開(kāi)發(fā)商為規避調控政策暗度陳倉
北京百名業(yè)主一房?jì)杀?
2013-02-05   作者:  來(lái)源:中國青年報
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  一套房屋是否會(huì )被認定為兩套?
  這樣的擔心在8哩島(又名榆韻華都家園)的很多業(yè)主心中普遍存在。
  1月底,這個(gè)位于北京市通州區的樓盤(pán)東區開(kāi)始收房,然而購買(mǎi)了該樓盤(pán)大戶(hù)型的業(yè)主卻在為自己所購房屋的權屬問(wèn)題頭疼不已。
  “買(mǎi)房的時(shí)候,開(kāi)發(fā)商告訴我,一套房需要簽兩個(gè)合同,當時(shí)并不懂。但按照北京市現在的政策,我將會(huì )被認定為有兩套房!痹谠摌潜P(pán)購買(mǎi)了一套160多平方米房屋的趙女士告訴中國青年報記者,如果北京限購政策不變,自己今后再買(mǎi)房或者換房,都將會(huì )遇到無(wú)法逾越的障礙。
  這是一個(gè)奇怪的困局,而這個(gè)困局不僅在8哩島出現,在北京等多個(gè)城市的多個(gè)樓盤(pán)都存在。

  一套房屋簽兩個(gè)合同

  沿著(zhù)北京的朝陽(yáng)北路一直向東,在與溫榆河交匯處,會(huì )看到一個(gè)名為8哩島的房地產(chǎn)項目。1月的最后一天,這個(gè)樓盤(pán)近100名業(yè)主聚集在售樓處,要求開(kāi)發(fā)商就房屋權屬、延期交房等問(wèn)題做出答復。
  當天的談判沒(méi)有任何結果,與業(yè)主們面對面的開(kāi)發(fā)商代表說(shuō)的最多的話(huà)就是:不清楚。不了解。
  類(lèi)似的談判在業(yè)主們購買(mǎi)了這個(gè)樓盤(pán)的房子之后發(fā)生過(guò)不止一次。這是業(yè)主們買(mǎi)房前怎么都沒(méi)有想到的。
  北京市住房和城鄉建設委員會(huì )的公開(kāi)資料顯示,8哩島最早的預售許可證于2009年5月24日發(fā)出,正是在那個(gè)時(shí)候,這個(gè)項目開(kāi)始了銷(xiāo)售。
  趙女士原本有一套房,但為了更好地照顧自己90多歲的母親,她決定在這個(gè)項目買(mǎi)一套大戶(hù)型。
  看了樣板間,談好了價(jià)格,選好房子,要簽合同的時(shí)候,趙女士卻發(fā)現,開(kāi)發(fā)商遞過(guò)來(lái)的合同卻是兩份。
  “開(kāi)發(fā)商說(shuō),就是一套房子,但為了符合政策,要分成兩套來(lái)簽合同!壁w女士告訴記者,按照開(kāi)發(fā)商當時(shí)的說(shuō)法,把一套房子分成兩套來(lái)簽合同,還可以少交一些契稅。
  趙女士當時(shí)對此并沒(méi)有太在意,而且也沒(méi)有選擇,如果不這樣做,就無(wú)法購買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)的大戶(hù)型。
  于是,在購房合同上,這套大戶(hù)型被拆成了兩套各80多平方米的小戶(hù)型,獲得兩個(gè)門(mén)牌編號,而實(shí)際上,趙女士所購買(mǎi)的單元,一層只有兩戶(hù),都是大戶(hù)型。也就是說(shuō),實(shí)際上,一層只有兩套房,但在合同上,卻顯示為四套房。
  在購房合同中,開(kāi)發(fā)商列出了這樣一條:該兩套房屋結構相連,乙方(購房人)為更方便、充分、合理地使用該兩套房屋,乙方特委托甲方(開(kāi)發(fā)商)對該兩套房屋進(jìn)行相關(guān)的改造。
  在購房合同的附件中,有三張戶(hù)型圖,其中兩張戶(hù)型圖是合同中所列明的兩套小戶(hù)型各自的戶(hù)型圖,第三張則是前兩張戶(hù)型圖拼起來(lái)之后的大戶(hù)型的戶(hù)型圖。
  當時(shí),所有在該項目購買(mǎi)大戶(hù)型的購房人都遇到了這樣的問(wèn)題!伴_(kāi)發(fā)商當時(shí)說(shuō)因為國家對大戶(hù)型有限制,所以一套房?jì)煞勘,還說(shuō)能省契稅!币晃粯I(yè)主說(shuō)。
  當時(shí),這些業(yè)主并沒(méi)有意識到這樣的做法會(huì )在幾年后帶來(lái)巨大的麻煩,而是覺(jué)得兩個(gè)房本就兩個(gè)房本,反正就是一套房。
  2011年12月,趙女士所購的大戶(hù)型交房,她告訴本報記者,交房時(shí)就是一套大房子,并不是合同上所說(shuō)的兩套小戶(hù)型。
  然而,正是在2011年2月15日,北京市出臺樓市調控的“京十五條”,對在北京購房進(jìn)行了限制,已經(jīng)擁有1套住房的北京市戶(hù)籍家庭將只能再購買(mǎi)一套住房,擁有兩套住房的家庭將不能再購買(mǎi)住房。
  這樣一來(lái),這個(gè)樓盤(pán)大戶(hù)型的業(yè)主將無(wú)一例外地被限制購房。其中一位業(yè)主王小姐,2009年在該樓盤(pán)購買(mǎi)了兩套大戶(hù)型,按照合同,她名下將顯示為4套住房。
  對趙女士來(lái)說(shuō),影響的不僅僅是自己,還有自己的女兒。當時(shí)為了貸款方便,趙女士選擇了與女兒共有這套大戶(hù)型,這樣一來(lái),在北京市住房和城鄉建設委員會(huì )的信息系統中,自己女兒名下將顯示為2套住房。女兒也將面臨無(wú)法再購房的尷尬。
  從2009年購房至今,購買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)大戶(hù)型的業(yè)主沒(méi)有人被要求繳納契稅,也沒(méi)有人拿到房產(chǎn)證。

  為了規避政策限制?

  8哩島項目的開(kāi)發(fā)商是北京太和保興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,在得知記者采訪(fǎng)了部分業(yè)主之后,該項目一位姓劉的女士致電記者,希望不要對此事進(jìn)行報道。
  這位劉女士告訴中國青年報記者,到目前為止,確實(shí)還沒(méi)有業(yè)主拿到房產(chǎn)證,自己對一房?jì)杀镜膯?wèn)題也不是很清楚,但希望記者不要對這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行報道,否則會(huì )對開(kāi)發(fā)商很不利。
  “這些業(yè)主當時(shí)買(mǎi)房的時(shí)候難道不知道嗎?”劉女士這樣反問(wèn)記者。
  對一房?jì)杀镜膯?wèn)題,劉女士表示,項目的管理層都已經(jīng)放假,春節前無(wú)法對此作出正式的解釋?zhuān)汗澓髸?huì )邀請北京市住建委的相關(guān)人士和公司高管對記者作出說(shuō)明。
  在8哩島的業(yè)主們看來(lái),買(mǎi)房時(shí)確實(shí)被告知是一套房?jì)蓚(gè)房本,但當時(shí)并沒(méi)有限購政策,而現在北京已經(jīng)限購,“一套房?jì)蓚(gè)房本”給自己造成了本不該有的損失。
  業(yè)主們?yōu)榇艘褦荡闻c開(kāi)發(fā)商聯(lián)系,但沒(méi)有得到答復。這些業(yè)主擔心的是,自己購買(mǎi)的住房是否能拿到合法的房產(chǎn)證?業(yè)主們不明白,究竟是什么讓開(kāi)發(fā)商當時(shí)選擇了一套住房?jì)蓚(gè)合同的銷(xiāo)售方式。
  “按照國家調控的要求,要是一個(gè)項目中90平方米以下的住房不能達到整個(gè)項目的70%以上,就無(wú)法在建委立項!北本┮患掖笮头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的管理人員告訴記者,但市場(chǎng)的實(shí)際情況是,對大戶(hù)型有大量的需求,怎么辦呢?很多開(kāi)發(fā)商就選擇了暗度陳倉的做法。8哩島項目出現的一房?jì)杀镜膯?wèn)題很可能就是因為要規避這個(gè)政策。
  這個(gè)政策指的是“7090”政策。
  2006年5月,國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門(mén)《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》。這個(gè)意見(jiàn)中提到,“十一五”時(shí)期,要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設,套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重,必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上。
  這個(gè)政策的出臺,讓很多大戶(hù)型的住宅項目陷入困境。如何應對呢?上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的管理人員告訴記者,一些開(kāi)發(fā)商選擇在項目立項時(shí)做成小戶(hù)型,按照小戶(hù)型到建委進(jìn)行立項,但在建設的時(shí)候則按照大戶(hù)型進(jìn)行建設。于是就出現了一套房要簽兩個(gè)合同的銷(xiāo)售方式,而按照住房和城鄉建設部門(mén)的住房交易登記備案制度,這樣銷(xiāo)售的住房就有兩個(gè)房產(chǎn)證。
  “如果沒(méi)有限購政策,這樣做也沒(méi)什么影響,但2009年的時(shí)候誰(shuí)能想到政府部門(mén)會(huì )出臺一個(gè)限購的政策?“7090”政策對購房人的影響是在限購之后才凸現出來(lái)的。業(yè)主確實(shí)是受害者!鄙鲜龇康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的管理人員告訴記者,“7090”政策后來(lái)不了了之,但已經(jīng)有業(yè)主為此付出了代價(jià)。
  王先生也是在2009年購買(mǎi)了一套8哩島的大戶(hù)型,當時(shí)是為了給兒子結婚騰房子。
  “我并不是炒房,住房也不寬裕,但限購政策出來(lái)之后,8哩島的這套房子就成了大麻煩!蓖跸壬f(shuō),如果將來(lái)自己要換房子,就必須把8哩島這套房子賣(mài)掉,但在限購政策下,誰(shuí)會(huì )去買(mǎi)一套擁有兩個(gè)房產(chǎn)證、在建設部門(mén)備案為兩套房的房子?
  王先生擔心,開(kāi)發(fā)商可能連房產(chǎn)證都辦不下來(lái),如果是這樣,自己的房子連基本的法律保護都沒(méi)有。
  政策的影響不僅在房產(chǎn)證上,還出現在貸款上。
  2009年11月,在8哩島項目還沒(méi)有封頂的時(shí)候,一些貸款購房的業(yè)主接到了為該項目提供住房貸款服務(wù)的興業(yè)銀行世紀壇支行的電話(huà)。這家銀行告訴業(yè)主,如果那個(gè)時(shí)候開(kāi)始還貸,利率可以打折,如果等到項目封頂再還貸,利率就高了。
  而按照人民銀行121號文件的規定,項目封頂才可以發(fā)放貸款。一些業(yè)主同意了這個(gè)方案,提前還貸。還有一些業(yè)主拒絕了方案,結果在項目封頂之后由于房地產(chǎn)調控政策的變化無(wú)法獲得貸款。
  記者為此與上述銀行取得聯(lián)系,但對方表示無(wú)法對這個(gè)問(wèn)題做出回復。

  相關(guān)部門(mén)該承擔怎樣的責任

  在8哩島,除了一房?jì)杀,還有別的問(wèn)題困擾著(zhù)業(yè)主。
  按照合同約定,原本應該是2010年9月交房,然而,最早的一批業(yè)主是2011年12月才收的房,合同約定的延期交房違約金是房款的萬(wàn)分之一。部分業(yè)主為此訴諸法庭,結果卻是:如果走訴訟程序,只能按照房款的萬(wàn)分之零點(diǎn)五進(jìn)行判決,如果同意調解,則按照萬(wàn)分之零點(diǎn)六五進(jìn)行賠償。
  業(yè)主們不能理解,明明是合同約定的違約條款,為什么不能得到法院的支持?也不能理解,8哩島這個(gè)項目一套住房?jì)蓚(gè)合同銷(xiāo)售,是如何通過(guò)相關(guān)部門(mén)的層層監管的。
  正常情況下,一個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)至少要經(jīng)過(guò)規劃許可、施工許可、預售許可、竣工驗收這些重要環(huán)節。在8哩島項目,這些文件件件齊全。
  “開(kāi)發(fā)商為了規避政策限制,把一套房變成兩套房來(lái)銷(xiāo)售,立項可以騙過(guò)政府,但還有竣工驗收環(huán)節,這是怎么通過(guò)的?” 中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜說(shuō),難道驗收人員看不出是一套房還是兩套房嗎?到底是開(kāi)發(fā)商騙了政府,還是政府對此睜一只眼閉一只眼?
  在汪利娜看來(lái),行政的過(guò)多干預會(huì )造成很多意想不到的后果。當時(shí)政府推行“7090”政策,本意是解決小戶(hù)型少的問(wèn)題,但采用了行政強制的方法,忽視了市場(chǎng)的需求,市場(chǎng)上也產(chǎn)生了種種變通措施,最終受損的還是購房人。
  記者就該問(wèn)題向通州區住房和城鄉建設委員會(huì )發(fā)去采訪(fǎng)提綱,截至發(fā)稿前,尚未得到回復。
  不僅是8哩島,在北京的其他樓盤(pán),也存在這樣的問(wèn)題,2012年,平谷區一個(gè)樓盤(pán)就因為這個(gè)問(wèn)題爆發(fā)了業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的矛盾。在深圳、南昌等一些城市,也有類(lèi)似的情況出現。很多開(kāi)發(fā)商的方法很簡(jiǎn)單,用小戶(hù)型通過(guò)立項,竣工驗收的時(shí)候,用一堵“活墻”來(lái)應付,驗收之后就把這堵活墻拆掉,兩套房還原成一套。有的開(kāi)發(fā)商甚至連這堵活墻都懶得砌,依然可以驗收通過(guò)。
  在中國人民大學(xué)商法研究所所長(cháng)、中國消費者協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)劉俊?磥(lái),出現一房?jì)杀镜膯?wèn)題暴露了政府相關(guān)部門(mén)把關(guān)不嚴、對開(kāi)發(fā)商監督不到位的問(wèn)題,不論開(kāi)發(fā)商是什么動(dòng)機造成現在的狀況,都不能以犧牲購房人的利益收尾。
  “房本問(wèn)題應該由房管部門(mén)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商,實(shí)事求是解決,買(mǎi)了幾套就是幾套,去實(shí)地調查一下就清楚了,不能一套房給兩個(gè)房本,房管部門(mén)要本著(zhù)實(shí)事求是的原則在系統里進(jìn)行調整!眲⒖『Uf(shuō)。

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