“社區不再受理經(jīng)適房的申請了，鄭州今年已經(jīng)全面取消經(jīng)適房了？”春節后，鄭州市民謝先生在論壇中發(fā)帖詢(xún)問(wèn)。
2月27日，記者就謝先生提出的問(wèn)題，向鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局求證時(shí)獲悉，目前鄭州市已經(jīng)不再受理新的經(jīng)適房申請，今年鄭州市保障房將實(shí)行“三房合一”新模式，即把符合保障條件的廉租房、經(jīng)適房與公租房對象統一納入公租房保障范圍，停止經(jīng)適房和廉租房的市場(chǎng)供應。這意味著(zhù)，面世以來(lái)一直毀譽(yù)參半的經(jīng)適房，將徹底退出鄭州市歷史。
從1995年成為全國經(jīng)適房試點(diǎn)城市，到2013年經(jīng)適房正式退出，鄭州市經(jīng)適房已走過(guò)了18個(gè)年頭。18年中，鄭州經(jīng)適房走過(guò)了怎樣的道路，出現了哪些問(wèn)題，為何要取消？鄭州全面取消經(jīng)適房是否意味著(zhù)在保障房中，經(jīng)濟適用房的重要性已經(jīng)弱化，甚至在全國都將逐漸退出住房保障體系？
曾經(jīng)“門(mén)前冷落車(chē)馬稀”
在河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)趙進(jìn)京看來(lái)，鄭州市經(jīng)適房走過(guò)的18個(gè)年頭可以分為3個(gè)階段。
1995年至2005年，鄭州經(jīng)適房每平方米在1400元左右，而商品房在每平方米1600元左右。因為經(jīng)適房?jì)r(jià)格與商品房?jì)r(jià)格相差無(wú)幾，雖然申請條件很寬松，但經(jīng)適房并未引起太多人注意。趙進(jìn)京說(shuō)，當時(shí)甚至出現嵩山路“綠城花園”小區經(jīng)適房項目建成兩三年，企業(yè)自己花錢(qián)打廣告還賣(mài)不出去的現象。趙進(jìn)京將這一時(shí)期概括為“門(mén)前冷落車(chē)馬稀”的階段。
從2005年到2010年，鄭州市商品房?jì)r(jià)格不斷上漲，當商品房漲到2500元每平方米時(shí)，經(jīng)適房?jì)r(jià)格還在每平方米1600元徘徊。經(jīng)適房申請人迅速增多，“供不應求”，開(kāi)始出現騙取經(jīng)適房現象。趙進(jìn)京稱(chēng)這一階段為“忽如一夜春風(fēng)來(lái)”的階段。
自2010年開(kāi)始，鄭州市出臺更嚴格的經(jīng)適房管理新政，然而在短短3年里，就有5萬(wàn)戶(hù)家庭申請經(jīng)適房，并不斷爆出違規騙取經(jīng)適房問(wèn)題。鄭州經(jīng)適房違規事件頻出，飽受詬病、爭議不斷。趙進(jìn)京稱(chēng)為這一時(shí)期為“此恨綿綿無(wú)絕期”的階段。
鄭州市房管局規劃和住房保障處處長(cháng)馮榮智在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也表示，最初，經(jīng)濟適用房并不像現在這么搶手，2005年之前，由于經(jīng)濟適用房和商品房?jì)r(jià)格相差不多，甚至比當初的職工集資建房?jì)r(jià)格還高，位置比較偏，盡管審核程序很簡(jiǎn)單，條件放寬后銷(xiāo)售還是遇冷。
馮榮智說(shuō)，2006年到2009年，由于與商品房?jì)r(jià)格差從每平方米幾百元擴大到兩三千元，經(jīng)濟適用房開(kāi)始逐漸“受寵”，同時(shí)，由于準入門(mén)檻較低、收入認定程序簡(jiǎn)單等原因，出現申購經(jīng)濟適用住房“井噴”的現象。隨之產(chǎn)生種種問(wèn)題，部分企業(yè)為解決建設資金緊張問(wèn)題，自留房源、違規銷(xiāo)售，有人通過(guò)提供虛假的收入、戶(hù)籍或婚姻證明，騙取購房資格，也出現了倒賣(mài)經(jīng)濟適用住房的問(wèn)題。
經(jīng)適房發(fā)展中問(wèn)題層出不窮
雖然近幾年鄭州對經(jīng)適房的戶(hù)型、上市交易作出了嚴格限定，但問(wèn)題和質(zhì)疑一直伴隨著(zhù)鄭州經(jīng)適房的發(fā)展。經(jīng)適房?jì)深^不沾，真正的窮人買(mǎi)不起，收入較高者沒(méi)資格買(mǎi)，更重要的是，在經(jīng)適房分配過(guò)程中存在大量弄虛作假、權力自肥以及利益輸送現象。
日前爆出的鄭州“房妹”事件中，“房妹”全家曾擁有多達31套房產(chǎn)，一家四口都是“雙戶(hù)口”。據鄭州市紀委翟振鋒案件專(zhuān)案組通報稱(chēng)，“翟振鋒(‘房妹’父親)一家曾擁有31處房產(chǎn)(含兩處在老家新密市的自建房，無(wú)房產(chǎn)證)，其中已出售7套，現有24套，無(wú)一套是經(jīng)適房�！钡珜�(zhuān)案組調取了翟振鋒妻子李淑萍的河南一通房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的南溪苑項目售房記錄，發(fā)現二七區房管局兩名工作人員違規通過(guò)李淑萍取得27套經(jīng)適房房源。
事實(shí)上，經(jīng)適房領(lǐng)域一直是鄭州市的腐敗重災區。據新華社報道，僅2011年，鄭州市紀委就查處了10多起經(jīng)濟適用房腐敗案件。黨政紀立案14人，移送司法機關(guān)12人，涉案金額1.1億多元，收繳違紀違法資金5200多萬(wàn)元。
其中，二七區原常委、統戰部長(cháng)曲某，鄭州市經(jīng)濟適用房建設管理中心原副主任林某，中牟縣公安局黃店派出所原所長(cháng)張某受賄案等經(jīng)濟適用房領(lǐng)域系列腐敗案件，引起社會(huì )廣泛關(guān)注。
2011年8月，鄭州紀委與公安、檢察等部門(mén)破獲一個(gè)違規辦理鄭州市常住戶(hù)口并倒賣(mài)經(jīng)濟適用房房源的網(wǎng)絡(luò )，7名利益鏈上的民警被查處，其中4人被移交司法機關(guān)。
除此之外，提供虛假證明、偽造資格情況不斷，也讓經(jīng)適房的分配、后期管理成為鄭州市民吐槽的焦點(diǎn)，“開(kāi)寶馬住經(jīng)適房”不斷見(jiàn)諸報端。據統計，2011年、2012年，鄭州市共有2404戶(hù)家庭被取消經(jīng)適房購買(mǎi)資格，5462戶(hù)家庭被取消廉租房保障資格。
正因為存在各種問(wèn)題，2011年以來(lái)，鄭州暫停了新的經(jīng)適房項目選址。
2012年8月，河南省住建廳與河南省審計廳聯(lián)合召開(kāi)新聞通氣會(huì )表示，2013年年底河南省將全部取消經(jīng)適房。至于取消經(jīng)濟適用房的原因，河南省住房和城鄉建設廳廳長(cháng)劉洪濤表示，一是經(jīng)濟適用房有許多人違規操作，易滋生腐敗。河南省審計廳對河南6個(gè)省轄市已建成的保障性安居工程的一項審計顯示，6個(gè)省轄市共建成廉租房1.6萬(wàn)套，其中空置8215套，空置率高達51.3%；同時(shí)存在違規分配保障性住房和發(fā)放廉租房補貼的現象，6個(gè)省轄市共有4390戶(hù)違規享受保障性住房政策相關(guān)待遇，其中816戶(hù)不符合經(jīng)濟適用房購置條件，占抽查總數的12.6%。二是經(jīng)濟適用房面積雖控制在90平方米以下，但真正需要住房的人仍然買(mǎi)不起，而買(mǎi)得起房的人，又嫌房子面積太小。三是經(jīng)濟適用房的購房資格審查在操作中很難認定。
公共資源怎么變成了個(gè)人收入
鄭州經(jīng)適房面臨的問(wèn)題，國內的其他城市同樣存在。如武漢發(fā)生“六連號”事件，北京、重慶也出現過(guò)大量經(jīng)適房違規出租。
至于經(jīng)適房問(wèn)題層出不窮的原因，中國房地產(chǎn)研究會(huì )一位專(zhuān)家認為，表面上看，問(wèn)題出現在經(jīng)適房的準入審核關(guān)口，一方面政府部門(mén)難以準確掌握居民的實(shí)際收入和財產(chǎn)狀況，各部門(mén)之間信息無(wú)法聯(lián)通共享，公示制度也常常流于形式，難以做到真正的公平，以致發(fā)生騙購和權力尋租等問(wèn)題。另一方面由于有關(guān)部門(mén)人員緊張，僅憑街道里的兩三名工作人員，完成所有經(jīng)適房申請對象的資格審核、復核及對房屋的管理，難免會(huì )出現疏漏。
“在經(jīng)濟適用房的準入分配管理上，除了普遍實(shí)施的三級審核、兩級公示外，不少地方還對經(jīng)適房搖號進(jìn)行現場(chǎng)直播，接受公眾的監督�！痹搶�(zhuān)家說(shuō)，經(jīng)適房出問(wèn)題的最根本原因是能提供產(chǎn)權的經(jīng)適房與商品房存在巨大的價(jià)格差，帶來(lái)巨大的權力尋租和牟利空間，給某些人提供了可乘之機。以鄭州為例，鄭州經(jīng)濟適用房之所以從“無(wú)人問(wèn)津”到“井噴”，正是因為鄭州經(jīng)適房和商品房的價(jià)格差從2001年的200多元上漲到2009年的2000多元。
“經(jīng)適房補的是磚頭，而不是人頭�！痹搶�(zhuān)家表示，由于經(jīng)適房具有產(chǎn)權，申購家庭獲得了經(jīng)適房購房資格，就相當于獲得了經(jīng)適房和商品房的價(jià)格差。在商品房?jì)r(jià)格暴漲的情況下，經(jīng)適房常被用來(lái)違規出租或繳納少量“轉商”費用后出售，一轉手往往就是數十萬(wàn)元的利潤，等于把政府補貼的經(jīng)適房和商品房的價(jià)格差這一公共資源轉變?yōu)榱藗�(gè)人收入。
作為反對經(jīng)濟適用房政策的代表人物，華遠地產(chǎn)(華遠九都匯)董事長(cháng)任志強在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾表示：“開(kāi)發(fā)商交了商品房的土地出讓金，業(yè)主購買(mǎi)后土地升值就是自己的，而經(jīng)濟適用房是不交土地出讓金的，那么購買(mǎi)后土地升值就不應該是你的。經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權在配售過(guò)程中無(wú)償地轉移到個(gè)人，從一開(kāi)始就是錯的。政府認為虧了，所以要求經(jīng)濟適用房5年內不能賣(mài)，賣(mài)要再加一部分錢(qián)，如果不轉讓?zhuān)@個(gè)便宜就永遠讓你們家占著(zhù)。經(jīng)濟適用房讓配售家庭白撿了土地的價(jià)值，從經(jīng)濟學(xué)和法理上講不通。保障性住房的政府責任不可推卸，但經(jīng)適房不明確共有產(chǎn)權性質(zhì)，取消投資投機屬性，則變成變相商品的資源再分配，失去了保障的本質(zhì)，這種保障的結果只會(huì )產(chǎn)生社會(huì )資源分配的不公�！比沃緩娺�認為，這種不公還體現在經(jīng)適房分配的其他層面，比如正在享受經(jīng)適房的人是否符合條件？“正是分配里的不公平形成了社會(huì )上很大的怨氣�！�
多地住房保障體系全面改“租”
對于保障房該不該包括經(jīng)適房，一直是爭議較大的問(wèn)題，有人認為取消經(jīng)適房因噎廢食，有人則認為當斷則斷。盡管該不該取消經(jīng)適房在理論層面仍然爭執不休，但在實(shí)踐層面，很多地方政府已經(jīng)選擇減少、停建經(jīng)適房。
早在2008年年底，湖南省長(cháng)沙市房管局就曾提出原則上不再新建經(jīng)適房。2009年年初江蘇省常州市也宣布市區不再新建經(jīng)適房。
2012年3月，《廣東省住房保障制度改革創(chuàng )新方案》提出，除已批準立項的項目外，暫停新建經(jīng)適房，將其供應對象納入公租房供應范圍。隨后，江西省也于4月發(fā)布《關(guān)于保障性安居工程建設和管理的實(shí)施意見(jiàn)》，要從2012年開(kāi)始停止新建經(jīng)適房和限價(jià)房，公租房是保障性安居工程建設的重點(diǎn)。2012年8月，河南省成為全國第三個(gè)明確表示停止建設經(jīng)濟適用房的省市。
據鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局有關(guān)負責人介紹，今年，鄭州市將新開(kāi)工保障房和棚戶(hù)區改造住房45848套，基本建成45672套。剛出臺的樓市調控“新國五條”中規定，要加快保障性安居工程規劃建設，地級以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當地住房保障范圍。根據這一政策精神，在廉租房對象應保盡保的基礎上，鄭州市將公租房覆蓋面擴大到城鎮常住人口，包括新就業(yè)職工和來(lái)鄭務(wù)工人員，經(jīng)適房退出保障房舞臺，實(shí)行“三房合一”新模式。同時(shí)，鄭州市將對廉租房和公租房按照“計劃分別上報、資金打捆使用、項目統一規劃、工程統一建設、后續統一管理”的原則進(jìn)行并軌建設。
該負責人表示，2012年4月，該局就曾提出“經(jīng)濟適用住房將適時(shí)退出”。鄭州此次全面取消經(jīng)濟適用房，實(shí)行“三房合一”新模式，是河南省第一個(gè)正式公開(kāi)宣布停建經(jīng)適房的城市，也是首個(gè)明確將3種保障房“并軌”為公租房的城市。
據其介紹，考慮到已有家庭獲得購買(mǎi)經(jīng)適房和租住廉租房的資格，已經(jīng)獲得經(jīng)適房購買(mǎi)資格的家庭，仍能正常輪候經(jīng)適房，直至全部輪候結束。目前，鄭州市已有3.4萬(wàn)戶(hù)家庭取得經(jīng)適房購房資格證，其中有1.3萬(wàn)戶(hù)家庭已住進(jìn)經(jīng)適房。同時(shí)，鄭州市還有4萬(wàn)多套經(jīng)適房的建設任務(wù)，這些房子完全能夠滿(mǎn)足目前正常申購經(jīng)適房家庭的需求，妥善解決過(guò)渡期遺留問(wèn)題。對于已經(jīng)獲得廉租房租住資格的家庭，鄭州市安排其在原租金不提高的情況下，直接入住公租房，差額租金由財政補貼。
“‘三房合一’新模式將有利于把有限的保障房建設資金集中起來(lái)，為百姓提供更多公租房，擴大保障范圍。更重要的是，它將促使人們改變一個(gè)觀(guān)念，即由過(guò)去的‘居有其屋’向‘居有其所’轉變，逐步建立‘以租為主’的住房保障體系�！焙幽县斀�(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng)李曉峰說(shuō)，自2010年6月引入公租房的概念，到“十二五”規劃綱要(草案)中公租房被上升到一個(gè)更高的地位，我國住房保障體系將從為中低收入者提供產(chǎn)權式的住房，逐步轉向更加符合市場(chǎng)機制的以公租房為主的體系。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)、資深房地產(chǎn)研究專(zhuān)家陳國強2012年曾表示，很多城市已經(jīng)明確了未來(lái)保障房的主要形式是以公租房和廉租房為主，經(jīng)適房退出是早晚的事。未來(lái)銷(xiāo)售的有產(chǎn)權的保障房不是主流，在保障房的形式上應該重點(diǎn)以租賃保障型房源為主。曾參與起草住房保障法的清華大學(xué)法學(xué)院副教授王洪亮此前在接受中國青年報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，今后，“租賃保障”將成為各地住房保障的首要方式�！耙宰鉃橹鞑拍茉谝欢ǔ潭壬蠈�(shí)現公平分配。如果全改成租賃的，尋租空間小了，尋租的動(dòng)力、獲取利益的動(dòng)力就沒(méi)有了，分配不公肯定會(huì )越來(lái)越少�！�
河南省商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)宋向清認為，經(jīng)適房退出會(huì )對樓市造成影響，但短期內體現不出來(lái)，長(cháng)期內還是比較明顯的。鄭州出臺這種政策符合保障房政策方向。保障房主要針對沒(méi)有能力買(mǎi)房的人，要保障其有房子住，不一定非要有所有權，“租房也是家”。經(jīng)適房退出，將那些在租房和買(mǎi)房間徘徊的人推向商品房市場(chǎng)，會(huì )進(jìn)一步擴大商品房剛需，對商品房市場(chǎng)會(huì )產(chǎn)生影響，也會(huì )推高價(jià)格。
對于經(jīng)適房的停建，鄭州市永威置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理馬水旺認為，目前鄭州經(jīng)適房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的體量并不是很大，取消經(jīng)適房對商品房市場(chǎng)的影響不大。取消經(jīng)適房后，經(jīng)適房承建商完全可以轉建公租房、廉租房等保障性住房。