新“國五條”的出臺大大超出市場(chǎng)預期，本周一數十只地產(chǎn)股應聲跌停，盡管周二銀行股帶領(lǐng)大盤(pán)放量拉升，但龍頭地產(chǎn)股仍未擺脫跌勢。國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李品科認為，新政短期對地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)市場(chǎng)的負面沖擊毋庸置疑；中期來(lái)看，申銀萬(wàn)國宏觀(guān)策略首席分析師李慧勇表示，地產(chǎn)調控早調比晚調好，不僅能避免房?jì)r(jià)攀升可能帶來(lái)的經(jīng)濟過(guò)熱，更有利于地產(chǎn)行業(yè)中期的健康發(fā)展。從調控政策的連續性來(lái)看，未來(lái)一到兩個(gè)月政策將進(jìn)入密集發(fā)布期，其給市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊仍會(huì )存在，因而地產(chǎn)股的調整暫時(shí)還難言終結。
未來(lái)三個(gè)月進(jìn)入政策觀(guān)察期
中國證券報：最新公布的新“國五條”大大超出市場(chǎng)預期，怎么看待這一政策？
李品科：這表明政府調控地產(chǎn)的態(tài)度明確，政策出臺具有一定的前瞻性，將對整個(gè)行業(yè)的需求及量?jì)r(jià)造成影響。我們預計后續政策將逐步落實(shí)，從而進(jìn)一步抑制投資、投機需求，并多方位努力增大供應。從短期效果來(lái)看，執行后將限制投資、投機及部分改善性需求，對于整體銷(xiāo)量將產(chǎn)生負面影響，地產(chǎn)銷(xiāo)量可能會(huì )有1-2個(gè)季度的調整期，四季度或者下半年逐步回暖的可能性較大。
李慧勇：從宏觀(guān)角度看，新“國五條”表明房地產(chǎn)調控進(jìn)一步升級，結合前期資金面從寬松到中性的轉變，說(shuō)明在增長(cháng)問(wèn)題不大的情況下，宏觀(guān)調控已經(jīng)開(kāi)始從“�！毕颉罢{”轉變，以應對可能的未見(jiàn)增長(cháng)先見(jiàn)泡沫、未見(jiàn)增長(cháng)先見(jiàn)通脹的風(fēng)險。因而，該項政策的標志意義較大，該政策的發(fā)布比其本身的具體規定意義更重要。從微觀(guān)來(lái)看，新政將現有房地產(chǎn)調控政策的嚴厲程度提升到了一個(gè)新的水平。與現有的調控措施相比，新政的亮點(diǎn)不在于推出了超預期的調控政策，而在于以更嚴厲的措辭督促政策的執行。不過(guò)，由于新政還存在執行層面的問(wèn)題，因而政策效果還有待觀(guān)察。
中國證券報：新“國五條”規定，二手房的轉讓所得按20%進(jìn)行征稅，這將給整個(gè)住房市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的沖擊？未來(lái)會(huì )否出現剛需被擠到新盤(pán)的情形？
李品科：調控肯定將抑制整個(gè)房地產(chǎn)的投資、投機及部分改善性需求，并抑制整個(gè)行業(yè)的銷(xiāo)量。我們不認為該政策將導致二手房量?jì)r(jià)大跌、一手房量?jì)r(jià)上漲。單純只看住宅按差價(jià)征收個(gè)稅這一政策，確實(shí)會(huì )導致一手和二手房此消彼長(cháng)，但前提是購房總需求不變。未來(lái)購房總需求將下降，買(mǎi)家將進(jìn)入觀(guān)望階段。
李慧勇：鑒于該《通知》的宣示效應和拐點(diǎn)性質(zhì)，我們預計短期將對市場(chǎng)預期和消費者行為產(chǎn)生較大影響�！锻ㄖ芬笠患径雀鞯胤揭雠_具體的細則，如調控目標、上浮比例等，這將持續給市場(chǎng)帶來(lái)沖擊；預計3、4月份仍會(huì )不斷有政策出臺，因而沖擊不斷。另外，《通知》對房產(chǎn)稅沒(méi)有明確，但根據有關(guān)工作安排，今年或擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，這也會(huì )是一個(gè)沖擊。從這個(gè)角度講，《通知》發(fā)布并不是房地產(chǎn)調控的終結，而是一個(gè)新的開(kāi)始，未來(lái)三個(gè)月將是一個(gè)重要的觀(guān)察期。
經(jīng)濟復蘇基調不變
中國證券報：地方政府的調控細則將陸續出臺，會(huì )否中斷房地產(chǎn)投資回暖的趨勢？對經(jīng)濟的復蘇進(jìn)程又會(huì )帶來(lái)什么樣的影響？
李品科：我們預計新開(kāi)工、房地產(chǎn)投資增速將受到負面影響，但負面程度會(huì )小于地產(chǎn)銷(xiāo)售，具體程度仍待進(jìn)一步觀(guān)察，原因在于開(kāi)發(fā)商的觀(guān)望情緒也會(huì )上升。我們維持2013年房地產(chǎn)投資增速為16.5%、新開(kāi)工增速為10.4%的判斷。
李慧勇：盡管調控短期對地產(chǎn)乃至整個(gè)市場(chǎng)的心理影響巨大，但調比不調好，早調比晚調好，我們給予這次調控積極評價(jià)。及時(shí)啟動(dòng)房地產(chǎn)調控有助于避免過(guò)早到來(lái)的經(jīng)濟過(guò)熱情況，更有利于經(jīng)濟的穩定。我們維持中國經(jīng)濟2013年全年增長(cháng)8.2%、CPI上漲3%，即總體復蘇的判斷。從季度走勢看，全年經(jīng)濟將呈現倒U型走勢。
中國證券報：新國五條的出臺擾動(dòng)了市場(chǎng)情緒，招保萬(wàn)金周一均應聲跌停。該政策對地產(chǎn)行業(yè)的影響主要在預期層面，還是會(huì )帶來(lái)實(shí)質(zhì)的利空沖擊？
李品科：我們認為，投資者不應過(guò)于關(guān)注住房個(gè)人所得稅的征收，而忽視了其他頗有新意和成效的政策舉措，至少政策對地產(chǎn)行業(yè)投資及投機需求壓制的目標明確，未來(lái)預計仍會(huì )對這類(lèi)需求進(jìn)一步抑制和擠出。
李慧勇：由于此次政策仍以抑制需求而不是擴大供給為主，因此難以從根本上解決房地產(chǎn)價(jià)格上漲的問(wèn)題。要真正達到治理房地產(chǎn)泡沫化的目的，除了征收交易稅之外，更應該大范圍開(kāi)征持有稅，以及按照市場(chǎng)需求放開(kāi)土地供給，畢竟周期性的調控只能加大市場(chǎng)波動(dòng)。
而眾所周知，地產(chǎn)調控的影響是全局性的。一是會(huì )對相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈造成直接影響。如果地產(chǎn)不好，那么從投資品到和住房相關(guān)的消費品都會(huì )受到直接影響。二是影響中國經(jīng)濟。這一輪經(jīng)濟復蘇很大程度上與地產(chǎn)復蘇相關(guān)，如果這一前提改變，則中國經(jīng)濟復蘇的前景無(wú)疑將蒙上陰影，將極大地影響投資者的信心。
短期承壓不改地產(chǎn)股中期機會(huì )
中國證券報：就全年來(lái)看，地產(chǎn)股的運行將遵循何種路徑？機會(huì )該如何把握？
李品科：我們繼續維持1月以來(lái)對地產(chǎn)板塊偏謹慎的觀(guān)點(diǎn)，短期該板塊仍將承受壓力。但此次調整更有利于年內以中期龍頭地產(chǎn)股為代表的趨勢性投資機會(huì )。政策的嚴格實(shí)施有利于銷(xiāo)量回落、價(jià)格平穩，使得后續政策的壓力及市場(chǎng)預期得到釋放，因而行業(yè)中期迎來(lái)趨勢性機會(huì )的可能性加大。
短期來(lái)看，我們認為仍需要等待細則的進(jìn)一步出臺，包括部委、國稅對于住房交易個(gè)稅的相關(guān)細則，主要城市房?jì)r(jià)控制目標和具體政策落實(shí)的細則，部分城市存在二套房貸款比例、利率上浮相關(guān)具體措施，房產(chǎn)稅可能的試點(diǎn)擴容等，而相關(guān)政策的執行將落實(shí)在銷(xiāo)量的變化上。
李慧勇：從地產(chǎn)調控的邏輯看，未來(lái)1-2個(gè)月是政策出臺的密集期，二、三季度將是政策觀(guān)察期，政策影響的大小要待具體實(shí)施細則明確后才能明朗，預計一批受調控影響較小的龍頭公司的投資價(jià)值會(huì )再次體現。