上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布年度專(zhuān)題報告《2012-2013年度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報告》。報告分為上下篇，上篇回顧了2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢，下篇展望2013年市場(chǎng)走向，對市場(chǎng)重要指標進(jìn)行走勢預測。
    報告認為，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢為“探底、觸底和復蘇”。自6月開(kāi)始市場(chǎng)出現回暖跡象，之后市場(chǎng)不斷向好發(fā)展。土地購置面積、房屋新開(kāi)工面積在絕對值負增長(cháng)的情況下降幅收窄，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋的施工面積、竣工面積增幅趨緩但仍保持一定增長(cháng)，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額穩定上升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩符合國家經(jīng)濟轉型發(fā)展的要求且與國家GDP增速放緩相一致。商品房銷(xiāo)售面積突破11億平方米、商品房銷(xiāo)售金額突破6萬(wàn)億元，創(chuàng )出了歷史新高。
    2013年全年走勢將“震蕩上行、有驚無(wú)險”。在中央堅持對房地產(chǎn)調控政策不放松的形勢下，預計2013年上半年將延續2012年下半年的形勢，國房景氣指數、開(kāi)發(fā)投資、樓市成交量、房?jì)r(jià)指數等將繼續穩步回升，不排除年中出現政策加碼的可能。

    開(kāi)發(fā)投資將增長(cháng)兩成

    首先，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積預計全年增長(cháng)10%左右。2013年土地市場(chǎng)將延續2012年四季度以來(lái)的熱度，土地成交量全年增幅預計在10%左右。主要原因有三：一是商品房市場(chǎng)回暖使得開(kāi)發(fā)商對后市預期的悲觀(guān)情緒將有所改觀(guān)，加之市場(chǎng)交易的活躍使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售回款有所上升，資金鏈好轉，拿地熱情將增加；二是2012年全年處于19.5%的負增長(cháng)，基數低；三是國土部近期講話(huà)中強調加大土地供應，未來(lái)供應計劃會(huì )有所增加。
    其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資預計全年增長(cháng)22%左右。隨著(zhù)行業(yè)大環(huán)境的持續改善，2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速基本企穩，預計2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資全年增幅22%左右。主要原因有二：一是2011年和2012年1700萬(wàn)套保障房的結轉效應仍然存在，加之2013年新開(kāi)工600萬(wàn)套，將使2013年保障房投資維持一個(gè)較高的水平；二是房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境的持續好轉將提升企業(yè)信心，增大商品房投資。
    其三，新開(kāi)工面積預計全年增長(cháng)12%左右。2013年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積增幅將明顯回升，預計全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對后市預期好轉，資金問(wèn)題的進(jìn)一步改善使得部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將維持一定規模的開(kāi)工量；二是2013年保障房建設目標為600萬(wàn)套，開(kāi)工量仍然較大；三是2012年新開(kāi)工面積負增長(cháng)7.3%，基數較低。

    成交量將高于去年

    2013年隨著(zhù)行業(yè)內外部環(huán)境的持續趨暖，如若行業(yè)政策環(huán)境不出現惡化，商品房成交量同比增速高于2012年基本應無(wú)懸念，預計增幅在15%左右。主要原因有四：一是國家支持首套置業(yè)和合理自住性需求的政策仍然延續；二是信貸環(huán)境進(jìn)一步好轉；三是剛性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；四是大量的可售性保障房將在2013年集中入市。

    商品房成交均價(jià)增8%

    首先，土地平均購置價(jià)格預計全年增長(cháng)15%左右。2012年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地平均購置價(jià)格（土地成交價(jià)款/土地購置面積）同比上升3.5%，增幅回升5.8個(gè)百分點(diǎn)。2013年土地市場(chǎng)整體環(huán)境預計將好于2012年，但供應量整體還是偏少的，土地成本將有顯著(zhù)攀升，預計2012年土地成交均價(jià)同比漲幅將進(jìn)一步擴大，全年漲幅將在15%左右。
    其二，商品房成交均價(jià)預計全年增長(cháng)8%左右。預計2013年全國商品房成交均價(jià)將繼續穩步回升，全年增幅在8%左右。主要原因有二：一是一二線(xiàn)城市的補漲。由于近兩年一二線(xiàn)中心城市受樓市調控的影響較大，房?jì)r(jià)漲幅有所壓制，一旦市場(chǎng)回暖，將有可能出現強烈的補漲效應，近兩個(gè)月一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的加速上漲對此已有所體現；二是三四線(xiàn)城市價(jià)格整體穩步向上。由于三四線(xiàn)城市本身正處于向上發(fā)展的大方向中，在整體樓市環(huán)境趨好的條件下，部分熱點(diǎn)城市漲幅有可能擴大，但大部分三四線(xiàn)城市由于供大于求的情況仍然比較顯著(zhù)，房?jì)r(jià)上漲空間不大。
    其三，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數同比預計增長(cháng)3%左右。預計2013年70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)指數同比將保持穩步上漲的態(tài)勢，特別是2013年上半年將實(shí)現房?jì)r(jià)同比正增長(cháng)。即便是在政策可能加碼的前提下，房?jì)r(jià)上漲的趨勢仍將慣性延續，預計到2013年12月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)漲幅同比增幅在3%左右。