40個(gè)。
雖然環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)1.2%，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)2.4%，但部分城市呈現的房?jì)r(jià)上漲動(dòng)能，以及一些城市顯現的調控效果弱化趨勢，對2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控提出了嚴峻挑戰。
在宏觀(guān)經(jīng)濟“穩中求進(jìn)”的目標之下，為2013年經(jīng)濟發(fā)展謀篇布局的中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確了積極推動(dòng)城鎮化建設的戰略方向，盡管會(huì )議同時(shí)強調了繼續堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策不動(dòng)搖的政策基調，但在部分城市已經(jīng)出現的房?jì)r(jià)上漲壓力的背景下，在嚴格的限購限貸政策“韁繩”下暫時(shí)放緩速度的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2013年會(huì )否再度“發(fā)熱”？已然呈現上漲勢頭的房?jì)r(jià)是否會(huì )更加高漲？
盡管相關(guān)部門(mén)以及各地方政府明確限購政策不會(huì )放松，但在房產(chǎn)稅擴大試點(diǎn)面臨不確定因素，一些大城市住房需求持續增長(cháng)，“一刀切”的行政調控手段精準度欠缺、“副作用”逐步暴露等情況下，2013年房地產(chǎn)調控站在了一個(gè)難度更高的新關(guān)口上。
前低、中升、后翹的2012
“從全國整體情況看，量?jì)r(jià)趨穩，是去年樓市最顯著(zhù)的特點(diǎn)。這主要源于一系列調控政策改善了供需結構，房?jì)r(jià)缺乏大幅上漲的動(dòng)力�！遍L(cháng)城證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員告訴記者。
一方面，購房者心態(tài)比較平穩，剛性需求和改善型需求成為市場(chǎng)主力。天津我愛(ài)我家二手房中介的成交數據顯示，2012年11月以來(lái)，80平方米以?xún)鹊闹行?hù)型成交比例占據整體七成以上，顯示剛性需求占據主導。置業(yè)顧問(wèn)告訴本刊記者，“雖然二手房業(yè)主推出房源的意愿很強烈，但成交量卻沒(méi)有大幅上漲。有的購房者來(lái)店里看了十幾次，但始終對價(jià)位不滿(mǎn)意，繼續選擇觀(guān)望�！�
另一方面，開(kāi)發(fā)商紛紛通過(guò)“以?xún)r(jià)換量”的方式回籠資金，市場(chǎng)供給比較充足。記者從包頭一家房地產(chǎn)公司了解到，2012年下半年以來(lái)，位于鄂爾多斯的項目只賣(mài)了4套房，而且是將價(jià)格從每平方米7000多元，降到5300元左右才成交的。公司經(jīng)理說(shuō)，“市場(chǎng)需求跟不上了，優(yōu)惠促銷(xiāo)實(shí)質(zhì)上是開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)預期的一種順應，或者是為了緩解資金壓力下的一種妥協(xié)�！�
“整體看來(lái)，2012年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現‘前低、中升、后翹’的態(tài)勢，這是住宅交易量呈現的趨勢，價(jià)格也是這樣一個(gè)走勢�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所所長(cháng)任興洲表示，“前低”主要是兩年多來(lái)的宏觀(guān)調控和房地產(chǎn)調控累積效應的結果。2012年一季度價(jià)格、交易量都比較低。另外，開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量很普遍，所以?xún)r(jià)格相對比較低。
六七月份以后導致價(jià)格回升的原因中，一方面剛需隨著(zhù)政策的調整開(kāi)始釋放，另一方面，最大的原因是宏觀(guān)經(jīng)濟形勢變化，經(jīng)濟下行趨勢明顯帶來(lái)宏觀(guān)調控的預調和微調，這對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了效應。
“保障房的投入使用也是‘穩’的因素。2012年有550多萬(wàn)套投入使用；2013年600萬(wàn)套開(kāi)工，400萬(wàn)套投入使用。這樣累計下來(lái)，保障房的供應會(huì )增加，對價(jià)格的影響也是正面的�！比闻d洲說(shuō)。
中國房地產(chǎn)數據研究院執行院長(cháng)陳晟認為，雖然市場(chǎng)整體企穩，但存在城市分化的現象。一線(xiàn)城市成交量上升，但供應量不足，房?jì)r(jià)存在反彈的壓力；而二三線(xiàn)城市供應充足，甚至出現一定的供應泡沫，不具備反彈的條件。
銀河證券董事總經(jīng)理左小蕾分析認為，房?jì)r(jià)相對穩定，主要得益于調控政策。未來(lái)，房地產(chǎn)調控應繼續打擊投機，不能讓房地產(chǎn)價(jià)格反彈，政策應引導資金等資源回歸實(shí)體經(jīng)濟，促使企業(yè)以技術(shù)創(chuàng )新贏(yíng)得市場(chǎng)，加快經(jīng)濟轉型。
調控政策長(cháng)期效用呈現遞減
在房?jì)r(jià)整體平穩的背后，記者采訪(fǎng)發(fā)現，部分標桿地區的房?jì)r(jià)呈現連續微漲趨勢，上漲動(dòng)能主要來(lái)自以下四個(gè)方面。
一是投資需求依然旺盛。
位于北京市朝陽(yáng)區的某項目，2012年10月份開(kāi)盤(pán)的住宅，均價(jià)達到每平方米2萬(wàn)元，已經(jīng)銷(xiāo)售一空。銷(xiāo)售人員告訴記者，即將開(kāi)盤(pán)的售價(jià)，每平方米將上漲50～100元不等。北京中原地產(chǎn)研究部總監張大偉分析，在土地價(jià)格及溢價(jià)率都明顯上漲的情況下，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)也會(huì )水漲船高。展望未來(lái)一段時(shí)間，房?jì)r(jià)已經(jīng)形成繼續微漲的趨勢。
業(yè)內人士分析，回顧過(guò)去十年，投資房產(chǎn)基本上穩賺不賠，因此，百姓還是將房地產(chǎn)作為抵御通脹壓力的最好手段。只要通脹預期存在，這一趨勢就難以改變。
二是調控邊際效用呈現遞減趨勢。
以南京房?jì)r(jià)變化為例，2012年9月份，房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅達到0.694%，10月又環(huán)比上漲0.2%，11月環(huán)比上漲0.3%，該地區房?jì)r(jià)已連續上漲9個(gè)月。記者在長(cháng)三角地區采訪(fǎng)發(fā)現，隨著(zhù)調控政策的延續，限購限貸在執行中打折的現象屢見(jiàn)不鮮。不少房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員表示，“只要你想買(mǎi)，花1萬(wàn)～3萬(wàn)元，就能繞過(guò)限購令”；一些銀行人士介紹，通過(guò)個(gè)人信用貸款，也能買(mǎi)房，只是利息高一些；而通過(guò)辦離婚證的方式，將家庭二套房“變?yōu)椤笔滋追�，獲得優(yōu)惠貸款，更是業(yè)內公開(kāi)的秘密。
三是房?jì)r(jià)上漲預期持續存在。
內蒙古社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所所長(cháng)于光軍認為，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在政策、市場(chǎng)博弈的關(guān)鍵階段，不少人都認為如果宏觀(guān)經(jīng)濟不樂(lè )觀(guān)，中央政府可能會(huì )放松調控政策。
銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家潘向東認為，調控時(shí)間越長(cháng)，市場(chǎng)對房?jì)r(jià)上漲的預期越強烈，因為市場(chǎng)基礎并未發(fā)生根本的改變。此外，限購政策已經(jīng)實(shí)施一年多，很多小開(kāi)發(fā)商受到?jīng)_擊，選擇打折銷(xiāo)售甚至退出。未來(lái)的房屋供給存在短缺風(fēng)險，加強了市場(chǎng)對房?jì)r(jià)上漲的預期。
四是國外量化寬松政策的影響。
任興洲表示，美國、日本等多個(gè)發(fā)達經(jīng)濟體同時(shí)出臺量化寬松政策，全球差不多有10萬(wàn)億美元的流動(dòng)性投入到世界的金融池子里，這會(huì )直接和間接地影響中國的流動(dòng)性。中國的人民幣匯率和中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的獲利能力，會(huì )使得熱錢(qián)更多往這里涌入，有可能對中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成沖擊。
在上述因素的作用下，房?jì)r(jià)上漲動(dòng)能有進(jìn)一步傳導的趨勢。業(yè)內普遍認為，標桿地區的房?jì)r(jià)，具有市場(chǎng)風(fēng)向標的作用。一旦形成房?jì)r(jià)上漲的心理預期，很快將向其他地區蔓延，房?jì)r(jià)整體上漲難以避免。搜房網(wǎng)發(fā)布的監測信息稱(chēng)，天津2012年11月打折優(yōu)惠樓盤(pán)數量為309個(gè)，環(huán)比10月份少了33個(gè)，這表明一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始轉變銷(xiāo)售策略，不再以?xún)r(jià)換量，或許是即將漲價(jià)的信號。
“精確制導”完善樓市調控體系
接受本刊記者采訪(fǎng)的多位專(zhuān)家以及市場(chǎng)研究人士認為，從目前政策層面傳遞的信息看，2013年以抑制投機投資性需求、保障基本供給的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控方向不會(huì )改變，鑒于一些城市已經(jīng)出現的調控政策長(cháng)期效用遞減趨勢，建議從目標、手段和預期三個(gè)方面增加調控精準度。完善樓市調控體系，促使在積極推動(dòng)城鎮化建設戰略目標下，形成合理消費預期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展。
一是調控目標更加精準。樓市調控的目的是打擊炒房行為，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更多地回歸居住屬性。因此，建議盡快在全國范圍推進(jìn)房產(chǎn)稅，應該讓擁有房產(chǎn)越多的家庭，承擔的稅收越高。
有專(zhuān)家分析，房產(chǎn)稅改革是大勢所趨，土地財政糾偏、現有房地產(chǎn)稅費制度改革、建立正確的激勵制度，都需要房產(chǎn)稅。雖然從短期看，房地產(chǎn)稅將減少地方土地收入，但從長(cháng)期看，普遍征收的房地產(chǎn)稅使地方政府擁有固定的、不隨房地產(chǎn)市場(chǎng)周期大起大落的穩定收入。
二是調控手段更加精準。市場(chǎng)普遍反映，限購限貸等行政調控手段，對抑制投機需求起到了很好的威懾作用，但也誤傷了一部分改善型需求。建議推出手段更為靈活、精準的市場(chǎng)化調控手段。
業(yè)內呼吁，房屋交易過(guò)程中，政府可根據房屋持有年限，區分自住需求和投機行為。對房屋交易越頻繁的個(gè)體，收取的稅費越高。還有學(xué)者表示，應加強對房屋交易過(guò)程中的增值收益征稅。同時(shí)，通過(guò)個(gè)人所得稅抵免等方式，降低剛性需求的稅收負擔。
三是調控預期更加精準。當前房地產(chǎn)仍然具有較強的投資屬性，受市場(chǎng)預期的影響非常大。尤其是在通脹壓力背景下，必須盡快改變房?jì)r(jià)長(cháng)期上漲的心理預期，建議出臺調控的中長(cháng)期規劃，明確實(shí)施效果的時(shí)間表。
于光軍建議，頂住壓力，穩定并完善現有的調控政策，給地方政府、開(kāi)發(fā)商和購房者穩定、明確的調控信號。優(yōu)化開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)結構和銷(xiāo)售行為，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著(zhù)陸�！耙坏┬纬烧叻潘傻念A期，房地產(chǎn)泡沫會(huì )再度膨脹，不僅影響經(jīng)濟結構調整的大局，未來(lái)的局面也將更難收拾�！�