意在防止房?jì)r(jià)大幅上漲，短期成交變化將大于價(jià)格變化
“這次調控與之前的政策一脈相承，核心內容仍是強調‘抑制投機投資性需求，滿(mǎn)足合理住房需求’�！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾绫硎�，其中的內容，如要求地方政府公布房?jì)r(jià)控制目標，落實(shí)地方政府控房?jì)r(jià)責任，加大差別化信貸和稅收政策等，都是此前政策的延續。
“在近期熱點(diǎn)城市樓市出現過(guò)熱苗頭的情況下，再次出臺調控政策，表明中央政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)不動(dòng)搖的立場(chǎng)和決心�！鼻睾缯f(shuō)。
“這次政策力度明顯比以前加大，要求也是按從嚴、從緊、從高提出的�！鼻睾缯f(shuō)，如“在房?jì)r(jià)上漲過(guò)快地方進(jìn)一步提高二套房首付比例和利率”；“二手房交易的所得稅嚴格按轉讓所得20%計征”；“2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當地住房保障范圍”等。
秦虹分析，政府希望通過(guò)加大控制投機性需求，來(lái)抑制房?jì)r(jià)反彈趨勢，調整目前比較強烈的房?jì)r(jià)上漲預期，防止房?jì)r(jià)大幅上漲。
秦虹預測，新政策出臺后，二手房市場(chǎng)會(huì )出現暫時(shí)波動(dòng)，特別是二手房交易規模較大的一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市。剛開(kāi)始，大家因為恐慌，爭相交易，導致交易量上升，后續隨著(zhù)政策落實(shí)，會(huì )出現觀(guān)望，成交會(huì )下降。但短期看，成交量的變動(dòng)將大于價(jià)格的變化。
符合條件者現行政策有優(yōu)惠，五年以上唯一住房免征個(gè)稅
調控新政策出臺后，受到關(guān)注最大的是“個(gè)人轉讓住房嚴格征收差額20%的個(gè)人所得稅”。有人認為，在熱點(diǎn)城市這一稅收可能會(huì )轉嫁到購房者身上，從而增加購房成本，推高房?jì)r(jià)。尤其是改善性購房需求可能會(huì )被“誤傷”。此外，也不利于二手房的流通，影響市場(chǎng)供應。
秦虹認為，房產(chǎn)轉讓過(guò)程的稅收本該由賣(mài)方承擔，會(huì )不會(huì )直接或變相轉嫁給買(mǎi)方，主要取決于當地市場(chǎng)的供求關(guān)系。當供應短缺時(shí)，一般由賣(mài)方?jīng)Q定價(jià)格，稅較容易轉嫁，相反則難以轉嫁。
“如果分析一下我國目前的住房市場(chǎng)，可以發(fā)現，大部分城市的房產(chǎn)交易仍是以新房交易為主，且新房供應量充足，二手房市場(chǎng)規模較小，轉嫁的風(fēng)險有限。但在一線(xiàn)城市二手房的規模與新房相當，且由于城市規模大，二手房所處的位置優(yōu)越，供給有剛性，所以就相對容易轉嫁�！鼻睾缯f(shuō)。
目前我國改善性需求量還很大，如何減少政策影響呢？秦虹表示，2006年國稅總局的文件規定，對出售自有住房，并計劃賣(mài)房后1年內重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納。再視其重新購房的金額與原住房銷(xiāo)售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。同時(shí)，對個(gè)人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅�！斑@一政策實(shí)際上對改善性需求有一定的優(yōu)惠，應繼續堅持執行，切實(shí)達到‘支持合理住房需求，抑制投機性需求’的政策目的�！鼻睾缯f(shuō)。
“當然，調控政策還有進(jìn)一步細化和改進(jìn)的空間�！鼻睾绫硎�，樓市調控涉及法律手段、行政手段和經(jīng)濟手段，但目前因相關(guān)法律不夠完善，所以多用行政手段和經(jīng)濟手段。行政手段的特點(diǎn)是剛性較強，短期容易見(jiàn)效。而經(jīng)濟手段彈性較強，但效果出現不確定性大，如提高利率，房?jì)r(jià)會(huì )有一定的滯后反應。
“總的來(lái)講，僅靠‘堵’不是長(cháng)久辦法，整體設計、系統改革、疏堵結合才能解決涉及面廣、復雜程度高的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題�！鼻睾缯f(shuō)。