樓市新年開(kāi)門(mén)紅很快就引來(lái)調控加碼的傳聞。

　　受廣東東莞等城市在年初對公積金政策進(jìn)行收緊等消息影響，昨日 (2月19日)，A股市場(chǎng)前期一度大幅反彈的地產(chǎn)股忽然集體大跌，成為拖累大盤(pán)下行的罪魁禍首。金地集團(600383，SH)大跌近8%，華夏幸福(600340，SH)下跌6.60%;剛剛和鐵獅門(mén)一起進(jìn)軍舊金山的萬(wàn)科A(000002，SZ)下跌4.27%。而建材板塊也有多只個(gè)股下跌，其中巢東股份逼近跌停。

　　此外更有傳聞稱(chēng)，二套房政策可能會(huì )有調整，方向為首付比例上調至七成，貸款利率自1.1倍上調至1.3倍。

　　“目前市場(chǎng)行情下，很有可能上浮二套房的首付比例�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認為，對貸款利率進(jìn)行上浮不是沒(méi)有可能性，但或許會(huì )對二套房貸款有差別化政策，明確改善型與投資性住房的區分，以抑制投資性住房需求的貸款。

　　樓市回暖致調控預期升溫

　　盡管昨天地產(chǎn)股集體下挫，但近期整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是持續火爆，而這種個(gè)股和行業(yè)之間的“蹺蹺板”效應在“新國十條”出臺后并非第一次出現，其本質(zhì)在于市場(chǎng)對宏觀(guān)調控預期的變化。

　　近3年以來(lái)，每當地產(chǎn)銷(xiāo)售連續數月遇冷時(shí)，市場(chǎng)就會(huì )對放松調控充滿(mǎn)期待，地產(chǎn)股往往見(jiàn)底回升，并出現不同級別的反彈;如果中途證明了這種預期正確，那么地產(chǎn)股更會(huì )在一段時(shí)間內趨于活躍。而每當樓市升溫到一定程度，市場(chǎng)又會(huì )對調控加碼心生警惕;因此往往在行業(yè)數據看起來(lái)很美之時(shí)，地產(chǎn)股會(huì )階段性見(jiàn)頂回調。

　　在昨日的市場(chǎng)異動(dòng)之前，多地公積金政策已經(jīng)向從緊方向進(jìn)行調整。如浙江省昆山市稱(chēng)，自2013年2月25日起，對部分住房公積金業(yè)務(wù)政策進(jìn)行調整，其中職工在申請住房公積金貸款時(shí)，原規定在申請之月前必須連續按期足額繳存公積金6個(gè)月以上，調整為“申請貸款前必須連續按期足額繳存12個(gè)月以上”。

　　此外，廣東東莞亦稱(chēng)，公積金貸款購買(mǎi)首套住房的，不高于房屋總價(jià)的70%。這意味著(zhù)此前首次購買(mǎi)90平方米以下自住房可享受兩成低首付等購房?jì)?yōu)惠政策被取消，首套房公積金貸款最低首付提升至三成。

　　盡管公積金貸款政策調整與房地產(chǎn)調控加碼并不直接相關(guān)，但也一定程度上表明地方政府對于樓市的態(tài)度，這與樓市自年初來(lái)的成交持續回暖不無(wú)關(guān)聯(lián)。

　　以一線(xiàn)城市北京為例，據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，截至17日，北京市2月份的二手住宅網(wǎng)簽4388套，同比增長(cháng)71.87%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，雖然今年2月受春節長(cháng)假影響，但成交量仍然出現同比大漲，市場(chǎng)熱度明顯高過(guò)去年同期。而自今年初以來(lái)，新增客源規模超過(guò)去年同期五成以上，購房者的觀(guān)望情緒也普遍轉淡，龐大的需求規模推動(dòng)二手房成交量同比大漲。

　　此外，從銷(xiāo)售單價(jià)來(lái)看，國內20家知名房企在1月的銷(xiāo)售均價(jià)為1.13萬(wàn)元/平方米，同比增長(cháng)5.78%�！澳瓿醯匿N(xiāo)售增長(cháng)和現金收入增加，將明顯改變房企的經(jīng)營(yíng)策略。與2012年相比，2013年的房企經(jīng)營(yíng)將會(huì )更為積極，土地和并購市場(chǎng)將會(huì )出現截然不同的表現�！睆埿癖硎�。

　　二套房政策或趨于收緊

　　在新年樓市開(kāi)門(mén)紅的背景下，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，春節過(guò)后到5月份之間，都可能是調控政策出臺的時(shí)間窗口，否則房?jì)r(jià)可能加速上漲，并引起市場(chǎng)的恐慌情緒。

　　目前有市場(chǎng)傳言稱(chēng)，二套房貸款政策或進(jìn)行調整，首付比例將從目前的六成上調至七成，而利率也將由1.1倍上調至1.3倍。不過(guò)當《每日經(jīng)濟新聞》記者致電北京、河北等地的多家銀行個(gè)貸部時(shí)，對方均表示尚未聽(tīng)說(shuō)此事，更沒(méi)有接到相關(guān)通知。

　　張旭認為，當三套房停貸、限購等政策依舊無(wú)法達到預期的調控目標時(shí)，市場(chǎng)對于下一步政策從嚴的預期很自然地轉向二套房。此外，相應的信貸政策以及差異化稅收政策也存在趨嚴的可能。在房產(chǎn)稅等政策還未落實(shí)的空檔期，穩定市場(chǎng)預期是當務(wù)之急。

　　盡管改善性需求會(huì )更多地體現在二套房上，但楊紅旭認為，當市場(chǎng)回暖、房?jì)r(jià)上漲之時(shí)，今年恐怕不適合鼓勵改善性需求。

　　中原地產(chǎn)研究總監張大偉認為，在3月全國“兩會(huì )”前出臺全面調控政策的可能性不大，預計整體市場(chǎng)成交量將在元宵節后恢復去年11月至今年1月期間的成交水平，但繼續明顯上漲的可能性并不大。在目前成交量的情況下，并不支持價(jià)格上漲加速。他同時(shí)表示，從2012年中開(kāi)始的市場(chǎng)反彈主要出現在一線(xiàn)城市，并非全國性反彈，在三、四線(xiàn)城市大部分房?jì)r(jià)依然平穩，不存在全面出臺調控政策的空間。

　　我愛(ài)我家報告分析認為，“以抑制需求為主”的調控方向可能會(huì )影響正常的改善需求的合理釋放，未來(lái)的政策應側重于 “疏堵結合”，集中力量解決市場(chǎng)供應層面的問(wèn)題。需要繼續加大土地整理儲備力度，增加土地供應量;并通過(guò)稅收、信貸等政策的引導，盤(pán)活閑置土地與閑置存量房屋。

　　張旭判斷，后期如果出臺調控政策，恐怕也會(huì )是指導性的，例如對某些城市可以考慮適當提高二套房首付比例。

　　而中指院報告認為，2013年房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境將保持適度向好的方向，房地產(chǎn)貸款作為商業(yè)銀行的重要放貸方向，占總貸款的比例會(huì )有所上升，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是百強房企獲取銀行信貸支持的力度會(huì )進(jìn)一步加大，銀行信貸的融資成本可能會(huì )適度下調。