“房貸辦理一定要快！”多位銀行人士昨日在接受《第一財經(jīng)日報》采訪(fǎng)時(shí)如是表示。
本報采訪(fǎng)獲悉，目前銀行在為客戶(hù)“加緊辦理”二套房貸的同時(shí)，首套房貸也可能會(huì )在一定程度上調整，滬上部分中資行已將首套房貸最低利率從之前的基準利率8.5折，悄然提高到基準利率9折或9.5折。
房貸收緊在即？
“銀行方面都在等待相關(guān)監管部門(mén)和地方出臺具體實(shí)施細則，在新政策正式出臺前，都按照先前的首付六成、貸款利率最低1.1倍基準利率的"老辦法"執行�！币幻麌写笮腥耸空f(shuō)，“進(jìn)一步收緊二套房貸政策的可能性并不小�！�
昨日有媒體報道稱(chēng)，銀監會(huì )主席尚福林在“兩會(huì )”期間接受采訪(fǎng)時(shí)表示，將會(huì )出臺房地產(chǎn)調控對應的信貸政策。銀監會(huì )副主席蔡鄂生則稱(chēng)，二套房貸政策的出臺需要有一個(gè)觀(guān)察的過(guò)程，比如要觀(guān)察一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)、群體收入等綜合性因素。此前，央行副行長(cháng)易綱也曾表示，對于國五條規定的“房?jì)r(jià)上漲過(guò)快地區，需要提高首付比重、提高貸款利率”一事仍在研究之中。
日前發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知》規定：“對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率�！�
據匡算，假設購房者購買(mǎi)一套250萬(wàn)元住房，以當前二套房貸政策執行，首付150萬(wàn)元、最高可貸100萬(wàn)元；則以一筆貸款年限20年、總額100萬(wàn)元、等額本息還款方式的商業(yè)貸款為例，月供為7876.52元，總利息89.04萬(wàn)元。在銀行提高二套房貸首付比例至七成的情況下，則購房者最高只可貸75萬(wàn)元，如果利率調整為1.3倍基準利率，同樣以年限20年、等額本息還款方式的商業(yè)貸款測算，月供約為6500元，總計利息為81.4萬(wàn)元；如果利率新政調整為1.2倍基準利率，則月供6200元左右，總計利息為74萬(wàn)元。
“二套房貸政策暫時(shí)未變，一旦二套房貸政策繼續調整收緊，則購房人的首付現金支出壓力會(huì )明顯加大�！惫ば袦弦患抑锌蛻�(hù)經(jīng)理對本報記者說(shuō)，“目前正在建議客戶(hù)加緊辦理貸款手續，以免實(shí)施細則落地�！�
實(shí)際上，部分銀行首套房貸政策也已悄然有變。前述國有大行上海分行個(gè)金部負責人就透露，目前首套房貸“最低為8.5折基準利率，但相比此前已經(jīng)比較少量，目前大多為基準利率略有下浮”。該人士說(shuō)，主要根據貸款人信用資質(zhì)和評分狀況來(lái)確定利率折扣度，但一般會(huì )在9折和9.5折左右。
中行滬上一家支行相關(guān)負責人也對本報記者表示，二套房貸仍繼續執行首付六成、最低1.1倍基準利率；但該行首套房貸利率“做到8.5折基準利率的難度有所加大，一般客戶(hù)最低為基準利率下浮10%”。
同時(shí)，興業(yè)銀行在滬首套房貸政策則是“貸款利率為基準利率8.5折至9折不等，8.5折優(yōu)惠需要貸款人更好的資質(zhì)情況”。還有股份制銀行則已將首套房利率上調為基準利率。
以“價(jià)”控“量”
“減少首套房貸利率折扣力度的主要目的是為了控制個(gè)人房貸業(yè)務(wù)量�！币患夜煞葜沏y行上海分行零售信貸部負責人對本報記者說(shuō)，“年初總行已經(jīng)下發(fā)相關(guān)通知，對房貸定價(jià)作出重新要求，規定普通首套房貸客戶(hù)一般只能做到基準利率�！�
上述國有大行上海分行個(gè)金部負責人對本報記者說(shuō)，二套房貸在增量房貸業(yè)務(wù)中占比并不大，其政策調整更多是市場(chǎng)預期和市場(chǎng)信心方面的影響�！敖衲暌詠�(lái)，我們看到四大行對個(gè)人房貸總體還是比較支持，房貸仍占個(gè)人貸款"大頭"，尤其在去年一輪房地產(chǎn)交易升溫過(guò)程中，四大行房貸業(yè)務(wù)有所增加�！彼f(shuō)。
上海銀監局最新披露數據顯示，截至2012年末，滬上首套房貸款余額占比87%，比年初上升4.5個(gè)百分點(diǎn)，表明去年滬上商業(yè)銀行的住房按揭貸款主要以解決剛性需求為主，貸款結構繼續優(yōu)化。數據還稱(chēng)，一手房貸款余額占比59%，與2012年年初持平。
去年以來(lái)，股份制銀行房貸業(yè)務(wù)規�？傤~已經(jīng)出現下降，個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款的比重則在上升。上述負責人說(shuō)：“股份制銀行則更偏向于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費貸，這主要由于考核體系的不同，尤其對資金綜合收益率的注重，因此房貸業(yè)務(wù)也會(huì )在不同類(lèi)型的銀行之間發(fā)生分化�！�
鑒于個(gè)人按揭貸款的資金周期長(cháng)、綜合收益率低，目前平安銀行、民生銀行等個(gè)別銀行已經(jīng)“有意識地壓縮”個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，轉向資金收益率更高的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、小微企業(yè)業(yè)務(wù)等。
民生銀行滬上一家支行個(gè)貸部負責人對本報記者說(shuō)：“房貸已基本不做，個(gè)人消費貸款幾乎沒(méi)有額度�！�
實(shí)際上，該行已在相當長(cháng)一段時(shí)間內基本暫停個(gè)人按揭貸款，同時(shí)減少個(gè)人消費貸款，同時(shí)力推針對中小企業(yè)主、個(gè)體工商戶(hù)等經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的“商貸通”，以獲得更高貸款利率。