二手房轉讓繳納20%個(gè)稅的新規到底將對二手房市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？若長(cháng)期持續，這一政策是否將改變樓市成交結構，變相推高新房?jì)r(jià)格？面對嚴厲的政策，中介公司最為關(guān)注的焦點(diǎn)在哪里？
二手房的短暫“冰凍期”
記者：剛剛出臺的“新國五條”細則對二手房市場(chǎng)將帶來(lái)哪些深層次影響？你如何看待該政策的出臺？
林倩：對于二手房市場(chǎng)短期內肯定還會(huì )有一些影響，或多或少會(huì )影響到交易量，這段時(shí)間成交量的暴增已經(jīng)把新政出臺之后一兩周的成交量都消化了，細則正式出臺實(shí)施之后的成交量必定暴跌。
胡景暉：一旦各地的政策執行細則落地，那么對于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，最先會(huì )導致成交量的大幅萎縮，預計在各地細則出臺后的一個(gè)季度的時(shí)間里，二手房成交量都將處于低谷。二手房交易成本的增加，購房需求的萎縮，將緩解二手房業(yè)主的漲價(jià)沖動(dòng)，議價(jià)空間也將逐步增大，去年年中以來(lái)二手房?jì)r(jià)節節小幅攀升的勢頭將得以遏制，房?jì)r(jià)整體上將進(jìn)入滯漲期，部分之前房?jì)r(jià)漲幅較大區域的房源價(jià)格或將有所回落。
盧航：本身這個(gè)政策是個(gè)老政策，只是現在要嚴格地按照20%去實(shí)施。那么，這一政策為什么在國內就造成這么大的市場(chǎng)震蕩？是因為之前大家覺(jué)得20%收起來(lái)不太容易，有很多技術(shù)性的問(wèn)題，此外，還有要繳納整個(gè)成交額5.5%的營(yíng)業(yè)稅，在一個(gè)這么高的在全球范圍內都罕見(jiàn)的營(yíng)業(yè)稅的基礎上再繳個(gè)稅20%，就太大了。我覺(jué)得還是應該對房地產(chǎn)整個(gè)交易環(huán)節的稅費有個(gè)綜合的梳理。比如說(shuō)這個(gè)稅種哪個(gè)合理哪個(gè)不合理，還應該有個(gè)整體稅費成本的把控。對于成交的影響，在短期內可能交易量下跌嚴重，但半年之后，交易也許會(huì )隨著(zhù)政策的消化提升，因為在北京的很多地方，已經(jīng)沒(méi)有新房供應了，購房者只能挑選二手房。所以，從長(cháng)期來(lái)講，我們并不是太擔心。
吳存勝：最直接的打擊可以說(shuō)是按差額的20%征收個(gè)稅這一政策全面性地導致賣(mài)房、買(mǎi)房的流通成本增加。更深層次來(lái)說(shuō)，將會(huì )導致未來(lái)短期內二手房交易量下滑，買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入觀(guān)望期，不論是剛性需求還是改善型需求都將受到較大影響，且給雙方帶來(lái)心理及經(jīng)濟的雙重負擔。
新政執行有難度
記者：你認為，存在普遍爭議的二手房20%個(gè)稅政策是短期政策么？政策的難點(diǎn)在哪？
胡景暉：二手房交易個(gè)稅按差額的20%繳納，這一執行細則既然已經(jīng)公布，那么各地稅務(wù)部門(mén)肯定已經(jīng)做好了相關(guān)準備，并將嚴格遵照執行。但是在各地執行細則制定過(guò)程中，或將考慮到對自住型剛需的保護，進(jìn)行差別化對待，不會(huì )一刀切。
政策在實(shí)施上肯定會(huì )有難度，比如房屋出售差額其中包含了裝修費、房貸利息等難以厘清的成本，所以操作起來(lái)會(huì )有難度。
盧航：有這種資本利得稅很正常，但是肯定要有一些豁免，不能一刀切。比如第一套房豁免。一個(gè)國營(yíng)單位的職工，很多年才分一套房，現在這套房可能漲了300萬(wàn)元了，因為之前的初始價(jià)格比較低，想把這套房換成稍好一點(diǎn)的，要交20%的稅，肯定反映比較激烈。類(lèi)似這種有歷史問(wèn)題的房子應該有個(gè)說(shuō)法。因此從長(cháng)遠來(lái)說(shuō)，談不上太大的影響，這在未來(lái)可能是個(gè)長(cháng)期性的稅率。而在短期內，由于國內稅收政策的改變往往是沒(méi)有預期的，特別突然，手法簡(jiǎn)單，這樣就造成不應該有的恐慌甚至是糾紛。
吳存勝：該政策的持續性需要看屆時(shí)國家的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟政策，看市場(chǎng)以及消費者的反應，依目前的情況，需要抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，的確有必要出臺政策進(jìn)行調控。
政策在實(shí)施上面臨的主要問(wèn)題是差額的界定，一方面對于年代久遠的房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建委系統可能沒(méi)有統計信息，業(yè)主可能也沒(méi)有保留發(fā)票憑據，導致無(wú)法確定原值；另一方面，對于原本是毛坯房，后經(jīng)裝修的房子也很難界定其價(jià)值。
可能再現中介倒閉潮
記者：目前，新政給樓市帶來(lái)了諸多的不確定性，業(yè)界對于新政的具體執行細則也紛紛猜測。對于中介機構來(lái)講，最關(guān)注哪方面內容？
林倩：我們比較關(guān)心的是稅費，之前說(shuō)對于誤傷“剛需”會(huì )有一些保護措施，這些保護措施是什么？所謂的二套房貸收緊是怎么收緊？另外一條最關(guān)心的就是長(cháng)效機制，現在調控越來(lái)越難，就是因為都是短期政策，我們也更希望有一些健康的長(cháng)效機制出臺。
胡景暉：新政短期內對二手房交易量所帶來(lái)的沖擊，將極大地影響業(yè)務(wù)比較單一的經(jīng)紀機構的業(yè)務(wù)收入，如果低交易量的狀態(tài)維持半年以上，一些業(yè)務(wù)單一的中小中介公司難免會(huì )因資金流緊張等問(wèn)題而出現縮小規模，甚至倒閉等現象。而對大型品牌經(jīng)紀機構來(lái)說(shuō)，一方面，在較高的品牌知名度影響下，市場(chǎng)份額會(huì )進(jìn)一步擴大；另一方面，大型品牌經(jīng)紀機構業(yè)務(wù)比較多樣化，盈利渠道較為豐富，二手房交易量的暫時(shí)萎縮并不會(huì )對公司的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)太大的影響。所以，為了更好地規避政策風(fēng)險，大型經(jīng)紀機構還將進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)類(lèi)型，開(kāi)拓新的盈利渠道。
盧航：現在我們最關(guān)心的細則是購買(mǎi)價(jià)格的界定和什么樣的人會(huì )被豁免。是5年以上房源都能被豁免，還是5年以上唯一住房會(huì )被豁免？如果是唯一住房，是認房還是認貸？還是既認房，也認貸？
吳存勝：行業(yè)有冬天，就一定會(huì )有春天。我們始終相信每一次調控既是機遇又是挑戰，不論市場(chǎng)如何變化，依然都需要服務(wù)客戶(hù)，我們也將一直專(zhuān)注于二手房行業(yè)。對內，我們將練內功，建平臺，一方面加強人才培養、人才儲備，另一方面將公司機制建立得更加完善。對外，我們將更加注重服務(wù)品質(zhì)，提升服務(wù)客戶(hù)的能力。
短期內利好新房
記者：有觀(guān)點(diǎn)認為，新政相當于把同區域的二手房和新房拉開(kāi)了20%的價(jià)差，會(huì )將需求推向新房市場(chǎng)，從而推高新房市場(chǎng)價(jià)格。對此你怎么看？
林倩：我們能預測到的是成交量會(huì )受到影響，但是否客戶(hù)會(huì )轉向一手房或推高房?jì)r(jià)，這個(gè)很難說(shuō)。如北京的房?jì)r(jià)里面不包含稅費，都是業(yè)主的凈到手價(jià)，說(shuō)房?jì)r(jià)上漲可能不太靠譜，說(shuō)購房人的負擔不會(huì )因為這個(gè)政策而減輕倒是現實(shí)的情況。那購房人就會(huì )考慮負擔變重了要不要買(mǎi)，這時(shí)賣(mài)房人可能就會(huì )適當調低一些價(jià)格�；蛘哒f(shuō)這個(gè)稅費業(yè)主負擔一部分。政策出來(lái)了，可能賣(mài)房人也軟化了，這都是有可能的。
胡景暉：二手房交易成本的增加，將促使部分購房需求從二手房市場(chǎng)流向新房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)需求量的增加，供需矛盾的緊張，將給新房?jì)r(jià)格帶來(lái)上漲壓力。
但是，未來(lái)新房市場(chǎng)供應量的增加，尤其是五環(huán)外中低價(jià)位中小戶(hù)型剛需樓盤(pán)供應量的增加，將大大緩解新房?jì)r(jià)格上漲的壓力。此外，北上廣深等一線(xiàn)城市樓市庫存量依然處于高位，二三線(xiàn)城市大量的新房庫存更是有待消化，這都將對穩定房?jì)r(jià)起到重要作用。因此，新政的推出雖然會(huì )使新房市場(chǎng)需求量增加，但是較大的樓市庫存量，以及未來(lái)充足的供應量，將有效避免房?jì)r(jià)被推高，未來(lái)房?jì)r(jià)將基本保持穩定。
盧航：客戶(hù)從二手房市場(chǎng)轉向新房市場(chǎng)的可能性有，但只是短期行為，可能表現在前三個(gè)月內。我們算了算，比如說(shuō)5年以上的房子平均漲幅是一倍，那么這個(gè)交易成本多出來(lái)差不多是9%到10%。這種情況下，可能買(mǎi)賣(mài)雙方就分擔了。同時(shí)二手房?jì)r(jià)格上也可能會(huì )有5%到10%的波動(dòng)，但6個(gè)月之后就會(huì )消化掉，影響是短期的。從長(cháng)遠來(lái)講，如果房產(chǎn)作為投資，收益是要跟政府分享的。只是政策出來(lái)后，在操作上還有很多細化的東西要完善，比如說(shuō)成本怎么計算，裝修費怎么算，幾年前的購買(mǎi)價(jià)怎么界定，還是很復雜的。
如果按買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔一半的稅費，那房?jì)r(jià)成本還推高5%，現在為規避這個(gè)政策的影響，目前簽合同的客戶(hù)已經(jīng)有所準備，有三個(gè)版本的應對協(xié)議，一種是賣(mài)房的不管，由買(mǎi)方承擔；第二種是雙方共擔；第三種是合同撤銷(xiāo)�？傊少u(mài)房人承擔的少。
吳存勝：過(guò)去一年里二手房?jì)r(jià)格上漲較快，今年出臺調控政策我認為是合理的。目前北京新樓盤(pán)供應不多，但國家通過(guò)土地市場(chǎng)的交易來(lái)較為集中地把握新盤(pán)的供應量，也能夠通過(guò)限價(jià)等措施來(lái)穩定價(jià)格，便于管理。但不論如何，二手房仍有著(zhù)諸如配套設施、交通條件等的天然優(yōu)勢，即使調控政策開(kāi)始執行，相信也有人會(huì )選擇二手房。
北京房?jì)r(jià)5年內不存在大跌可能性
記者：目前對于“新國五條”細則，中介公司有什么應對措施？
林倩：如果已經(jīng)是在成交線(xiàn)上了，買(mǎi)方賣(mài)方已經(jīng)達成了交易意向了，那就是要快，至少在政策出來(lái)前先網(wǎng)簽。對于剛性需求的購房人，什么時(shí)候都合適，因為從未來(lái)5~8年來(lái)說(shuō)，北京房?jì)r(jià)大跌的可能性太低了。但若是投資投機，真的就不要進(jìn)來(lái)了。
胡景暉：觀(guān)望市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)雙方：這類(lèi)人群在新政出臺前一直處于觀(guān)望期，買(mǎi)房或賣(mài)房意愿并不十分強烈。建議這部分人群（包括買(mǎi)賣(mài)雙方）不要因為新政的出臺而盲目地搶購或急于出售，仍然可以繼續觀(guān)察一段時(shí)間。而即將簽約或已經(jīng)簽約的交易雙方：由于各地執行細則估計月底即將出臺，所以建議這類(lèi)交易雙方加快進(jìn)程，盡量趕在細則出臺前完成網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)。對此，我愛(ài)我家也面向這類(lèi)客戶(hù)推出了有針對性的“提速”服務(wù)。
吳存勝：造成目前買(mǎi)方恐慌過(guò)戶(hù)、觀(guān)望，賣(mài)方急于出手的現象其實(shí)也是買(mǎi)賣(mài)雙方十分合理的市場(chǎng)反應。一方面之前已交易的客戶(hù)，希望趁新政策執行前趕緊辦完手續，另一方面則是近期已有計劃且購房需要比較強烈的客戶(hù)提前購買(mǎi)，對于這類(lèi)客戶(hù)來(lái)說(shuō)，目前時(shí)機比較合適，價(jià)格較為合理。
建議如果不是特別著(zhù)急，可以暫緩購房、賣(mài)房計劃，因為未來(lái)市場(chǎng)不確定因素較多，如非必要，不需急于一時(shí)。尤其是買(mǎi)房客戶(hù)，大可不必過(guò)于恐慌。