一套房屋是否會(huì )被認定為兩套？
這樣的擔心在8哩島（又名榆韻華都家園）的很多業(yè)主心中普遍存在。
1月底，這個(gè)位于北京市通州區的樓盤(pán)東區開(kāi)始收房，然而購買(mǎi)了該樓盤(pán)大戶(hù)型的業(yè)主卻在為自己所購房屋的權屬問(wèn)題頭疼不已。
“買(mǎi)房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商告訴我，一套房需要簽兩個(gè)合同，當時(shí)并不懂。但按照北京市現在的政策，我將會(huì )被認定為有兩套房�！痹谠摌潜P(pán)購買(mǎi)了一套160多平方米房屋的趙女士告訴中國青年報記者，如果北京限購政策不變，自己今后再買(mǎi)房或者換房，都將會(huì )遇到無(wú)法逾越的障礙。
這是一個(gè)奇怪的困局，而這個(gè)困局不僅在8哩島出現，在北京等多個(gè)城市的多個(gè)樓盤(pán)都存在。
一套房屋簽兩個(gè)合同
沿著(zhù)北京的朝陽(yáng)北路一直向東，在與溫榆河交匯處，會(huì )看到一個(gè)名為8哩島的房地產(chǎn)項目。1月的最后一天，這個(gè)樓盤(pán)近100名業(yè)主聚集在售樓處，要求開(kāi)發(fā)商就房屋權屬、延期交房等問(wèn)題做出答復。
當天的談判沒(méi)有任何結果，與業(yè)主們面對面的開(kāi)發(fā)商代表說(shuō)的最多的話(huà)就是：不清楚。不了解。
類(lèi)似的談判在業(yè)主們購買(mǎi)了這個(gè)樓盤(pán)的房子之后發(fā)生過(guò)不止一次。這是業(yè)主們買(mǎi)房前怎么都沒(méi)有想到的。
北京市住房和城鄉建設委員會(huì )的公開(kāi)資料顯示，8哩島最早的預售許可證于2009年5月24日發(fā)出，正是在那個(gè)時(shí)候，這個(gè)項目開(kāi)始了銷(xiāo)售。
趙女士原本有一套房，但為了更好地照顧自己90多歲的母親，她決定在這個(gè)項目買(mǎi)一套大戶(hù)型。
看了樣板間，談好了價(jià)格，選好房子，要簽合同的時(shí)候，趙女士卻發(fā)現，開(kāi)發(fā)商遞過(guò)來(lái)的合同卻是兩份。
“開(kāi)發(fā)商說(shuō)，就是一套房子，但為了符合政策，要分成兩套來(lái)簽合同�！壁w女士告訴記者，按照開(kāi)發(fā)商當時(shí)的說(shuō)法，把一套房子分成兩套來(lái)簽合同，還可以少交一些契稅。
趙女士當時(shí)對此并沒(méi)有太在意，而且也沒(méi)有選擇，如果不這樣做，就無(wú)法購買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)的大戶(hù)型。
于是，在購房合同上，這套大戶(hù)型被拆成了兩套各80多平方米的小戶(hù)型，獲得兩個(gè)門(mén)牌編號，而實(shí)際上，趙女士所購買(mǎi)的單元，一層只有兩戶(hù)，都是大戶(hù)型。也就是說(shuō)，實(shí)際上，一層只有兩套房，但在合同上，卻顯示為四套房。
在購房合同中，開(kāi)發(fā)商列出了這樣一條：該兩套房屋結構相連，乙方（購房人）為更方便、充分、合理地使用該兩套房屋，乙方特委托甲方（開(kāi)發(fā)商）對該兩套房屋進(jìn)行相關(guān)的改造。
在購房合同的附件中，有三張戶(hù)型圖，其中兩張戶(hù)型圖是合同中所列明的兩套小戶(hù)型各自的戶(hù)型圖，第三張則是前兩張戶(hù)型圖拼起來(lái)之后的大戶(hù)型的戶(hù)型圖。
當時(shí)，所有在該項目購買(mǎi)大戶(hù)型的購房人都遇到了這樣的問(wèn)題�！伴_(kāi)發(fā)商當時(shí)說(shuō)因為國家對大戶(hù)型有限制，所以一套房?jì)煞勘�，還說(shuō)能省契稅�！币晃粯I(yè)主說(shuō)。
當時(shí)，這些業(yè)主并沒(méi)有意識到這樣的做法會(huì )在幾年后帶來(lái)巨大的麻煩，而是覺(jué)得兩個(gè)房本就兩個(gè)房本，反正就是一套房。
2011年12月，趙女士所購的大戶(hù)型交房，她告訴本報記者，交房時(shí)就是一套大房子，并不是合同上所說(shuō)的兩套小戶(hù)型。
然而，正是在2011年2月15日，北京市出臺樓市調控的“京十五條”，對在北京購房進(jìn)行了限制，已經(jīng)擁有1套住房的北京市戶(hù)籍家庭將只能再購買(mǎi)一套住房，擁有兩套住房的家庭將不能再購買(mǎi)住房。
這樣一來(lái)，這個(gè)樓盤(pán)大戶(hù)型的業(yè)主將無(wú)一例外地被限制購房。其中一位業(yè)主王小姐，2009年在該樓盤(pán)購買(mǎi)了兩套大戶(hù)型，按照合同，她名下將顯示為4套住房。
對趙女士來(lái)說(shuō)，影響的不僅僅是自己，還有自己的女兒。當時(shí)為了貸款方便，趙女士選擇了與女兒共有這套大戶(hù)型，這樣一來(lái)，在北京市住房和城鄉建設委員會(huì )的信息系統中，自己女兒名下將顯示為2套住房。女兒也將面臨無(wú)法再購房的尷尬。
從2009年購房至今，購買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)大戶(hù)型的業(yè)主沒(méi)有人被要求繳納契稅，也沒(méi)有人拿到房產(chǎn)證。
為了規避政策限制？
8哩島項目的開(kāi)發(fā)商是北京太和保興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，在得知記者采訪(fǎng)了部分業(yè)主之后，該項目一位姓劉的女士致電記者，希望不要對此事進(jìn)行報道。
這位劉女士告訴中國青年報記者，到目前為止，確實(shí)還沒(méi)有業(yè)主拿到房產(chǎn)證，自己對一房?jì)杀镜膯?wèn)題也不是很清楚，但希望記者不要對這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行報道，否則會(huì )對開(kāi)發(fā)商很不利。
“這些業(yè)主當時(shí)買(mǎi)房的時(shí)候難道不知道嗎？”劉女士這樣反問(wèn)記者。
對一房?jì)杀镜膯?wèn)題，劉女士表示，項目的管理層都已經(jīng)放假，春節前無(wú)法對此作出正式的解釋?zhuān)汗澓髸?huì )邀請北京市住建委的相關(guān)人士和公司高管對記者作出說(shuō)明。
在8哩島的業(yè)主們看來(lái)，買(mǎi)房時(shí)確實(shí)被告知是一套房?jì)蓚�(gè)房本，但當時(shí)并沒(méi)有限購政策，而現在北京已經(jīng)限購，“一套房?jì)蓚�(gè)房本”給自己造成了本不該有的損失。
業(yè)主們?yōu)榇艘褦荡闻c開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，但沒(méi)有得到答復。這些業(yè)主擔心的是，自己購買(mǎi)的住房是否能拿到合法的房產(chǎn)證？業(yè)主們不明白，究竟是什么讓開(kāi)發(fā)商當時(shí)選擇了一套住房?jì)蓚�(gè)合同的銷(xiāo)售方式。
“按照國家調控的要求，要是一個(gè)項目中90平方米以下的住房不能達到整個(gè)項目的70%以上，就無(wú)法在建委立項�！北本┮患掖笮头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的管理人員告訴記者，但市場(chǎng)的實(shí)際情況是，對大戶(hù)型有大量的需求，怎么辦呢？很多開(kāi)發(fā)商就選擇了暗度陳倉的做法。8哩島項目出現的一房?jì)杀镜膯?wèn)題很可能就是因為要規避這個(gè)政策。
這個(gè)政策指的是“7090”政策。
2006年5月，國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門(mén)《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》。這個(gè)意見(jiàn)中提到，“十一五”時(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上。
這個(gè)政策的出臺，讓很多大戶(hù)型的住宅項目陷入困境。如何應對呢？上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的管理人員告訴記者，一些開(kāi)發(fā)商選擇在項目立項時(shí)做成小戶(hù)型，按照小戶(hù)型到建委進(jìn)行立項，但在建設的時(shí)候則按照大戶(hù)型進(jìn)行建設。于是就出現了一套房要簽兩個(gè)合同的銷(xiāo)售方式，而按照住房和城鄉建設部門(mén)的住房交易登記備案制度，這樣銷(xiāo)售的住房就有兩個(gè)房產(chǎn)證。
“如果沒(méi)有限購政策，這樣做也沒(méi)什么影響，但2009年的時(shí)候誰(shuí)能想到政府部門(mén)會(huì )出臺一個(gè)限購的政策？“7090”政策對購房人的影響是在限購之后才凸現出來(lái)的。業(yè)主確實(shí)是受害者�！鄙鲜龇康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的管理人員告訴記者，“7090”政策后來(lái)不了了之，但已經(jīng)有業(yè)主為此付出了代價(jià)。
王先生也是在2009年購買(mǎi)了一套8哩島的大戶(hù)型，當時(shí)是為了給兒子結婚騰房子。
“我并不是炒房，住房也不寬裕，但限購政策出來(lái)之后，8哩島的這套房子就成了大麻煩�！蓖跸壬f(shuō)，如果將來(lái)自己要換房子，就必須把8哩島這套房子賣(mài)掉，但在限購政策下，誰(shuí)會(huì )去買(mǎi)一套擁有兩個(gè)房產(chǎn)證、在建設部門(mén)備案為兩套房的房子？
王先生擔心，開(kāi)發(fā)商可能連房產(chǎn)證都辦不下來(lái)，如果是這樣，自己的房子連基本的法律保護都沒(méi)有。
政策的影響不僅在房產(chǎn)證上，還出現在貸款上。
2009年11月，在8哩島項目還沒(méi)有封頂的時(shí)候，一些貸款購房的業(yè)主接到了為該項目提供住房貸款服務(wù)的興業(yè)銀行世紀壇支行的電話(huà)。這家銀行告訴業(yè)主，如果那個(gè)時(shí)候開(kāi)始還貸，利率可以打折，如果等到項目封頂再還貸，利率就高了。
而按照人民銀行121號文件的規定，項目封頂才可以發(fā)放貸款。一些業(yè)主同意了這個(gè)方案，提前還貸。還有一些業(yè)主拒絕了方案，結果在項目封頂之后由于房地產(chǎn)調控政策的變化無(wú)法獲得貸款。
記者為此與上述銀行取得聯(lián)系，但對方表示無(wú)法對這個(gè)問(wèn)題做出回復。
相關(guān)部門(mén)該承擔怎樣的責任
在8哩島，除了一房?jì)杀�，還有別的問(wèn)題困擾著(zhù)業(yè)主。
按照合同約定，原本應該是2010年9月交房，然而，最早的一批業(yè)主是2011年12月才收的房，合同約定的延期交房違約金是房款的萬(wàn)分之一。部分業(yè)主為此訴諸法庭，結果卻是：如果走訴訟程序，只能按照房款的萬(wàn)分之零點(diǎn)五進(jìn)行判決，如果同意調解，則按照萬(wàn)分之零點(diǎn)六五進(jìn)行賠償。
業(yè)主們不能理解，明明是合同約定的違約條款，為什么不能得到法院的支持？也不能理解，8哩島這個(gè)項目一套住房?jì)蓚�(gè)合同銷(xiāo)售，是如何通過(guò)相關(guān)部門(mén)的層層監管的。
正常情況下，一個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)至少要經(jīng)過(guò)規劃許可、施工許可、預售許可、竣工驗收這些重要環(huán)節。在8哩島項目，這些文件件件齊全。
“開(kāi)發(fā)商為了規避政策限制，把一套房變成兩套房來(lái)銷(xiāo)售，立項可以騙過(guò)政府，但還有竣工驗收環(huán)節，這是怎么通過(guò)的？”
中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜說(shuō)，難道驗收人員看不出是一套房還是兩套房嗎？到底是開(kāi)發(fā)商騙了政府，還是政府對此睜一只眼閉一只眼？
在汪利娜看來(lái)，行政的過(guò)多干預會(huì )造成很多意想不到的后果。當時(shí)政府推行“7090”政策，本意是解決小戶(hù)型少的問(wèn)題，但采用了行政強制的方法，忽視了市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)上也產(chǎn)生了種種變通措施，最終受損的還是購房人。
記者就該問(wèn)題向通州區住房和城鄉建設委員會(huì )發(fā)去采訪(fǎng)提綱，截至發(fā)稿前，尚未得到回復。
不僅是8哩島，在北京的其他樓盤(pán)，也存在這樣的問(wèn)題，2012年，平谷區一個(gè)樓盤(pán)就因為這個(gè)問(wèn)題爆發(fā)了業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的矛盾。在深圳、南昌等一些城市，也有類(lèi)似的情況出現。很多開(kāi)發(fā)商的方法很簡(jiǎn)單，用小戶(hù)型通過(guò)立項，竣工驗收的時(shí)候，用一堵“活墻”來(lái)應付，驗收之后就把這堵活墻拆掉，兩套房還原成一套。有的開(kāi)發(fā)商甚至連這堵活墻都懶得砌，依然可以驗收通過(guò)。
在中國人民大學(xué)商法研究所所長(cháng)、中國消費者協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)劉俊�？磥�(lái)，出現一房?jì)杀镜膯?wèn)題暴露了政府相關(guān)部門(mén)把關(guān)不嚴、對開(kāi)發(fā)商監督不到位的問(wèn)題，不論開(kāi)發(fā)商是什么動(dòng)機造成現在的狀況，都不能以犧牲購房人的利益收尾。
“房本問(wèn)題應該由房管部門(mén)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，實(shí)事求是解決，買(mǎi)了幾套就是幾套，去實(shí)地調查一下就清楚了，不能一套房給兩個(gè)房本，房管部門(mén)要本著(zhù)實(shí)事求是的原則在系統里進(jìn)行調整�！眲⒖『Ｕf(shuō)。