7日，在住建部政策研究中心、中國指數研究院主辦的2013年第十三屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì )上，多家房企熱議城鎮化對未來(lái)十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。多位房企大佬認為，城鎮化不是房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)業(yè)應是城鎮化主要配角。未來(lái)十年，在城鎮化快速發(fā)展過(guò)程中，進(jìn)城農民住房需求和社區商業(yè)需求是房企的機會(huì )，但如何踩準時(shí)機是挑戰。

　　房地產(chǎn)業(yè)是主要配角

　　萬(wàn)科集團執行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶表示，城鎮化不是城市化的延續。以歐美發(fā)達國家發(fā)展的經(jīng)驗來(lái)看，城鎮化應該具備四個(gè)特點(diǎn)：第一，新型制造業(yè)的高速發(fā)展是城鎮化快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)特征；第二，較低的運輸成本決定了海岸線(xiàn)和重要的內河沿岸成為制造業(yè)轉移和分散人口的主要區域，除此以外的內陸地區機會(huì )很少；第三，人口分布跟隨著(zhù)制造業(yè)的布局而布局；第四，通過(guò)衛星城的建設，在特大型城市周邊發(fā)展100到500萬(wàn)人口的中型城市，更符合城市管理和投資效率。
　　他同時(shí)指出，目前中國城鎮化的現狀存在許多問(wèn)題。其中，城鎮化發(fā)展速度和公共資源集聚不匹配；發(fā)展速度過(guò)快，導致城市配套建設跟不上；經(jīng)濟結構與城鎮化不匹配；物理居住和心理感受不匹配。
　　毛大慶還認為，城鎮化和市民化絕對不是土地的城鎮化，更加不是房地產(chǎn)化。在未來(lái)十年，城鎮化是中國經(jīng)濟發(fā)展的核心內容，房地產(chǎn)應是其主要配角。
　　金融街副總經(jīng)理王志剛表示，在未來(lái)新的城鎮發(fā)展中，政府做好產(chǎn)業(yè)規劃、導向，不能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為主導角色。房地產(chǎn)企業(yè)應幫助政府滿(mǎn)足農村人口進(jìn)城就業(yè)后的住房需求。
　　路勁基建董事局主席單偉豹也認為，如果沒(méi)有因地制宜的產(chǎn)業(yè)或者商業(yè)的輔助，城鎮化是很危險的。在這個(gè)層面上來(lái)說(shuō)，不能為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)去城鎮化，而是在城鎮化的過(guò)程中需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)去輔助它。

　　進(jìn)城農民住房剛需是機會(huì )

　　王志剛表示，城鎮化的發(fā)展是今后十年新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。大量進(jìn)入城鎮的人口的住房需求，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)確實(shí)帶來(lái)很大的機會(huì )。但城鎮化發(fā)展，也不可能是一窩蜂，做不好，也會(huì )走向另一個(gè)極端，引發(fā)諸多“城市病”。
　　面對城鎮化，開(kāi)發(fā)商怎么做？中坤集團董事長(cháng)黃怒波認為，房企焦點(diǎn)應該放在剛需上，新進(jìn)城的農民肯定是剛需人群。在未來(lái)十年，農民住房需求絕對是房企應把握的機會(huì )。此外，在就業(yè)本地化、產(chǎn)業(yè)本地化之后，城鎮的寫(xiě)字樓、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)也會(huì )有巨大的市場(chǎng)需求，這也是房企應該瞄準的地方。
　　不過(guò)，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志提醒，一些房地產(chǎn)商前幾年到三四線(xiàn)城市找機會(huì )，結果被套牢了。城鎮化還僅僅是一個(gè)概念，開(kāi)發(fā)商不要盲目進(jìn)入，一定要先理解、調研，想清楚了再行動(dòng)，步伐慢一點(diǎn)，緩則免悔。
　　中國指數研究院院長(cháng)、搜房控股董事長(cháng)莫天全表示，房地產(chǎn)界的機會(huì )在一二線(xiàn)城市或者它們周邊的中小城市，而不是那些比較偏遠的三四線(xiàn)城市。雖然那些三四線(xiàn)城市發(fā)展的空間或者未來(lái)的潛力很大，但也只能按照中國的經(jīng)濟發(fā)展水平或者當地的發(fā)展水平去發(fā)展，房地產(chǎn)商應該遵循城市化的規則去做，而不是簡(jiǎn)單的去考量城鎮化。