滬試水合作建房 或成炒房新途徑
最高優(yōu)惠20%
2013-02-04   作者:楊羚強  來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞
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  在上海首次試水的合作建房項目超出了很多人的想象。據悉,合作建房機構僅僅10天就支付了超過(guò)1/3的前期土地款,余下的部分預計在3月份前就將付清。
  2月2日,上海合筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)合筑房產(chǎn))總經(jīng)理錢(qián)生輝透露,首次合作建房所開(kāi)發(fā)的住宅,并不是人們想象的全部都是90平方米以?xún)鹊男?hù)型公寓,面積120平方米~130平方米的6層疊加別墅將占地塊住宅建筑面積的70%,只有剩余下30%會(huì )用于開(kāi)發(fā)90平方米以下的中小戶(hù)型。
  此外,合作建房售價(jià)也并不如外界所想象的那么低。錢(qián)生輝明確,此前宣布的6000元~8000元/平方米的成本價(jià)格僅針對股東。第二輪購房者所能享有的價(jià)格有多少優(yōu)惠還是一個(gè)未知數。同時(shí),有業(yè)內人士擔心此種合作建房模式,很可能給炒房者帶來(lái)新的炒房機會(huì )。

  股東價(jià)格僅周邊市價(jià)一半

  據公開(kāi)資料,合筑房產(chǎn)所取得的臨港新城A1-3-1地塊容積率達到2。按照業(yè)內的觀(guān)點(diǎn),類(lèi)似的地塊一般只能建成高層公寓,很難大面積建別墅。但2月2日,合筑房產(chǎn)總經(jīng)理錢(qián)生輝卻向對外透露,該項目的70%將建別墅。
  但是,按照這一地塊的容積率,上述別墅開(kāi)發(fā)計劃似乎并不太可能實(shí)現。對此,錢(qián)生輝解釋說(shuō),他所開(kāi)發(fā)的是6層疊加別墅,戶(hù)型面積在120平方米~130平方米,以這一地塊的容積率,建成疊加別墅的難度并不大。
  顯然,錢(qián)生輝所說(shuō)的“別墅”和很多人想象的“別墅”并不一致。但即使是他所說(shuō)的“別墅”,周邊項目的售價(jià)也不便宜。以離上述項目2.5公里遠的滴水湖馨園為例,總樓層5樓的120平方米公寓網(wǎng)上參考價(jià)在11900元~15000多元/平方米,成交均價(jià)為13599元/平方米。合作建房的股東購買(mǎi)價(jià)要比周邊便宜近一半。
  但對于第二輪的購房者來(lái)說(shuō),是否能享受如此多的優(yōu)惠卻是未知數。根據錢(qián)生輝的介紹,合作建房售價(jià)能比周邊便宜很多,主要是因為合作建房開(kāi)發(fā)速度更快,從拿地到建成只需要一年半時(shí)間,同時(shí)還省去了向銀行、信托機構融資的成本。不過(guò)此前,上海房地產(chǎn)民間借貸一般開(kāi)出的融資收益條件是年化收益率不得低于15%。如果按照這一融資成本,上述合作建房項目最終的優(yōu)惠率也許在10%~20%間。

  合作建房成為炒房新途徑?

  根據錢(qián)生輝的介紹,上海首宗合作建房項目中多數的購房者是自住需求的購房者。但有業(yè)內人士表示,這一模式其實(shí)也給炒房客者帶來(lái)新的途徑。
  上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監宋會(huì )雍表示,合作建房的股東要成為房屋的產(chǎn)權人,必須要接受房地產(chǎn)交易中心嚴格的審核,不管購房者是不是房地產(chǎn)公司股東,只要不符合購房條件,就不可能獲得購買(mǎi)資格。
  但按照合筑房產(chǎn)的建房模式,如果炒房客成立或入股合作建房的公司,房屋獲得預售許可后,炒房客就可以通過(guò)公司出售房產(chǎn),賺取利潤,從而繞開(kāi)限購。
  對此,錢(qián)生輝并不諱言合作建房的模式,確實(shí)可能讓部分原來(lái)的炒房者通過(guò)合作建房來(lái)炒房。但他認為,這是把此前“誤入歧途”的炒房資金引上正道。因為,此前炒房客只能通過(guò)炒房,加價(jià)銷(xiāo)售來(lái)獲取利潤。而他們如今可以通過(guò)合作建房,變身為“開(kāi)發(fā)商”,通過(guò)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售房屋,來(lái)賺取收益。這樣既對他們自己有利,也符合調控的方向。

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